Przy ulicy Wałowej 
deweloper Mill-yon planuje budowę wielorodzinnego budynku. Właściciele sąsiedniej działki dowodzą, że projekt łamie przepisy prawa i nie pasuje do śródmiejskiej zabudowy. Autor projektu tłumaczy, że inaczej w tym miejscu projektować się nie da.
powinny być konsultowane z odpowiednią radą fachowców
37%
powinny być opiniowane na forum publicznym
25%
po to istnieją przepisy prawa, by można było podjąć decyzję
32%
nie wiem jak to rozwiązać
6%
Działka przy ulicy Wałowej od dawna jest w rękach deweloperów.
Najpierw projekt mieszkaniowy realizować miał tu Portfel Inwestycyjny, ale działkę sprzedał deweloperowi Mill-yon, który szybko przygotował nowy projekt zabudowy. Powstał on w WM Pracowni Projektowania Miasta. Należąca do inwestora działka ma nieregularny kształt, a w samym narożniku,
u zbiegu ulic Wałowej i Rybaki Górne , pozostaje
kwadratowy fragment, który należy do innego właściciela. Naturalnym wydawałoby się, że w takim miejscu właściciele sąsiadujących działek "dogadają się", by stworzyć ciągłą i spójną architektonicznie zabudowę, która wypełni teren tak, jak przystało na śródmieście. Od miesięcy trwa jednak konflikt.
Zwarta zabudowa zapisana w planie miejscowym
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zapisano wskazanie, by w tym obszarze powstała zwarta, pierzejowa zabudowa. Naturalnym wydawałoby się więc, że wzdłuż ulicy powstanie ciąg budynków: te, które na swojej działce budować ma zamiar Mill-yon oraz te, które powstaną w samym narożniku będą "sklejone". Wygląda jednak na to, że tak się nie stanie.
- Kupiliśmy u zbiegu ulic Wałowej i Rybaki Górne w sumie trzy działki, by zrealizować tam inwestycję. Właściciel działki sąsiedniej skontaktował się z nami dopiero w momencie, kiedy projekt był gotowy. Jego przedstawiciel przyszedł z pismem w ręku, że zgadzamy się na taki projekt. Przez cały czas podkreślaliśmy, że zależy nam na zabudowie pierzejowej, więc się na to nie zgodziliśmy - opowiada Teresa Łosin, współwłaścicielka działki. - To nie jest nasza pierwsza inwestycja w Trójmieście, zawsze budujemy zgodnie z planem miejscowym i z poszanowaniem dla otoczenia. Co prawda nie powstał jeszcze projekt zabudowy, która miałaby powstać na naszej działce, ale wstępny pomysł był taki, by po przesunięciu magistrali ciepłowniczej w ciągu ulicy Wałowej stworzyć pierzejową zabudowę architektonicznie nawiązującą do zabudowy Gdańska. Jednak jeśli deweloper obok wybuduje budynek w takim kształcie jak teraz planuje, nie będzie to możliwe. W naszym odczuciu sposób procedowania pozwolenia na budowę nie jest właściwy. Chociaż zabudowa na działkach obok będzie miała wielki wpływ na możliwości zabudowy na naszej działce, nasze interesy w ogóle nie są brane pod uwagę.Dlatego właściciele w sumie trzech działek u zbiegu ulic złożyli do Wojewody Pomorskiego odwołanie od wydanego przez miejskich urzędników pozwolenia na budowę. Jednym z podnoszonych argumentów jest odsunięcie zabudowy od strony ulicy Wałowej. Jeśli zabudowa dewelopera Mill-yon powstanie w takim kształcie, prawdopodobnie właściciele dużo mniejszej działki będą musieli w przyszłości kompozycyjnie dopasować się do tego ciągu, wycofać swoją zabudowę, a to wiąże się z poważnymi stratami - powierzchnia ich zabudowy będzie mniejsza. Są rozgoryczeni, bo - jak podnoszą - urzędnicy nie wzięli pod uwagę ich praw.
Dodatkową kontrowersją, na którą uwagę zwraca między innymi
Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej, jest projektowanie w takim miejscu budynków, które nie mają cech śródmiejskiej zabudowy z witrynami i przestrzenią dla pieszych (przed budynkiem powstanie odsuwająca budynki od ulicy droga serwisowa z miejscami parkingowymi).
Dlaczego zabudowa została tak ukształtowana wyjaśnia
Paweł Wład Kowalski, szef pracowni WM Pracownia Projektowania Miasta i Kowalski Architekci, w której projekt powstał.
- Przede wszystkim warto wiedzieć, że od strony ulicy Wałowej historycznie nie istniała żadna pierzeja. Warto także zapoznać się dokładnie z zapisami planu miejscowego, który od strony ulic Aksamitnej i Wałowej nie wyznacza jakiejkolwiek linii zabudowy, co więcej zaleca on zachowanie odległości 2 metrów od magistrali ciepłociągu, który znajduje się pod ziemią. Nie można go przełożyć, bo nie ma gdzie. W samej ulicy Wałowej znajduje się zupełnie nowa podziemna infrastruktura, której nie można ruszyć. Tam ciepłociągu nie da się zmieścić. Odsunięcie zabudowy o dwa metry od ciepłociągu powoduje, że przestają być zachowane wynikające z Prawa budowlanego przepisy, które nakazują zachowanie odpowiedniej odległości zabudowy wielorodzinnej od drogi publicznej w kontekście przepisów pożarowych. Droga dojazdowa jest jednocześnie drogą pożarową i po prostu musiała powstać, jeśli na działce ma być zbudowany jakikolwiek budynek.
Gdyby się dogadali...
Rzeczywiście, zgodnie z postulatami właścicieli działek w narożniku, wydawało by się oczywiste, aby zabudowa od strony Rybaków Górnych i Wałowej ma być ciągła, tak jak zwykle ma to miejsce przy ulicach w śródmieściu. To w odwołaniu do wojewody mocno podnoszą właściciele działki w narożniku - wskazują, że nigdy nie będzie możliwe połączenie zabudowy,
bo w szczytach zabudowy Mill-yon zaprojektowane zostały balkony. - To nieprawda. Ciąg zabudowy od strony Rybaki Górne zostanie zachowany. Projekt spełnia wymagania konserwatora zabytków. Na wizualizacjach są tam balkony, ale jeśli przyjrzeć się bliżej to z fasady, do granicy działki sąsiedniej wyprowadzona została ściana, do której przyszła sąsiednia zabudowa może być przyłączona tworząc dalej pierzeję ulicy. W tym miejscu powstać może też przejście prowadzące na wewnętrzne podwórko - wyjaśnia Paweł Wład Kowalski. - Od strony ulicy Wałowej nie ma możliwości prawnej projektowania na tzw. ostrej granicy działki, czyli tak aby sąsiedzi mogli się dobudować. Mimo wielu prób doprowadzenia do wspólnej budowy nie doszło do porozumienia. W związku z tym, zgodnie z Prawem budowlanym, zachować trzeba właściwą odległość od granicy działki. Istnieje zatem możliwość umieszczenia w tym miejscu balkonów, ale one nie przeszkadzają w zabudowie działki sąsiedzkiej.Według odwołujących się sąsiadów budynek został zaprojektowany tak, że nie zostały zachowane odległości budynku od sąsiedniej działki. Wskazują, że jego kształt powoduje także, że w budynku który mógłby powstać na działce w narożniku nie będzie możliwe zachowanie wynikających z Prawa budowlanego norm dotyczących minimalnego czasu nasłonecznienia i naturalnego oświetlenia pomieszczeń, zwłaszcza tych na parterze.
- Mamy analizy nasłonecznienia i doświetlenia. Musieliśmy je przygotować. Nasza zabudowa nie ograniczy ponad normy dostępu do światła i słońca w pomieszczeniach sąsiedniej zabudowy w najbardziej prawdopodobnym jej wariancie. Musimy pamiętać, że rozważamy warianty teoretyczne, bo projekt dla tych działek jeszcze nie powstał - dowodzi Paweł Wład Kowalski.
Betonowa ściana przy ulicy
W projekcie zadziwia jeszcze jedno rozwiązanie. Od strony ulicy Wałowej, na poziomie parteru nie ma lokali usługowych. Znajduje tam się ściana bez żadnych drzwi i okien. Wydawało by się, że w śródmiejskiej lokalizacji naturalne byłoby zaprojektowanie w tym miejscu witryn - lokali usługowych czy gastronomicznych. Tak się jednak nie stało, bo w bryle budynku, na wysokości parteru znajduje się jeden z poziomów hali garażowej. To niespotykane, by w obszarze śródmiejskim na wysokości przemieszczającego się pieszego powstała betonowa ściana.
- W planie miejscowym dla tego fragmentu miasta znalazł się wymóg umieszczenia 100 ogólnodostępnych miejsc postojowych, w tym 30 przypada na działki dewelopera Mill-yon. By zaspokoić potrzeby miasta, te 30 dodatkowych miejsc trzeba było zmieścić w tym budynku oraz zapewnić określoną planem ilość miejsc parkingowych dla osób, które tu zamieszkają. Dlatego konieczna jest realizacja dwupoziomowej hali garażowej, która na dodatek wychodzić będzie poza obrys budynków - wyjaśnia Paweł Wład Kowalski. - Taka, dwupoziomowa, hala musi być nieco wyniesiona ponad poziom gruntu, bo inaczej konieczne byłoby wgłębienie się na około 1,75 metra poniżej poziomu morza i naruszenie poziomu wód gruntowych. Jakie przynosi to skutki widzimy na przykładzie sytuacji z jaką mierzą się ojcowie dominikanie w kościele świętego Mikołaja. Takie działanie byłoby nie tylko kosztowne, ale też niebezpieczne, nie tylko dla najbliższego sąsiedztwa.Architekt dowodzi także, że aby złagodzić wrażenie zetknięcia z murem na wysokości wzroku wycofał pozbawiony okien cokół budynku w stosunku do znajdującej się powyżej fasady. Same rozwiązania zastosowane na elewacji nawiązują do architektury wilhelmińskiej, która gdańszczanom doskonale jest znana z połączenia cegły z jaśniejszymi akcentami. Takie budynki znajdziemy w otoczeniu inwestycji - na Starym Mieście.
***Wygląda na to, że w prawie warto wprowadzić zapis o konieczności uzyskania dla zabudowy śródmiejskiej uzgodnień nie tylko z konserwatorem (mowa o terenie wpisanym do rejestru zabytków i będącym pomnikiem historii), czy zgodności z planem miejscowym i przepisami prawa, ale także z właścicielem działek sąsiednich. Być może zamiast prawniczej argumentacji, która dowieść ma kto ma rację, więcej udałoby się osiągnąć przy pomocy przymusowej instytucji mediacyjnej, która zwaśnionym sąsiadom pomagałaby wypracować kompromis. Beneficjentem byłaby tzw. przestrzeń publiczna. Wszyscy.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy