• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Wałowa. Gdzie dwóch się kłóci, tam cierpi zabudowa miasta

Ewa Budnik
23 grudnia 2018 (artykuł sprzed 5 lat) 
  • Gdańsk, skrzyżowanie ulicy Wałowej i Rybaki Górne. Deweloper na działce o nieregularnym kształcie chce zrealizować zabudowę. Jego sąsiad dowodzi, że to narusza jego prawa.
  • Inwestycja realizowana ma być w śródmieściu Gdańska, gdzie należałoby dbać o najwyższą jakość architektury.
  • Widok od strony ulicy Wałowej. Projekt zrealizowany zostanie naprzeciwko reprezentującego "ekspresjonizm ceglany" budynku  dawnej Kasy Chorych z 1926 roku autorstwa Adolfa Bielefelda.
  • Parter pozbawiony będzie lokali usługowych. Aby nieco ukryć pozbawioną okien ścianę, elewacja kondygnacji mieszkalnych została wysunięta w stosunku do przyziemia.

Przy ulicy Wałowej zobacz na mapie Gdańska deweloper Mill-yon planuje budowę wielorodzinnego budynku. Właściciele sąsiedniej działki dowodzą, że projekt łamie przepisy prawa i nie pasuje do śródmiejskiej zabudowy. Autor projektu tłumaczy, że inaczej w tym miejscu projektować się nie da.



Kontrowersyjne projekty architektoniczne:

Działka przy ulicy Wałowej od dawna jest w rękach deweloperów. Najpierw projekt mieszkaniowy realizować miał tu Portfel Inwestycyjny, ale działkę sprzedał deweloperowi Mill-yon, który szybko przygotował nowy projekt zabudowy. Powstał on w WM Pracowni Projektowania Miasta. Należąca do inwestora działka ma nieregularny kształt, a w samym narożniku, u zbiegu ulic Wałowej i Rybaki Górne zobacz na mapie Gdańska, pozostaje kwadratowy fragment, który należy do innego właściciela. Naturalnym wydawałoby się, że w takim miejscu właściciele sąsiadujących działek "dogadają się", by stworzyć ciągłą i spójną architektonicznie zabudowę, która wypełni teren tak, jak przystało na śródmieście. Od miesięcy trwa jednak konflikt.

Zwarta zabudowa zapisana w planie miejscowym



W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zapisano wskazanie, by w tym obszarze powstała zwarta, pierzejowa zabudowa. Naturalnym wydawałoby się więc, że wzdłuż ulicy powstanie ciąg budynków: te, które na swojej działce budować ma zamiar Mill-yon oraz te, które powstaną w samym narożniku będą "sklejone". Wygląda jednak na to, że tak się nie stanie.

- Kupiliśmy u zbiegu ulic Wałowej i Rybaki Górne w sumie trzy działki, by zrealizować tam inwestycję. Właściciel działki sąsiedniej skontaktował się z nami dopiero w momencie, kiedy projekt był gotowy. Jego przedstawiciel przyszedł z pismem w ręku, że zgadzamy się na taki projekt. Przez cały czas podkreślaliśmy, że zależy nam na zabudowie pierzejowej, więc się na to nie zgodziliśmy - opowiada Teresa Łosin, współwłaścicielka działki. - To nie jest nasza pierwsza inwestycja w Trójmieście, zawsze budujemy zgodnie z planem miejscowym i z poszanowaniem dla otoczenia. Co prawda nie powstał jeszcze projekt zabudowy, która miałaby powstać na naszej działce, ale wstępny pomysł był taki, by po przesunięciu magistrali ciepłowniczej w ciągu ulicy Wałowej stworzyć pierzejową zabudowę architektonicznie nawiązującą do zabudowy Gdańska. Jednak jeśli deweloper obok wybuduje budynek w takim kształcie jak teraz planuje, nie będzie to możliwe. W naszym odczuciu sposób procedowania pozwolenia na budowę nie jest właściwy. Chociaż zabudowa na działkach obok będzie miała wielki wpływ na możliwości zabudowy na naszej działce, nasze interesy w ogóle nie są brane pod uwagę.
Dlatego właściciele w sumie trzech działek u zbiegu ulic złożyli do Wojewody Pomorskiego odwołanie od wydanego przez miejskich urzędników pozwolenia na budowę. Jednym z podnoszonych argumentów jest odsunięcie zabudowy od strony ulicy Wałowej. Jeśli zabudowa dewelopera Mill-yon powstanie w takim kształcie, prawdopodobnie właściciele dużo mniejszej działki będą musieli w przyszłości kompozycyjnie dopasować się do tego ciągu, wycofać swoją zabudowę, a to wiąże się z poważnymi stratami - powierzchnia ich zabudowy będzie mniejsza. Są rozgoryczeni, bo - jak podnoszą - urzędnicy nie wzięli pod uwagę ich praw.

Dodatkową kontrowersją, na którą uwagę zwraca między innymi Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej, jest projektowanie w takim miejscu budynków, które nie mają cech śródmiejskiej zabudowy z witrynami i przestrzenią dla pieszych (przed budynkiem powstanie odsuwająca budynki od ulicy droga serwisowa z miejscami parkingowymi).

Dlaczego zabudowa została tak ukształtowana wyjaśnia Paweł Wład Kowalski, szef pracowni WM Pracownia Projektowania Miasta i Kowalski Architekci, w której projekt powstał.

- Przede wszystkim warto wiedzieć, że od strony ulicy Wałowej historycznie nie istniała żadna pierzeja. Warto także zapoznać się dokładnie z zapisami planu miejscowego, który od strony ulic Aksamitnej i Wałowej nie wyznacza jakiejkolwiek linii zabudowy, co więcej zaleca on zachowanie odległości 2 metrów od magistrali ciepłociągu, który znajduje się pod ziemią. Nie można go przełożyć, bo nie ma gdzie. W samej ulicy Wałowej znajduje się zupełnie nowa podziemna infrastruktura, której nie można ruszyć. Tam ciepłociągu nie da się zmieścić. Odsunięcie zabudowy o dwa metry od ciepłociągu powoduje, że przestają być zachowane wynikające z Prawa budowlanego przepisy, które nakazują zachowanie odpowiedniej odległości zabudowy wielorodzinnej od drogi publicznej w kontekście przepisów pożarowych. Droga dojazdowa jest jednocześnie drogą pożarową i po prostu musiała powstać, jeśli na działce ma być zbudowany jakikolwiek budynek.
  • W najbliższym czasie eksponowany narożnik nie zostanie zabudowany.
  • Na działce przeprowadzone zostały badania archeologiczne. Czeka ona na rozpoczęcie inwestycji.

Gdyby się dogadali...



Rzeczywiście, zgodnie z postulatami właścicieli działek w narożniku, wydawało by się oczywiste, aby zabudowa od strony Rybaków Górnych i Wałowej ma być ciągła, tak jak zwykle ma to miejsce przy ulicach w śródmieściu. To w odwołaniu do wojewody mocno podnoszą właściciele działki w narożniku - wskazują, że nigdy nie będzie możliwe połączenie zabudowy, bo w szczytach zabudowy Mill-yon zaprojektowane zostały balkony.

- To nieprawda. Ciąg zabudowy od strony Rybaki Górne zostanie zachowany. Projekt spełnia wymagania konserwatora zabytków. Na wizualizacjach są tam balkony, ale jeśli przyjrzeć się bliżej to z fasady, do granicy działki sąsiedniej wyprowadzona została ściana, do której przyszła sąsiednia zabudowa może być przyłączona tworząc dalej pierzeję ulicy. W tym miejscu powstać może też przejście prowadzące na wewnętrzne podwórko - wyjaśnia Paweł Wład Kowalski. - Od strony ulicy Wałowej nie ma możliwości prawnej projektowania na tzw. ostrej granicy działki, czyli tak aby sąsiedzi mogli się dobudować. Mimo wielu prób doprowadzenia do wspólnej budowy nie doszło do porozumienia. W związku z tym, zgodnie z Prawem budowlanym, zachować trzeba właściwą odległość od granicy działki. Istnieje zatem możliwość umieszczenia w tym miejscu balkonów, ale one nie przeszkadzają w zabudowie działki sąsiedzkiej.
Według odwołujących się sąsiadów budynek został zaprojektowany tak, że nie zostały zachowane odległości budynku od sąsiedniej działki. Wskazują, że jego kształt powoduje także, że w budynku który mógłby powstać na działce w narożniku nie będzie możliwe zachowanie wynikających z Prawa budowlanego norm dotyczących minimalnego czasu nasłonecznienia i naturalnego oświetlenia pomieszczeń, zwłaszcza tych na parterze.

- Mamy analizy nasłonecznienia i doświetlenia. Musieliśmy je przygotować. Nasza zabudowa nie ograniczy ponad normy dostępu do światła i słońca w pomieszczeniach sąsiedniej zabudowy w najbardziej prawdopodobnym jej wariancie. Musimy pamiętać, że rozważamy warianty teoretyczne, bo projekt dla tych działek jeszcze nie powstał - dowodzi Paweł Wład Kowalski.

Betonowa ściana przy ulicy



W projekcie zadziwia jeszcze jedno rozwiązanie. Od strony ulicy Wałowej, na poziomie parteru nie ma lokali usługowych. Znajduje tam się ściana bez żadnych drzwi i okien. Wydawało by się, że w śródmiejskiej lokalizacji naturalne byłoby zaprojektowanie w tym miejscu witryn - lokali usługowych czy gastronomicznych. Tak się jednak nie stało, bo w bryle budynku, na wysokości parteru znajduje się jeden z poziomów hali garażowej. To niespotykane, by w obszarze śródmiejskim na wysokości przemieszczającego się pieszego powstała betonowa ściana.

- W planie miejscowym dla tego fragmentu miasta znalazł się wymóg umieszczenia 100 ogólnodostępnych miejsc postojowych, w tym 30 przypada na działki dewelopera Mill-yon. By zaspokoić potrzeby miasta, te 30 dodatkowych miejsc trzeba było zmieścić w tym budynku oraz zapewnić określoną planem ilość miejsc parkingowych dla osób, które tu zamieszkają. Dlatego konieczna jest realizacja dwupoziomowej hali garażowej, która na dodatek wychodzić będzie poza obrys budynków - wyjaśnia Paweł Wład Kowalski. - Taka, dwupoziomowa, hala musi być nieco wyniesiona ponad poziom gruntu, bo inaczej konieczne byłoby wgłębienie się na około 1,75 metra poniżej poziomu morza i naruszenie poziomu wód gruntowych. Jakie przynosi to skutki widzimy na przykładzie sytuacji z jaką mierzą się ojcowie dominikanie w kościele świętego Mikołaja. Takie działanie byłoby nie tylko kosztowne, ale też niebezpieczne, nie tylko dla najbliższego sąsiedztwa.
Architekt dowodzi także, że aby złagodzić wrażenie zetknięcia z murem na wysokości wzroku wycofał pozbawiony okien cokół budynku w stosunku do znajdującej się powyżej fasady. Same rozwiązania zastosowane na elewacji nawiązują do architektury wilhelmińskiej, która gdańszczanom doskonale jest znana z połączenia cegły z jaśniejszymi akcentami. Takie budynki znajdziemy w otoczeniu inwestycji - na Starym Mieście.

***


Wygląda na to, że w prawie warto wprowadzić zapis o konieczności uzyskania dla zabudowy śródmiejskiej uzgodnień nie tylko z konserwatorem (mowa o terenie wpisanym do rejestru zabytków i będącym pomnikiem historii), czy zgodności z planem miejscowym i przepisami prawa, ale także z właścicielem działek sąsiednich. Być może zamiast prawniczej argumentacji, która dowieść ma kto ma rację, więcej udałoby się osiągnąć przy pomocy przymusowej instytucji mediacyjnej, która zwaśnionym sąsiadom pomagałaby wypracować kompromis. Beneficjentem byłaby tzw. przestrzeń publiczna. Wszyscy.

Inwestycje

Aura 40

Aura 40

Mill -Yon Gdańsk

Gdańsk Śródmieście, ul. Wałowa 40 Mapa

21.3 do 74.3 m2
Powierzchnia
zakończona
Realizacja

Opinie (196) 6 zablokowanych

  • Będzie dobrze

    Spółdzielnia na Morenie zostanie developerem i nadbuduje bloki. Oni nie mogą się mylić. Wszak średnia wieku zarządu to 76 lat. Mędrcy.

    • 9 0

  • Klitki za 500 tys zł trzeba być nienormalnym żeby teraz kupić mieszkanie (5)

    Ludziom odjęło mózg - to nie jest warte nawet 50% ceny za ile są sprzedawane te klitki "apartamenty" 50-60 metrowe . Bez jaj i to na kredyty biora na 20-30 lat :)))))) jaja bedą jak berety jak to walnie.

    • 12 3

    • ... a kiedy zakup klitki za 500tys zł będzie uzasadniony, jak nie teraz? (3)

      • 5 1

      • jak będzie warta tyle ile powinna być warta czyli 250 tys zł 50% tego za ile teraz jest (2)

        Ceny materiałów nie poszły w górę gruntów też nie aż tak te ceny to bańka innego uzasadnienia nie ma

        • 3 6

        • Ot ... geniusz ekonomii :)

          To ja Ciebie informuje, że wtedy zakup tej klitki będzie uzadniony, jeżeli kupisz ją za cenę 250 tys zł albo niższą, a nie za 500 tyś zł. Za 0,5 mln mieszkania można kupować dzisiaj, teraz i zakup po tej cenie jest jak najbardziej zasadny

          • 3 3

        • są też klitki po 150 tyś zł ... w pierdziszewie

          zbudowane z tych samych materiałów, co klitki za 500 tyś zł w Gdańsku. Kupuję jednak mieszkanie za pół mln w Gdańsku. Jeżeli Ty w mieszkaniu widzisz tylko pustaki i kawałek ziemi, to nigdy nie zrozumiesz istoty rzeczy

          • 4 2

    • I kupili nienormalni i są zarobieni a ty narzekaj przed klawiaturą :()

      I co powiesz po 5 latach ? Było po 9000 zł m2 teraz jest po 20.000 zł m2 - słaba przepowiednia :)

      • 0 0

  • Pamiętam jak reklamy amber gold były - ludzie wpłacali na potęgę brali kredyty w innych bankach (1)

    Teraz deweloperka to takie amber gold bez pokrycia . Sprzedają mieszkania warte połowę wartości a ludzie w ślepo kupują 40 metrów za 420 tys zł .

    • 7 5

    • Beezeedura. W Amber Gold kasa przepadła, a mieszkania ludziom pozostają.

      Na nieruchomościach nie traci się wszystkiego. Niech nawet będzie spadek wartości o 30 %, to taką stratę łatwo odrobić choćby na wynajmie, jeżeli nie w 5 to w 7 lat. To jest oczywiście najczarniejszy scenariusz, bo generalnie w dłuższym okresie mieszkania drożeją.

      • 4 1

  • Jak już zaczną się spadki - nikt wam nie kupi waszych mieszkań będzie za późno (2)

    To jest idealny czas na sprzedaż swojego mieszkania . Jak pójdzie plotka że idzie wszystko w dół kazdy się rzuci do sprzedaży i chetnych na zakup nie będzie a spadki zaczną się właśnie od wyprzedaży swoich mieszkań co zablokuje sprzedaż nowych dodatkowo wszystko bedzie w dół szło niżej nizej....

    • 5 4

    • jak już zaczną się spadki ... (1)

      to ludzie nadal muszą gdzieś mieszkać. Nie przyszło Ci do głowy, że mieszkanie to dobro pierwszej potrzeby, ... jak chleb. Nie dla wszystkich chleb to tylko produkt do sprzedaży, większość ten chleb kupuje, żeby zjeść

      • 2 3

      • tja... muszą ... u rodziny albo w noclegowni też mieszkają.

        co przeczy twojej "tezie" że ludzie "muszą" gdzieś mieszkać

        • 1 2

  • 10 tys zł kwadratowy i kto to kupuje ? (8)

    każdy kto dorobił się ma mózg i nie wtopi w mieszkanko 65 metrów 700 tys zł .
    Biednego nie stać
    Inwestorzy już dawno przestali inwestować po takich cenach.

    Kto teraz kupuje te mieszkania zastanawiam się ?
    Idioci ? Ukraincy którzy robią za 12 zł za h ?
    Ciekawe czy mieszkania już się nie sprzedają a wiedza o tym jest ukrywana żeby utrzymać sztucznie ceny ? - obstawiam to

    • 7 3

    • (5)

      Interesuje mnie zakup mieszkania i niestety nie mam w czym wybrać. Wszystkie ciekawe z mojej perspektywy mieszkania, zostały już sprzedane. Teraz mogę jeszcze szukać w ofertach na 2021 rok, a mnie potrzebne mieszkanie już ewentualnie na przyszły rok

      • 1 2

      • (4)

        a co rynek wtórny umarł?

        • 2 0

        • powtórzę w takim razie ... (3)

          Wszystkie ciekawe z mojej perspektywy mieszkania, zostały już sprzedane.

          • 0 2

          • nie bardzo rozumiem, jest setki ciekawych mieszkań, nie wiem jaką masz perspektywę (1)

            i o co ci chodzi. Kup Angielską Groblę od Vastintu. Jeszcze nie wprowadzili do sprzedaży, wprowadzą jak zbudują, czyli w czerwcu. Nie kupujesz kota w worku

            • 3 0

            • O ! ... i to jest ciekawa propozycja. Zapoznam się z ofertą

              • 2 0

          • Riverfront ?

            Riverfront ma blizej do SKM niz Grobla. Z przerobki robia srodmiescie

            • 1 0

    • nie 700 tylko z wykończeniem minumum 800 bliżej 850 tysięcy! (1)

      za 200 tysięcy euro, serio lepiej sobie coś dobrać w krajach Zachodniej Europy - za taką kasę wybór jest już naprawdę spory

      • 2 1

      • W Tczewie tez

        W Berlinie nowe budownictwo w dobrej lokalizacji 6000-10000 tys Euro za metr. Srednie zarobki w Berlinie wg Statysty 35000 Eur. brutto rocznie. Tez sie ludzie pytaja kto to kupuje. Za 200 tys Euro kupisz na zachodzie cos na wsi , tak samo jak w Polsce.

        • 2 0

  • A kogo to obchodzi - poszli z tym dziadostwem .

    • 3 2

  • Zdaje się, że mieszkania już sprzedają, (1)

    a nie mają jeszcze pozwolenia na budowę. Czyżby już ktoś dostał "zniżkę" na mieszkanie?

    • 6 3

    • ja widzę inwestycję mieszkania stoją nie sprzedane

      Nie wiem kto kupuje mieszkanie niewybudowane . Wszysto już stoi

      • 1 2

  • Nic gorszego nie powstanie... (1)

    … niż Bastion Wałowa. Biało szare plomby...

    Można zrobić wysoki i ładny budynek ale po co ? Lepiej po kosztach byle zarobić....

    Nie jestem przeciwnikiem nowego budownictwa ale ta inwestycja to wizualna porażka....

    • 8 5

    • Rafał, ja mam nadzieje ze masz racje

      Ale obawiam się ze jednak coś nam jeszcze Paweł, BRG i jakiś dewelojanusz zaserwuje, co przyćmi bastion Przewałowa

      • 1 1

  • Inwestycje już stoją puste osiedla wybudowane gdzie sprzedane są może 40% mieszkań (2)

    reszte stoi puste. Już jest zastój - a wy piszecie że ceny w górę pójdą. Robyg już dorzuca parking gratis do mieszkania i są gotowi zejść 5% w dół. drożej nie będzie logika temu przeczy. teraz trzymają cenę to potrwa 2-3 lata bo zyski są ogromne za parę lat spadki ...

    • 7 3

    • proszę o szczegóły, bo chciałbym kupić, a oferty są po 2020r

      • 3 0

    • to że stoją puste

      nie oznacza że się nie sprzedały.

      • 3 2

  • Ceny nigdy nie powinny być sztucznie pompowane: (2)

    1. Jeśli chodzi o artykóły spożywcze
    2. Mieszkania
    3. Samochody

    Czyli podstawowe produkty które służą do życia nigdy nie powinny być sztucznie pompowane.
    Chytrość nienawiść doprowadziły do tego oraz system który pozwala robić pieniądzą kolejne pieniądze na bańce. Chytrość jednych i nie nażarcie utworzyły dziś w Polsce sytuację gdzie za produkty spożywcze płacimy więcej niż w Niemczech za mieszkania płacimy jeszcze raz tyle ile płaciliśmy ok 10 lat temu za mieszkania produkty do budowy czy działki nie wzrosły w tym czasie aż tak . To czysta spekulacja i nie nażarcie bogatych którzy chcą być jeszcze bogatsi ze spekulacji a człowiek ma pracować uczciwą pracą na spekulantów którzy swoja pracą nic nie wytwarzają tylko podbijają ceny - to powinno być karane traktowane jako oszustwo . Pieniędzy by starczyło dla wszystkich kazdy by miał gdzie mieszkać bez kredytów bez ciśnienia gdyby ten świat był normalny

    • 5 7

    • ceny i zarobki powinny być ustalone przez rząd. (1)

      Poza tym wszyscy mamy jednakowe żołądki, więc każdemu powinien należeć się jednakowy przydział kiełbasy, chleba, czy ziemniaków na zimę.
      To oczywiście okrutny żart, ... żeby nie było wątpliwości.

      • 2 1

      • I samochód elektryczny dla każdego i dron pod choinkę !

        • 2 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Dzień Otwarty Proneko

konsultacje, dni otwarte

Dzień otwarty osiedla Novum Rumia

dni otwarte
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35450 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
23600 zł/m2
Gdynia Orłowo
23000 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
22150 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21750 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
28850 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
21250 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16550 zł/m2
Sopot Górny Sopot
15550 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15150 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane