W jaki sposób korzystniej dla portfela zrealizować marzenie o własnym domu z ogródkiem? Czy w Trójmieście bardziej się opłaca go wybudować czy kupić? W oparciu o dane od trójmiejskich przedsiębiorców oraz ceny działek i domów w różnych dzielnicach Trójmiasta z Serwisu Ogłoszeniowego Trojmiasto.pl dokonaliśmy porównania kosztów. Jak się okazuje, w naszych wyliczeniach najwięcej zależy od ceny działki.
Budowa wymarzonego domu
rozpoczyna się od znalezienia i zakupu odpowiedniej działki. Wbrew pozorom nie jest to takie proste. Działka, która z pozoru może wydawać się idealna pod budowę domu, po analizie może mieć więcej wad niż zalet. Zatem zanim zdecydujemy się na zakup działki należy sprawdzić wiele elementów: od jej obecnego stanu prawnego po badanie gruntu.
Koszt budowy domu 2024: działka nieuzbrojona może być tańsza
W
Serwisie Ogłoszeniowym Trojmiasto.pl znaleźć można obecnie ponad
4200 ogłoszeń sprzedaży działek budowlanych w Trójmieście i okolicach. Tańsze działki są zwykle nieuzbrojone. Uzbrojenie działki, czyli doprowadzenie wody, prądu, ewentualnie gazu i kanalizacji może wygenerować więcej kosztów niż wyniosą oszczędności z zakupu działki nieuzbrojonej. Dlatego też
w naszym porównaniu skupiliśmy się wyłącznie na działkach uzbrojonych.
Co do jej powierzchni: przyjęło się, że powierzchnia ogrodu powinna być większa przynajmniej trzykrotnie od powierzchni domu. Jeśli zatem szukasz działki pod budowę parterowego domu o powierzchni 120 m. kw. warto postawić na działkę
480-600 m kw.
Koszt budowy domu 120 m kw. - około 600 tys. zł
- Koszt budowy domu w stanie deweloperskim, według projektu gotowego domu, o prostej bryle, powierzchni użytkowej 120 m kw. z garażem 18 m kw. to szacunkowy koszt 580 tys. zł netto, czyli 626 tys. zł. brutto. Do kwoty budowy domu należy doliczyć koszt wykonania przyłączy wodno-sanitarnych oraz elektrycznych - wycenia Sylwia Artichowicz, dyrektor generalny w Flize Gres, które zajmuje się budową domów pod klucz.To daje
koszt wybudowania m kw. na poziomie 4830 zł netto. Cena projektu gotowego, na podstawie którego powstałby nasz przykładowy dom to
4 tys. zł. Koszt budowy domu wraz z projektem wyniósł zatem
630 tys. zł brutto.
Dodaliśmy do tej wartości koszt zakupu działki o powierzchni
480 m kw. w kilku przykładowych dzielnicach Trójmiasta, gdzie powstaje zabudowa jednorodzinna (
ceny działek zaczerpnęliśmy z ofert w Serwisie Ogłoszeniowym). Otrzymaną wartość
porównaliśmy z najniższą ceną domu z rynku pierwotnego lub wtórnego w tej samej lokalizacji, który dostępny jest
w naszym Serwisie Ogłoszeniowym.
Budowa domu przez dewelopera drożej, ale z infrastrukturą
- Obecnie utrzymujemy średnią cenę wybudowania domu wykonanego w standardzie deweloperskim o metrażu 115 m. kw., zlokalizowanego w okolicach Trójmiasta, pomiędzy 4,5 a 5,5 tys. zł za m kw. netto. W tym jest infrastruktura, która obejmuje sieci oraz drogi wewnętrzne. Do podanej kwoty należy jednak doliczyć koszty m.in. zakupu działki, projektowe oraz administracyjne - wylicza Angelika Ziobrowska, kierownik działu administracji sprzedaży w firmie deweloperskiej Siódme Niebo.
Domki modułowe na lato i nie tylko
Zgodnie z informacją otrzymaną od firmy Siódme Niebo wyliczyliśmy, iż przykładowy dom
120 m. kw. w stanie deweloperskim kosztowałby
od 540 do 660 tys. zł netto (583- 712 tys. zł brutto).
Ostateczna cena jednak będzie dużo wyższa gdy doliczymy pozostałe koszty, w tym koszt zakupu działki. Ceny te dotyczą domów w okolicach Trójmiasta, a im bliżej centrum tym oferty sprzedaży domów są wyższe.
Czy opłaca się budować dom? - porównanie kosztów Gdynia i Gdańsk
Przykładowa działka 480 m kw., dom 120 m kw.
- Cena działki uzbrojonej: od 290 zł. za m. kw.
- Zakup działki i budowa przykładowego domu: 769 tys. zł
- Zakup podobnego domu w tej lokalizacji: 946 tys. zł za 139 m. kw.
- Cena działki uzbrojonej: od 856 zł. za m. kw.
- Zakup działki i budowa przykładowego domu: 1 mln 41 tys. zł.
- Zakup podobnego domu w tej lokalizacji: 864 tys. zł. za 123 m. kw.
- Cena działki uzbrojonej: od 349 zł. za m. kw.
- Zakup działki i budowa przykładowego domu: 798 tys. zł.
- Zakup podobnego domu w tej lokalizacji: 996 tys. zł. za 125 m. kw.
- Cena działki uzbrojonej: od 220 zł. za m. kw.
- Zakup działki i budowa przykładowego domu: 736 tys. zł.
- Zakup podobnego domu w tej lokalizacji: 950 tys. zł. za 130 m. kw.
- Cena działki uzbrojonej: od 400 zł. za m. kw.
- Zakup działki i budowa przykładowego domu: 822 tys. zł.
- Zakup podobnego domu w tej lokalizacji: 890 tys. zł za 128 m. kw.
- Cena działki uzbrojonej: od 335 zł. za m. kw.
- Zakup działki i budowa przykładowego domu: 787 tys. zł.
- Zakup podobnego domu w tej lokalizacji: 999 tys. zł. za 181 m. kw.
Z powyższych przykładów, najtańszą lokalizacją jest Olszynka, następnie kolejno Wiczlino, Kiełpino Górne, Kokoszki i Osowa. Najdroższą działkę kupimy w Oksywiu, która znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie morza oraz terenów zielonych. Cena budowy domu indywidualnego z naszego przykładu jest niższa od ceny zakupu gotowego domu na Olszynce, Kokoszkach oraz w Wiczlinie i Kiełpinie Górnym. Bardziej opłacalny jest zakup domu od dewelopera w Oksywiu.
Kosztorys budowy domu: wahania cen są dynamiczne
Cena budowy domu zależna jest od wielu czynników, takich jak wielkość i styl domu, użyte materiały budowlane, standardy energooszczędności, stan gruntu pod budowę, koszty robocizny, czy inne elementy infrastrukturalne. Istotna jest także lokalizacja, gdyż ceny i dostępność materiałów budowlanych oraz koszty robocizny mogą znacznie się różnić w zależności od regionu.
- Im większy i bardziej skomplikowany projekt, tym wyższe koszty. Różnice w stylu architektonicznym również mogą wpływać na ceny. Wybór materiałów, takich jak rodzaj drewna, izolacja, okna, dach, podłogi, może znacząco wpłynąć na koszty. Podobnie inwestycje w efektywność energetyczną, takie jak izolacja termiczna, nowoczesne systemy grzewcze czy instalacje fotowoltaiczne - wymienia Sylwia Artichowicz.
Barometr Cen Nieruchomości. Ile kosztuje mały dom?
Jeśli zainwestujemy w nowoczesne rozwiązania grzewcze i energetyczne, to w dłuższej perspektywie wyższe koszty nam się zwrócą i sporo zaoszczędzimy. Należy pamiętać także o kosztach związanych z podłączeniem do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej oraz dostępem do dróg. Na cenę budowy domu składają się nie tylko koszty początkowe, ale także długoterminowe koszty utrzymania i eksploatacji.
- W ostatnich latach obserwowaliśmy wiele zdarzeń, które wpływały na popyt, podaż i ceny nieruchomości. Wybuch pandemii, a także wojny u naszych sąsiadów, przyczyniły się do ograniczenia dostępności wykonawców, co miało znaczne przełożenie na spowolnienie procesów budowy, podwyższenie jej kosztów, a tym samym cen nieruchomości - mówi Angelika Ziobrowska. - Z początkiem poprzedniego roku pojawiło się bardzo duże zainteresowanie nadchodzącym rządowym programem "Bezpieczny kredyt 2 proc.", co przełożyło się w drugiej jego połowie na wzmożoną sprzedaż - dodaje.Dzięki rządowemu programowi banki odnotowały rekordową ilość nowych wniosków o kredyt hipoteczny. Dynamiczny wzrost popytu na nieruchomości ograniczył ich dostępność, a co za tym idzie znaczne podniesienie cen.
Koniec Bezpiecznego kredytu 2 proc. - i co dalej?
- Niestety nadal przewidujemy wzrost kosztów budowy z uwagi na zmieniające się wymagania dotyczące energooszczędności budynków, chcąc przy tym zachować wysoką jakość budowy. Pomimo przewidywania dalszego wzrostu cen nieruchomości, sytuacja dla deweloperów w naszej ocenie powinna być bardziej stabilna i przewidywalna, niż w poprzednich latach - ocenia Angelika Ziobrowska.Decyzja o kupnie działki i budowie indywidualnego domu w Trójmieście, powinna być dobrze przemyślana. Warto również rozważyć alternatywę, jaką są gotowe domy lub mieszkania w zabudowie wielorodzinnej. Czasem zakup gotowej nieruchomości może okazać się szybszy, tańszy i mniej stresujący. Z drugiej jednak strony budowa własnego domu umożliwia dostosowanie projektu do indywidualnych potrzeb i preferencji, co jest dużą zaletą w porównaniu z kupnem gotowego domu.
Ostateczna decyzja powinna być podjęta po dokładnym przeanalizowaniu wszystkich za i przeciw, a także po konsultacji z ekspertami - takimi jak
doradcy finansowi, agenci nieruchomości oraz architekci.
Agenci nieruchomości i architekci pomogą podjąć decyzję
Jeśli nie jesteśmy pewni czy bardziej opłaci nam się zbudować dom indywidualny, czy zakupić gotowy dom z rynku pierwotnego lub wtórnego możemy doradzić się agenta nieruchomości, który jest świetnie zaznajomiony z obecną sytuacją rynkową.
- Kluczowym elementem jest oczywiście lokalizacja. Nieruchomości położone w atrakcyjnych, bezpiecznych i dobrze skomunikowanych obszarach zazwyczaj cieszą się największym zainteresowaniem, co automatycznie podnosi ich wartość rynkową. Dostępność sklepów, placówek edukacyjnych, komunikacji publicznej czy terenów rekreacyjnych są ważnymi czynnikami, które wpływają na atrakcyjność lokalizacji - wymienia Piotr Bańkowski, ekspert ds. nieruchomości w DOMO Nieruchomości. - Dodatkowo na cenę bezpośrednio wpływa metraż, jakość oraz stan techniczny domu. Nieruchomości wymagające remontu są zazwyczaj tańsze. Istotną rolę w kwestii ceny odgrywają też bardziej prozaiczne elementy, jak ilość pokoi, jakość materiałów, data budowy czy przemyślane rozwiązania w domu, ułatwiające codzienną egzystencję - dodaje.
W Trójmieście powstają budynki z prefabrykatów i modułów
Ceny domów są też zależne od
trendów panujących na rynku oraz warunków rynkowych. Aktualne stopy procentowe, dostępność kredytów hipotecznych oraz ogólna sytuacja gospodarcza kraju mają wpływ na zdolność kupujących do sfinansowania zakupu domu.
Jeśli zależy nam na czasie to dobrym rozwiązaniem może się okazać zakup działki oraz
budowa domu modułowego, który powstaje z prefabrykatów. Jeśli metraż domu
nie przekroczy 70 m kw. to
nie będziemy potrzebowali pozwolenia na budowę, w myśl nowych przepisów, które weszły w życie 3 stycznia 2022 r. Należy przy tym pamiętać, iż musi to być dom wolnostojący, jednorodzinny, mający nie więcej niż dwie kondygnacje, a także powinien być zbudowany do własnych celów mieszkaniowych.
Dom bez pozwolenia 2023 - zmiany, metraż, formalności
Zanim jednak zakupimy działkę należy rozważyć wiele czynników. Po pierwsze, czy jest objęta Miejskim Planem Zagospodarowania Przestrzennego czy należy uzyskać Warunki Zabudowy. Po drugie czy działka znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej lub należy wykonać badania archeologiczne. Warto również przeprowadzić podstawowe badania gruntu. Działka z pozoru tańsza, paradoksalnie może okazać się droższa od działki sąsiadującej, ze względu na konieczność np. rozbudowy sieci wodociągowej.
Z pomocą przychodzą tu architekci pracujący w biurach projektowych.
- Inwestorzy często nie zdają sobie sprawy, że odpowiedzi na te pytania można, a wręcz należy uzyskać jeszcze przed zakupem działki. Wystarczy zlecić analizę w biurze architektonicznym, aby uniknąć nieprzewidzianych kosztów - doradza Remigiusz Plawgo, architekt w Plawgo Architektura. - Zdarza się, że Inwestor zakupił działkę, która na pierwszy rzut oka wydaje się idealna do realizacji wymarzonego domu, ponieważ w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego została opisana jako przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną. Jednakże, z powodu innych zapisów tego samego planu, realizacja takiego zamierzenie jest niemożliwa - dodaje.
Co się dzieje ze znaleziskami archeologicznymi?
A biurze projektowym zakupimy projekty gotowe lub indywidualne. Projekty indywidualne są znacznie droższe niż gotowe, jednak są w pełnie zaadaptowane do potrzeb miejsca oraz przyszłych mieszkańców.
Gotowe projekty dla przykładowego domu 120 m. kw. kosztują około 4 tys. zł., natomiast te indywidualne ok 15 tys. zł i więcej.- Przykładowy dom parterowy z poddaszem użytkowym o powierzchni użytkowej 120 m. kw., z garażem 35 m. kw. w bryle budynku. Działka jest prosta pod względem formalno-prawnym oraz objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Koszt standardowego projektu wielobranżowego, zgodnie z zasadami wyceny prac projektowych SARP do których się stosujemy, mieści się w przedziale od 30 do 50 tys. zł. - wycenia Remigiusz Plawgo.Do kosztów wykonania projektu należy również doliczyć wydatki związane z mapą do celów projektowych, badaniami gruntu oraz ewentualnymi projektami przyłączy, co oscyluje w kwocie około 6-8 tysięcy.
- Na cenę wpływa skomplikowanie projektu oraz jego unikalność co przekłada się na ilość pracy i zaangażowanie naszego zespołu projektowego. Wybór wysokiej jakości materiałów oraz specyficzne elementy architektoniczne również mogą wpłynąć na koszty. Podobnie jak rozbudowa projektu o dodatkowe opracowania, takiej jak budynki gospodarcze, klimatyzację, projekty wnętrz, projekty ogrodu, a także coraz bardziej popularne rozwiązania z zakresu inteligentnego domu - wymienia Remigiusz Plawgo.
Projekt domu. Indywidualny czy gotowy?
Podsumowując, nie da się jednoznacznie określić czy bardziej się opłaci kupić, czy zbudować dom w Trójmieście, gdyż wpływa na to wiele zmiennych czynników. Można przyjąć, że jest to kwestia indywidualna każdego, który się nad tym zastanawia. Dla jednych najważniejsza będzie minimalizacja kosztów ogólnych, a dla innych czas, lokalizacja, rozbudowana infrastruktura czy aspekty prawne. Jedni się zadowolą gotowym projektem, a inni będą chcieli sami stworzyć swój wymarzony dom od podstaw.
Nieruchomości
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Domki modułowe na lato i nie tylko
Barometr Cen Nieruchomości. Ile kosztuje mały dom?
Koniec Bezpiecznego kredytu 2 proc. - i co dalej?
W Trójmieście powstają budynki z prefabrykatów i modułów
Dom bez pozwolenia 2023 - zmiany, metraż, formalności
Co się dzieje ze znaleziskami archeologicznymi?
Projekt domu. Indywidualny czy gotowy?
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy