Deweloper odpowiada za wady nieruchomości przez 5 lat

Małgorzata Zimnoch

6 stycznia 2015 (artykuł sprzed 9 lat)

Opinie (93)

Najnowszy artykuł na ten temat Kupujemy mieszkanie od dewelopera. Jak czytać rzut?

Od niedawna okres obowiązywania rękojmi w przypadku nieruchomości upływa po pięciu, a nie jak do tej pory po trzech latach.

Ostatnie dni 2014 roku przyniosły rewolucyjne zmiany w ochronie praw konsumentów, w tym również nabywców mieszkań, domów i gruntów. Zmiany na lepsze.

Czy wiesz, w jakich instytucjach szukać pomocy, gdy nie możesz wyegzekwować swoich praw jako konsument?

tak, wiem i regularnie korzystam z pomocy tych instytucji wiem, ale jeszcze nie miałem okazji skorzystać z ich pomocy nie wiem, ale w razie potrzeby znajdę odpowiednie informacje w Internecie nie wiem i nie interesuje mnie to

Szczęśliwy ten, kto z kupnem mieszkania poczekał - świadomie lub nie - do początku nowego roku. 25 grudnia 2014 r. weszła bowiem w życie ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz. U. z 24 czerwca 2014 r.). Ustawa oraz zmodyfikowane przez nią przepisy Kodeksu cywilnego zastąpią dotychczasowe przepisy regulujące sprzedaż z udziałem konsumentów. Zmiany są znaczące i korzystne dla konsumentów.

Między innymi zmienia się okres obowiązywania rękojmi za wady fizyczne i prawne lokali i gruntów. Dotychczas odpowiedzialność dewelopera ustawała po upływie 3 lat, nowa ustawa wydłuża ten czas do 5 lat od chwili wydania nieruchomości kupującemu.

- Jeżeli nieruchomość ma wady, kupujący może żądać naprawy, obniżenia ceny czyli zwrotu części pieniędzy albo nawet - w ostateczności - odstąpić od umowy, jeżeli wada ma charakter istotny (poważny) - informuje dr Bartłomiej Gliniecki z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. - Przepisy w sposób bardziej szczegółowy niż dotychczas regulują kwestie roszczeń przysługujących kupującemu w związku z wadami, kwestie ponoszenia kosztów wymiany albo naprawy rzeczy, możliwość żądania wydania rzeczy nowej zamiast naprawy, odszkodowania należnego kupującemu itd.

Czytaj też: "Nie odpowiadają na listy, a ja nie mam gdzie mieszkać"

Jeśli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia odbioru mieszkania, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili dokonania odbioru - to kolejna ważna zmiana wprowadzona przez ustawodawcę.

- Jest to lepsze dla nabywcy, ponieważ to deweloper musiałby wówczas udowadniać, że wada powstała później np. wskutek prac remontowych albo innych, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności - precyzuje Bartłomiej Gliniecki. - Nabywca zatem nie musi udowadniać, że wada ujawniona albo powstała 8 miesięcy po odbiorze nie wynika z późniejszych prac remontowych czy nieprawidłowego korzystania z nieruchomości - przepisy przyjmują domniemanie, że za wadę odpowiada deweloper, aczkolwiek może on udowodnić, że powstała ona wskutek zdarzeń nie objętych jego odpowiedzialnością, na przykład prac remontowych nabywcy czy nieprawidłowego korzystania.

Kolejna ważna zmiana dotyczy zakresu rękojmi. Poprzednie zapisy ustawy mówiły o "wadach budynku", w nowej ustawie zostały one zastąpione sformułowaniem "wady nieruchomości". Oznacza to, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi będzie obejmować również nieruchomości gruntowe. W rezultacie nabywca działki będzie mógł dochodzić swoich praw w przypadku, gdy okaże się na przykład, że ziemia na działce była skażona lub rzeczywista powierzchnia działki jest mniejsza od tej, którą zadeklarował sprzedający.

Rękojmia to ochrona kupującego, nakładająca na dewelopera (jako sprzedającego lokal) odpowiedzialność za wady fizyczne lub prawne sprzedanej nieruchomości.

Wady prawne to odstępstwa od deklarowanego w umowie stanu prawnego nieruchomości (np. obciążenie nieruchomości prawami osób trzecich albo sytuacja, w której deweloper sprzedaje nieruchomość, która nie jest jego własnością).

Rękojmia za wady fizyczne dotyczy sytuacji, gdy lokal:
- ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność,
- nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego: mieszkanie pozbawione nasłonecznienia, ma inny niż gwarantowany wcześniej widok za oknem etc. (w przypadku deweloperów dotyczyć to będzie np. reklam, projektów, wizualizacji itp.),
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia,
- został kupującemu wydany w stanie niezupełnym (np. brak komórki lokatorskiej).

Warto zwrócić uwagę, że rękojmia dotyczy również nieruchomości z rynku wtórnego, chyba że w umowie strony wyłączą albo ograniczą odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi. Wyłączenie albo ograniczenie odpowiedzialności nie jest możliwe, jeżeli kupującym jest konsument, a sprzedającym przedsiębiorca (np. deweloper, firma sprzedająca nieruchomości).

Czytaj też: Rok 2014 w trójmiejskim budownictwie mieszkaniowym

Nowe przepisy dotyczą nabywców, którzy zawarli umowę deweloperską w trakcie trwania budowy po 25 grudnia, albo po 25 grudnia kupili od dewelopera gotowe mieszkanie na podstawie umowy sprzedaży (ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży). Nabywcom, którzy zawarli umowę deweloperską w trakcie trwania budowy przed 25 grudnia, przysługują roszczenia na dotychczasowych (starych) zasadach, obejmujących m.in. 3-letni termin przedawnienia roszczeń.

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi powstaje z mocy prawa i w przypadku umów z udziałem konsumentów nie może zostać ani ograniczona, ani wyłączona. Tymczasem w raporcie opublikowanym w 2014 r. przez UOKIK znajdziemy cały szereg działań i zapisów w umowach, które miały zlikwidować lub zmniejszyć odpowiedzialność deweloperów z tytułu rękojmi:

- wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy (w razie ujawnienia istotnych wad);
- wyłączenie bądź też istotne ograniczenie możliwości reklamowania ujawnionych wad poprzez wprowadzenie skróconego terminu rękojmi lub selektywne określenie wad, do usunięcia których jest zobowiązany deweloper;
- wprowadzenie rygorystycznych wymogów dotyczących zgłaszania wad z tytułu rękojmi;
- uzależnienie odpowiedzialności z tytułu rękojmi od niedokonywania przez konsumenta jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych w nabytym przez niego budynku;
- modyfikacja terminu rozpoczęcia biegu terminu rękojmi;
- modyfikacja zakresu pojęcia wady fizycznej budynku.
Analizując problem terminu odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne budynku,
wskazać należy na stosowany często przez przedsiębiorców - w zakresie problematyki rękojmi - podział przedmiotu umowy na:
- roboty budowlane, co do których deweloperzy stosują trzyletni termin rękojmi;
- dostawę materiałów (elementów wykończeniowych, wyposażenia), co do których stosują oni roczny termin rękojmi.

Wszelkie tego typu ograniczenia są niezgodne z prawem.

Szukasz mieszkania, domu lub działki? Sprawdź oferty deweloperów i oferty z rynku wtórnego w serwisie ogłoszeń Trojmiasto.pl.

Nieruchomości

Mapa inwestycji

Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.

zobacz mapę

Małgorzata Zimnochm.zimnoch@trojmiasto.pl

Miejsca

UOKiK Gdańsk, Podwale Przedmiejskie 30
Kancelaria Prawna dr hab. Bart Sopot, 3 Maja 73

Opinie (93) 1 zablokowana

Sortowanie
- Od najstarszych
- Od najnowszych

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-01-06 17:18

śmieszne są te wywody

rodaków. Widać każdy świetnie zna się na deweloperce i technikach budowlanych. Niech każdy kupuje / buduje co chce i kuj wam do tego. Nie każdy chce mieszkać na wiosce z dala od cywilizacji i nie każdy chce mieć mieszkanie w mieście więc dajcie se siana.

9 lat
- 4 8
Twoja opinia

Zmień treść

rodaków. Widać każdy świetnie zna się na deweloperce i technikach budowlanych. Niech każdy kupuje / buduje co chce i kuj wam do tego. Nie każdy chce mieszkać na wiosce z dala od cywilizacji i nie każdy chce mieć mieszkanie w mieście więc dajcie se siana.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-01-06 19:14

Mieszkam w "wielkiej płycie", ale mam doskonałą lokalizację i zielone otoczenie (3)

.... tak to stary Chełm;) Od co najmniej dwóch lat jestem gotowa "finansowo" na zakup nowego mieszkania tudzież... apartamenta.... ale jak jeżdżę na te dni otwarte, na te targi i na te inwestycje to mam spore opory. Budowanie blok na bloku, zwykle bloki - klocki tyle, że nie z wielkiej płyty reklamowane jako "apartamenty", albo bloki na Szadółkach reklamowane jako osiedla zielone... i inne wielkie inwestycje na wysypisku to jest dobre, ale dla tych co tu przybyli za przeproszeniem z "mniejszych miast", którzy nie znaja Trójmiasta na tyle żeby wiedzieć jakie konsekwencje wiążą się np. z zamieszkaniem na Dolnym Mieście..... Jedynie apartamenty w Orłowie są godne zainteresowania, ale to już inny poziom finansowy, z pewnością nie dla mnie, nie w tym życiu.

Kora
9 lat
- 13 8
Twoja opinia

Zmień treść

.... tak to stary Chełm;) Od co najmniej dwóch lat jestem gotowa "finansowo" na zakup nowego mieszkania tudzież... apartamenta.... ale jak jeżdżę na te dni otwarte, na te targi i na te inwestycje to mam spore opory. Budowanie blok na bloku, zwykle bloki - klocki tyle, że nie z wielkiej płyty reklamowane jako "apartamenty", albo bloki na Szadółkach reklamowane jako osiedla zielone... i inne wielkie inwestycje na wysypisku to jest dobre, ale dla tych co tu przybyli za przeproszeniem z "mniejszych miast", którzy nie znaja Trójmiasta na tyle żeby wiedzieć jakie konsekwencje wiążą się np. z zamieszkaniem na Dolnym Mieście..... Jedynie apartamenty w Orłowie są godne zainteresowania, ale to już inny poziom finansowy, z pewnością nie dla mnie, nie w tym życiu.
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-01-06 19:54
  
  Masz racje duzo sie buduje, ale gorzej z dobrym wykonastwem i fajnym miejscem za rozsadna cene
  
  asde
  9 lat
  - 10 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-01-06 22:16
  
  (1)
  
  A co jezeli chodzi o lokalizację w pasie nadmorskim, Park Neptuna lub Jelitkowo przy Hestii , ew. Sopot Wyścigi?
  
  9 lat
  - 1 1
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  A co jezeli chodzi o lokalizację w pasie nadmorskim, Park Neptuna lub Jelitkowo przy Hestii , ew. Sopot Wyścigi?
  Regulamin dodawania opinii
  - Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
    2015-01-07 10:19
    
    Polecam.
    
    kierowca BMW
    9 lat
    
    1 2
    
    Twoja opinia
    
    Zmień treść
    
    Polecam.
    Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-01-06 19:55

Problemem sa sady... (5)

Gdyby sadownictwo bylo sprawne, to deweloperzy baliby sie kombinowac, bo kazda przegrana sprawa sporo by ich kosztowala, a tak czesciej duzo szybciej i taniej jest naprawic samemu niz dochodzic sie z deweloperem

asde
9 lat
- 11 4
Twoja opinia

Zmień treść

Gdyby sadownictwo bylo sprawne, to deweloperzy baliby sie kombinowac, bo kazda przegrana sprawa sporo by ich kosztowala, a tak czesciej duzo szybciej i taniej jest naprawic samemu niz dochodzic sie z deweloperem
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-01-06 21:21
  
  problemem są sami konsumenci a nie sądy (2)
  
  Wadą sądów jest opieszałość, ale deweloperzy jak to ująłeś kombinują bo tylko znikoma liczba klientów wstępuje na drogę sądową. Wina dewelopera jest zazwyczaj ewidentna i zazwyczaj sąd orzeka na korzyść konsumenta. Problem polega na tym, że zdecydowana liczba konsumentów nie idzie do sądu z dwóch powodów: nie wiedzą jak sie do tego zabrać i boją sie zainwestować kasę (pełnomocnik, opłata sądowa, biegły). A wystatczy zacząć od porady za 100-200zl u prawnika aby przynajmniej oszacować te koszty. Niestety większość żałuje nawet tych 100zl za poradę.
  
  9 lat
  - 12 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Wadą sądów jest opieszałość, ale deweloperzy jak to ująłeś kombinują bo tylko znikoma liczba klientów wstępuje na drogę sądową. Wina dewelopera jest zazwyczaj ewidentna i zazwyczaj sąd orzeka na korzyść konsumenta. Problem polega na tym, że zdecydowana liczba konsumentów nie idzie do sądu z dwóch powodów: nie wiedzą jak sie do tego zabrać i boją sie zainwestować kasę (pełnomocnik, opłata sądowa, biegły). A wystatczy zacząć od porady za 100-200zl u prawnika aby przynajmniej oszacować te koszty. Niestety większość żałuje nawet tych 100zl za poradę.
  Regulamin dodawania opinii
  - Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
    2015-01-07 10:10
    
    (1)
    
    Ze co?! Problemem sa konsumeci, bo sa okradani i oszukiwani? No, no, no - mamy kolejnego glupola w tym watku.
    
    9 lat
    
    0 3
    
    Twoja opinia
    
    Zmień treść
    
    Ze co?! Problemem sa konsumeci, bo sa okradani i oszukiwani? No, no, no - mamy kolejnego glupola w tym watku.
    Regulamin dodawania opinii
    - Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
      
      2015-01-08 07:49
      
      Chyba masz problemy z czytaniem ze zrozumieniem.
      
      9 lat
      
      0 0
      
      Twoja opinia
      
      Zmień treść
      
      Chyba masz problemy z czytaniem ze zrozumieniem.
      Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-01-07 13:46
  
  Przepraszam bardzo, ale nie lubię gdy ktoś nie używa polskich znaków. Teraz wychodzi, że problemem są jakieś sady a nie sądy.
  
  9 lat
  - 1 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Przepraszam bardzo, ale nie lubię gdy ktoś nie używa polskich znaków. Teraz wychodzi, że problemem są jakieś sady a nie sądy.
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2016-07-29 17:07
  
  A co ma sadownictwo do deweloperki?
  
  7 lat
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  A co ma sadownictwo do deweloperki?
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-01-07 15:53

Dobry przepis

Bardzo dobry przepis mamy prawie dwa razy więcej czasu na reklamacje których notorycznie deweloperzy nie chcą uznać i czekają na "zmęczenie materiału".
KONSUMENCIE walcz o swoje i nawet załóż sprawę w sądzie warto wydać nawet te 100-200zł skoro mieszkanie kupujemy za 200-500tyś zł

9 lat
- 5 0
Twoja opinia

Zmień treść

Bardzo dobry przepis mamy prawie dwa razy więcej czasu na reklamacje których notorycznie deweloperzy nie chcą uznać i czekają na "zmęczenie materiału". KONSUMENCIE walcz o swoje i nawet załóż sprawę w sądzie warto wydać nawet te 100-200zł skoro mieszkanie kupujemy za 200-500tyś zł
Regulamin dodawania opinii