Bezpieczny klient dewelopera, na razie teoretycznie

Od najbliższej niedzieli wiele zmieni się na pierwotnym rynku mieszkaniowym - wchodzi w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską. Wprowadza ona obowiązkowe stosowanie rachunków powierniczych, sporządzanie prospektów informacyjnych dla poszczególnych inwestycji. Umowy deweloperskie będą musiały być podpisywane w formie aktów notarialnych. Ustawa podnosi bezpieczeństwo klientów, ale w całości będzie miała zastosowanie tylko dla tych projektów, które po 29 kwietnia wejdą do sprzedaży.

O wadach i zaletach ustawy rozmawiamy z dr Bartłomiejem Glinieckim z Katedry Prawa Handlowego i Międzynarodowego Prawa Prywatnego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego.

Ewa Budnik: Dlaczego ustawa nie obejmie od razu wszystkich projektów deweloperskich, również tych które już są w sprzedaży?

Bartłomiej Gliniecki: Każde prawo, które wchodzi w życie musi mieć swoje przepisy przejściowe, aby podmioty, które będą mu podlegały miały czas na dostosowanie się do nowych realiów. W tym przypadku ustawodawca uznał, że nowe prawo, w zakresie wymogu jakim jest przyjmowanie przez dewelopera wpłat na rachunek powierniczy, dotyczyć ma tylko projektów, które wejdą do sprzedaży po dniu wejścia w życie ustawy. Wprost oznacza to, że w niektórych umowach wpłaty nabywców nie będą chronione od najbliższego poniedziałku dzięki rachunkowi powierniczemu. Niezależnie jednak od ogłoszenia sprzedaży od 29 kwietnia działają pozostałe mechanizmy ustawy, m.in. konieczność zawarcia jej przed notariuszem czy uprzywilejowanie nabywców w postępowaniu upadłościowym. Ustawa w całości będzie stopniowo "obejmować" rynek deweloperski wraz z kolejnymi projektami, których sprzedaż będą ogłaszać deweloperzy po 29 kwietnia. Za projekt wprowadzony do sprzedaży uznawany jest bowiem taki, o którego sprzedaży deweloper publicznie poinformował - wystarczy jedno ogłoszenie w prasie lub zamieszczenie informacji na własnej stronie internetowej. Dlatego radziłbym dokładnie sprawdzić jakie będą terminy realizacji projektów, które zostały przez deweloperów wprowadzone w ostatnich tygodniach i dniach, bo mogą - chociaż oczywiście nie muszą - być odległe w czasie. Bywa, że deweloperzy naprędce ogłaszają sprzedaż, aby nie musieli przygotowywać dla niego kosztownego i kłopotliwego rachunku powierniczego.

Zobacz jakie zmiany wprowadza ustawa i co sądzą o tym deweloperzy

Czyli w rzeczywistości ochrona konsumenta w przypadku projektów deweloperskich, które już się rozpoczęły i podzielone są na wiele etapów może odsunąć się o wiele lat?

Tak. Trzeba pamiętać, że ustawa została przyjęta w poprzednim parlamencie na ostatnim posiedzeniu. Prace nad nią toczyły się w pośpiechu. A trzeba było przyjąć nowe prawo, aby prac nad ustawą nowy parlament nie zaczynał od początku. Polska była jednym z ostatnich w Europie krajów, który nie miał prawa chroniącego partykularnie prawa klientów deweloperów. Tę lukę w prawie wskazał nawet Trybunał Konstytucyjny w tzw. postanowieniu sygnalizacyjnym. Szybkie tempo prac spowodowało, że w ustawie jest wiele niespójności, możliwe są różne interpretacje. To będzie uciążliwe dla deweloperów, ich klientów i banków, które ustawa uznaje za nieodzowny element w obrocie deweloperskim. Spodziewam się szybkich nowelizacji.

A jak polska ustawa ma się do podobnych aktów w Europie?

Jest do nich podobna. Najważniejsze, że... w ogóle jest. W ustawodawstwie niemieckim czy francuskim takie prawo funkcjonuje od prawie pół wieku... Oczywiście są państwa, gdzie prawo jest bardziej restrykcyjne. Na przykład w Austrii ustawa z góry określa maksymalny procentowy udział w finansowaniu inwestycji przez klienta w odniesieniu do kolejnych etapów. W naszej ustawie deweloper ustala harmonogram dowolnie. Może podzielić inwestycje na od 4 do 10 etapów. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w pierwszych etapach na budowie działo się niewiele, a gros prac zostało wykonane pod koniec. Warto więc zwracać uwagę na konstrukcję harmonogramu prac, bo deweloper będzie musiał załączać go do umowy deweloperskiej i korelację postępów prac na budowie z wysokością kolejno wpłacanych rat. Warto przy tym pamiętać, że koszt każdego kolejnego etapu nie może być wyższy niż 25 i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty.

Jaka największa korzyść wynika dla klientów z tej ustawy?

Wprowadzenie rachunku powierniczego. Są cztery rodzaje tych rachunków, ale pewne jest, ze najczęściej będzie stosowany rachunek otwarty. Pieniądze będą na nim blokowane do momentu kiedy nie zostanie zakończony określony etap inwestycji. Oczywiście z punktu widzenia klienta bardziej wartościowy jest rachunek zamknięty, bo kolejno wpłacane raty będą na nim blokowane do czasu zakończenia inwestycji. Spodziewam się, że deweloperzy będą między sobą konkurować rodzajami stosowanego rachunku. Pamiętajmy, że gdyby deweloper upadł, interesy jego klientów będą zaspokojone w pierwszej kolejności między innymi z tego rachunku. Klientowi sprzyja w takim przypadku także obowiązkowe wpisanie go do księgi wieczystej nieruchomości. Do tej pory, jeśli deweloper nie był w stanie dokończyć inwestycji i przekazać aktem notarialnym własności nieruchomości klientowi w pierwszej kolejności zaspokajane były interesy wszystkich innych stron: banku, wykonawców. A pamiętać trzeba, że upadłości często zdarzały się na etapie, kiedy inwestycja była już zrealizowana i tylko własność nie została przekazana... Teraz to klienci będą decydować co zrobić z niedokończoną inwestycją. Niestety nie ma rozwiązania na sytuację, kiedy wspólna nieruchomość została przez dewelopera obciążona hipoteką. To zobowiązanie też muszą przejąć klienci. Na jaką ochronę mogą zatem jeszcze liczyć klienci deweloperów?

Umowa z nimi, tak zwana umowa deweloperska podpisywana będzie zawsze w formie aktu notarialnego. To zwiększa zabezpieczenie interesów. Ważnym nowym elementem jest także prospekt informacyjny, który będzie zawierał szereg informacji o deweloperze, jego inwestycjach oraz inwestycji i jej otoczeniu, którą zainteresowany jest klient. Ta informacja musi być aktualna. Jeśli w ciągu trzydziestu dni klient znajdzie błąd w tym prospekcie będzie mógł bez konsekwencji zerwać umowę. Jest jeszcze pięć innych sytuacji, kiedy klient może odstąpić od umowy. Dbanie o aktualność prospektu będzie się deweloperom po prostu opłacała.

Sporo mówi się o tym, że w związku z obsługą rachunków powierniczych i wprowadzeniem umów w formie aktów deweloperom wzrosną koszty. Będzie drożej?

To pokaże życie. Orientacyjnie liczę, że koszty deweloperów wzrosną o około 5 procent. Deweloper jako właściciel rachunku powierniczego będzie pokrywał koszty jego utrzymania. Większym kosztem będzie opłacanie bankowego inspektora, który po zakończeniu każdego kolejnego etapu czy całej budowy będzie oceniał czy można zwolnić pieniądze z konta. To będzie spora odpowiedzialność, więc zapewne i nie mały koszt. Jakie ostatecznie będą te koszty pokaże zapewne dopiero życie. Ponieść oczywiście trzeba też koszty wizyty u notariusza związane z podpisaniem umowy deweloperskiej. Ministerstwo przygotowuje akty wykonawcze, które będą narzucać notariuszom nowe, niższe niż do tej pory stawki za obsługę tych umów (ok. 450 zł). Łącznie każda taka umowa będzie kosztowała według planów około 600 zł, bo policzyć trzeba jeszcze wpisy do księgi wieczystej. Koszt podzielony będzie między obie strony umowy. Czy to dużo za bezpieczeństwo? Warto przemyśleć także wszystkie decyzje związane z tą umową, bo zgodnie z prawem każdy aneks do umowy deweloperskiej również powinien być podpisywany w formie aktu notarialnego, na przykład zmiany w układzie mieszkania. W praktyce zapewne te aneksy często będą podpisywane bez udziału notariusza, stanowiąc "ciche" porozumienie pomiędzy deweloperem a nabywcą. Reasumując: kto najwięcej zyskuje na wejściu w życie ustawy?

Wszyscy. Poprawi się wizerunek deweloperów, prawdopodobnie dojdzie do klaryfikacji rynku. Klienci, podpisując umowę z deweloperem, nie będą mieli obaw o utratę oszczędności życia. Od momentu kiedy ustawa zacznie funkcjonować w pełnym zakresie szanse klienta i dewelopera będą wyrównane. I co ważne: każdy przeciętny nabywca ma wreszcie do czego się odwoływać, może przeczytać ustawę i egzekwować swoje prawa.

Tu znajdziesz pełny tekst Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego