- 1 Miasto nie zgodzi się na budowę 10 bloków w miejsce Alfa Centrum (289 opinii)
- 2 Raport. Stabilizacja na rynku mieszkaniowym (20 opinii)
- 3 "Pani już tu nie mieszka". Wyrzucili też kota (875 opinii)
- 4 Kwietniowe nowości u deweloperów (95 opinii)
- 5 "Lex deweloper" pomoże na Przymorzu? (158 opinii)
- 6 Letni remont mieszkania? Zaplanuj go teraz (8 opinii)
Mieszkanie od dewelopera. Opóźnienia w oddaniu nieruchomości
Konieczność ponoszenia kosztów najmu mieszkania, dodatkowe opłaty za aneksy bankowe oraz ubezpieczenie pomostowe to tylko niektóre z finansowych konsekwencji opóźnień dewelopera w oddaniu inwestycji ponoszone przez nabywców mieszkań. Warto upewnić się, że umowa którą podpisujemy, chroni nas - jako nabywców - przed skutkami ewentualnych opóźnień.
- Szkodą po stronie nabywcy może być na przykład dłuższy czas płacenia czynszu za dotychczas wynajmowane mieszkanie. Natomiast w razie opóźnienia w przeniesieniu własności nabywca, który wziął kredyt, może domagać się pokrycia wyższych kosztów kredytu, czyli tzw. ubezpieczenia pomostowego za okres pomiędzy planowanym, a rzeczywistym terminem przeniesienia własności. Jeśli nabywca kupował mieszkanie z myślą o jego wynajęciu, niewykluczone jest również dochodzenie utraconego czynszu za okres opóźnienia - mówi specjalizujący się w analizowaniu umów deweloperskich Bartłomiej Gliniecki.
Prawa nabywców mieszkań od dewelopera reguluje m.in. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
- Ustawa w szczególności określa treść tzw. umowy deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa - mówi radca prawny Paweł Galiński.
Umowa deweloperska. Sprawdź zapisy o karach umownych
W umowie deweloperskiej oprócz określenia stron, szczegółowego określenia przedmiotu i ceny nabycia czy terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości, powinny znaleźć się także postanowienia dotyczące kar umownych.
- Jeżeli chodzi o nabywcę nieruchomości, to na jego rzecz kary umowne można zastrzegać na przykład na okoliczność opóźnienia przez dewelopera w ukończeniu inwestycji i przekazaniu prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Kary za opóźnienie należą do najczęstszych kar umownych zastrzeżonych w umowach deweloperskich, nie są to jednak jedyne okoliczności, których niewykonanie bądź nienależyte wykonanie może być obwarowane karami umownymi zastrzeżonymi na rzecz nabywcy - wyjaśnia radca prawny, Paweł Galiński. - Zgodnie bowiem z art. 483 § 1 kodeksu cywilnego kary umowne można zastrzec na okoliczność niewykonania przez dewelopera innych zobowiązań niepieniężnych, na przykład nieusunięcia wad w terminie.
Ogłoszenia.trojmiasto.pl – Nowe mieszkania w Trójmieście i okolicach
Nic dziwnego, bo największym ryzykiem dla nabywcy jest właśnie terminowe ukończenie inwestycji, odbiór nieruchomości i przeniesienie własności po zakończeniu budowy.
- Z punktu widzenia nabywcy kluczowe są dwa terminy określane w umowie deweloperskiej: odbioru lokalu i najczęściej jego wydania nabywcy oraz termin przeniesienia własności na nabywcę. Opóźnienie w budowie może powodować przekroczenie jednego albo obu terminów - mówi Bartłomiej Gliniecki.
Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej w umowie pomiędzy sprzedającym a nabywcą powinny znaleźć się zapisy przewidujące odpowiedzialność dewelopera za niedotrzymanie przynajmniej jednego z tych terminów, uwzględniając stosowne kary umowne.
- Kara umowna to kwota pieniężna, którą deweloper będzie musiał zapłacić nabywcy za każdy dzień opóźnienia. Z reguły jej wysokość odpowiada wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, czyli obecnie wynosi 0,019 proc. ceny za każdy dzień opóźnienia - podkreśla Bartłomiej Gliniecki.
Czytaj także: co robić kiedy deweloper nie wywiąże się z umowy
Uwaga na dodatkowe zapisy o odszkodowaniu
W sytuacji, kiedy deweloper nie wprowadzi kar do umowy, nabywcy przysługuje odszkodowanie za opóźnienie. W przypadku, kiedy za opóźnienie ponosi winę deweloper, kupujący musi dokładnie wyliczyć i wykazać, ile pieniędzy stracił wskutek niedotrzymania ustalonego terminu.
- Przy karach za opóźnienie w ukończeniu inwestycji i przekazaniu lokali najlepiej określać je jako konkretną kwotę za dzień opóźnienia lub jako określony procent ceny nabycia nieruchomości za dzień opóźnienia. W takiej sytuacji im dłużej deweloper opóźnia się z przekazaniem nieruchomości tym wyższa kara - wyjaśnia radca prawny, Paweł Galiński. - Trzeba jednak w takiej sytuacji unikać górnych limitów kary umownej, bo deweloperzy bardzo często ograniczają swoją odpowiedzialność ustalając, że kary umowne nie mogą przekroczyć np. 5 czy 10 proc. ceny nabycia nieruchomości. Ryzyko poniesienia takich niskich kar deweloper kalkuluje już wcześniej i czasami może mu się je opłacać zapłacić, bo np. zyska na sprzedaży mieszkań po wyższej cenie lub poprzez zakontraktowanie firmy wykonawczej, która co prawda wykona prace budowlane wolniej, ale taniej - deweloperowi będzie się opłacało zaangażować taką firmę nawet kosztem poniesienia kar za opóźnienie wobec nabywców.
Kluczową kwestią jest uwzględnienie w umowie postanowienia o możliwości dochodzenia dodatkowego odszkodowania.
- Koniecznie też trzeba zadbać, by w umowie znalazło się postanowienie, że nabywca może dochodzić uzupełniającego odszkodowania przewyższającego zastrzeżone kary umowne, gdyż tylko w takim wypadku, gdy kary umowne nie pokryją całej szkody związanej z opóźnieniem w przekazaniu nieruchomości nabywca może wystąpić do sądu o zasądzenie odszkodowania przewyższającego zastrzeżone kary umowne. W przypadku braku takiego postanowienia nie będzie można wystąpić do sądu o uzupełniające odszkodowanie, gdyż sama kara umowna jest traktowana jako ryczałtowe odszkodowanie - podkreśla radca prawny, Paweł Galiński.
Zbyt niskie kary umowne
Inną sytuacją są zapisy umowy przewidujące zbyt niskie kary umowne, które nie odzwierciedlają realnych kosztów poniesionych przez nabywcę w okresie opóźnienia. Ustalenie niższej stawki kary umownej niż 0,019 proc. ceny nieruchomości za każdy dzień opóźnienia otwiera bowiem nabywcom drogę do dochodzenia swoich praw, również na drodze sądowej.
- Jeśli w umowie deweloperskiej zawarte są zapisy uniemożliwiające nabywcy żądanie odszkodowania ponad wysokość naliczanych kar umownych albo deweloper nie wykazuje woli wyrównania różnicy pomiędzy 0,019 proc. ceny nieruchomości za dzień, a stawką określoną w umowie z danym deweloperem, np. 0,01 proc. za tydzień opóźnienia, to w związku z zastosowaniem niezgodnej z przepisami ustawy deweloperskiej stawki, nabywcy mogą podważyć ją na drodze sądowej - wyjaśnia Bartłomiej Gliniecki. - To deweloper przygotowuje wzór umowy i odpowiada za jego zgodność z prawem. Skoro zawarte w umowie zapisy są niezgodne z ustawą, to otwiera to nabywcom drogę do żądania odszkodowania od dewelopera w wysokości utraconej kary umownej równej odsetkom ustawowym za opóźnienie, czyli identycznej sankcji, jaką miałby ponosić nabywca w razie opóźnienia w zapłacie za nabywaną nieruchomość.
Czytaj także: rękojmia i gwarancja na nowe mieszkanie
Warto jednocześnie podkreślić, że deweloper nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania w postaci zakończenia i przekazania nieruchomości przez zapłatę kary umownej.
Odstąpienie od umowy
Zastrzeżenie kary umownej w przypadku opóźnień dewelopera w przekazaniu nabywcom nieruchomości nie jest jedynym mechanizmem chroniącym nabywców. Opóźnienie w realizacji budowy może być także powodem odstąpienia od umowy przez nabywcę.
- Zgodnie z art. 29 ust. 1 punkt 6 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej i co ważne nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Warto zadbać, by na okoliczność odstąpienia od umowy deweloperskiej zastrzeżona została dodatkowa kara umowna w określonej kwocie bądź ustalonej jako procent ceny nabycia nieruchomości - mówi radca prawny, Paweł Galiński.
Dzięki temu nabywcy mieszkań chociaż częściowo mogą pokryć straty związane z opóźnieniem w przekazaniu nieruchomości, wzrostu cen nieruchomości i innych kosztów związanych z ewentualnym kupnem nieruchomości od innego dewelopera. Aby nabywca mógł jednak rozwiązać umowę, musi najpierw wezwać dewelopera do zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Nabywca musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie własności. Oznacza to, że w przypadku niewielkich opóźnień nieprzekraczających czterech miesięcy nabywca nie może rozwiązać umowy deweloperskiej. Dodatkowo zwrócę uwagę na fakt, że termin przeniesienia własności w umowie deweloperskiej już z reguły zawiera pewien zapas czasu na wypadek właśnie jakichś kilkutygodniowych opóźnień - wyjaśnia dr Bartłomiej Gliniecki. Z mojej praktyki wynika jednak, że klienci rzadko decydują się na odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia w przeniesieniu własności - niemal wyłącznie zdarza się to w sytuacjach, gdy dotychczasowa współpraca z deweloperem świadczy o elementarnym braku jego profesjonalizmu - skutkiem czego jest m.in. znaczne opóźnienie inwestycji.
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (173) ponad 10 zablokowanych
-
2020-02-24 00:09
tylko nie Invest Komfort..ostrzegam przed nimi... (1)
trzymac sie z daleka....dno...
- 18 0
-
2020-02-24 06:49
A czego spodziewasz się po byłym cynie?
?
- 0 0
-
2020-02-23 21:41
Deweloper 4kolory (2)
Mamy dewelopera 4kolory idea ,który nie wybudował we Władku apartamentów. Przekręt następny po Amber Gold w trójmieście dopuścił się do straty inwestorów blisko 200 mln złotych.
- 10 0
-
2020-02-23 22:56
I co ? (1)
Cisza, nikt nie nagłośnił sprawy ?
- 1 0
-
2020-02-24 06:48
Jak to nie nagłośnił człowiek już siedzi.
Resztą masy upadłościowej zajmuje się Syndyk i to od min. trzech lat.
- 1 0
-
2020-02-23 14:44
Może ktoś wie co się dzieje z inwestycją Przystanek Morena? Rozważałem tam zakup mieszkania, ale coś budowa stanęła. (4)
To fundamenty schną czy wykonawcy zeszli z budowy?
- 16 1
-
2020-02-23 15:09
a gdzie to? (3)
na miejscu wykarczowanego lasu? pod slupami napiecia?
- 7 2
-
2020-02-23 18:21
Powstania Listopadowego przy drodze do Dolnego Migowa (1)
Tam nie ma słupów energetycznych
- 2 0
-
2020-02-24 05:51
To jakaś dziwna inwestycja...
Ale. W Gdańsku republika developerów trwa w najlepsze. Budują gdzie popadnie. Nie liczą się z nikim.
- 0 0
-
2020-02-23 21:45
Nie to studio morena a linie napięcia są odsunięte
- 1 0
-
2020-02-24 03:45
Siodme piekło
Jest taki jeden deweloper który od jakiegoś czasu mocno się promuje. Szkoda mi się rozpisywać bo i tak post zostanie pewnie wycięty. Oddajcie ludziom należne im pieniądze.
- 10 0
-
2020-02-24 00:09
Czy są inne gałęzie gospodarki ?
chciałbym się zapytać czy w PL są inne gałęzie gospodarki oprócz deweloperki ? - bo można odnieść wrażenie, że ostatnio tylko betonem stoimy.
- 13 0
-
2020-02-23 17:17
Letnica (2)
a jakieś opinie o LC Corp (Devalia) ? Bo myślałem o mieszkaniu w Letnicy.
- 5 3
-
2020-02-23 22:41
To miejsce to katastrofa ekologiczna
kilkadziesiąt metrów od 'jezioro zaspa' do którego przez ponad 30 lat energociepłownia wybrzeże zrzucała odpady z pieców (popioły, żużle i takie tam same zdrowe rzeczy) jeszcze kilka lat temu. teraz posadzili na tym trawę i już tereny zielone. nowotwór gwarantowany
- 13 0
-
2020-02-23 20:22
Póki ci siedzą w błocie i palowanie
- 4 0
-
2020-02-23 22:08
podpisujesz umowę albo nie. przyjdzie inny i kupi.
sory. taki mamy rynek.
- 9 7
-
2020-02-23 11:36
Te dziuple budują to by sie nie osmieszali ,powinny kosztowac 2 razy taniej ale Gdańsk rzadzony jest przez deweloperów (4)
- 66 9
-
2020-02-23 21:34
Co chwile protesty przeciwko zabudwie o jak ma byc taniej?
Im mnie mieszkań i wiecej chętnych tym drożej
- 2 2
-
2020-02-23 11:50
No, a już. Gdańsk nie jest wyjątkiem, hehe :) (2)
W innych, dużych miastach wojewódzkich nie jest taniej.
- 15 4
-
2020-02-23 14:10
(1)
tylko w Warszawie drożej więc...
- 8 1
-
2020-02-23 17:48
A w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu mieszkania tanieeeee jak barszcz :)
- 4 3
-
2020-02-23 21:22
mafia
kazdy deweloper(zlodziej) innymi slowy
powinien za kazde sprzedane mieszkanie (nore)
zaplacic za 10 m drogi dojazdowej it itp- 7 2
-
2020-02-23 20:52
kupiłem kamienice na godziny
- 3 1
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.