- 1 Miasto nie zgodzi się na budowę 10 bloków w miejsce Alfa Centrum (273 opinie)
- 2 "Pani już tu nie mieszka". Wyrzucili też kota (872 opinie)
- 3 Kwietniowe nowości u deweloperów (95 opinii)
- 4 Flipper dał się oszukać i stracił 15 tys. zł (461 opinii)
- 5 Mieszkają na stałe, ale się nie zameldują (110 opinii)
Mieszkanie od dewelopera. Opóźnienia w oddaniu nieruchomości
Konieczność ponoszenia kosztów najmu mieszkania, dodatkowe opłaty za aneksy bankowe oraz ubezpieczenie pomostowe to tylko niektóre z finansowych konsekwencji opóźnień dewelopera w oddaniu inwestycji ponoszone przez nabywców mieszkań. Warto upewnić się, że umowa którą podpisujemy, chroni nas - jako nabywców - przed skutkami ewentualnych opóźnień.
- Szkodą po stronie nabywcy może być na przykład dłuższy czas płacenia czynszu za dotychczas wynajmowane mieszkanie. Natomiast w razie opóźnienia w przeniesieniu własności nabywca, który wziął kredyt, może domagać się pokrycia wyższych kosztów kredytu, czyli tzw. ubezpieczenia pomostowego za okres pomiędzy planowanym, a rzeczywistym terminem przeniesienia własności. Jeśli nabywca kupował mieszkanie z myślą o jego wynajęciu, niewykluczone jest również dochodzenie utraconego czynszu za okres opóźnienia - mówi specjalizujący się w analizowaniu umów deweloperskich Bartłomiej Gliniecki.
Prawa nabywców mieszkań od dewelopera reguluje m.in. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
- Ustawa w szczególności określa treść tzw. umowy deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa - mówi radca prawny Paweł Galiński.
Umowa deweloperska. Sprawdź zapisy o karach umownych
W umowie deweloperskiej oprócz określenia stron, szczegółowego określenia przedmiotu i ceny nabycia czy terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości, powinny znaleźć się także postanowienia dotyczące kar umownych.
- Jeżeli chodzi o nabywcę nieruchomości, to na jego rzecz kary umowne można zastrzegać na przykład na okoliczność opóźnienia przez dewelopera w ukończeniu inwestycji i przekazaniu prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Kary za opóźnienie należą do najczęstszych kar umownych zastrzeżonych w umowach deweloperskich, nie są to jednak jedyne okoliczności, których niewykonanie bądź nienależyte wykonanie może być obwarowane karami umownymi zastrzeżonymi na rzecz nabywcy - wyjaśnia radca prawny, Paweł Galiński. - Zgodnie bowiem z art. 483 § 1 kodeksu cywilnego kary umowne można zastrzec na okoliczność niewykonania przez dewelopera innych zobowiązań niepieniężnych, na przykład nieusunięcia wad w terminie.
Ogłoszenia.trojmiasto.pl – Nowe mieszkania w Trójmieście i okolicach
Nic dziwnego, bo największym ryzykiem dla nabywcy jest właśnie terminowe ukończenie inwestycji, odbiór nieruchomości i przeniesienie własności po zakończeniu budowy.
- Z punktu widzenia nabywcy kluczowe są dwa terminy określane w umowie deweloperskiej: odbioru lokalu i najczęściej jego wydania nabywcy oraz termin przeniesienia własności na nabywcę. Opóźnienie w budowie może powodować przekroczenie jednego albo obu terminów - mówi Bartłomiej Gliniecki.
Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej w umowie pomiędzy sprzedającym a nabywcą powinny znaleźć się zapisy przewidujące odpowiedzialność dewelopera za niedotrzymanie przynajmniej jednego z tych terminów, uwzględniając stosowne kary umowne.
- Kara umowna to kwota pieniężna, którą deweloper będzie musiał zapłacić nabywcy za każdy dzień opóźnienia. Z reguły jej wysokość odpowiada wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, czyli obecnie wynosi 0,019 proc. ceny za każdy dzień opóźnienia - podkreśla Bartłomiej Gliniecki.
Czytaj także: co robić kiedy deweloper nie wywiąże się z umowy
Uwaga na dodatkowe zapisy o odszkodowaniu
W sytuacji, kiedy deweloper nie wprowadzi kar do umowy, nabywcy przysługuje odszkodowanie za opóźnienie. W przypadku, kiedy za opóźnienie ponosi winę deweloper, kupujący musi dokładnie wyliczyć i wykazać, ile pieniędzy stracił wskutek niedotrzymania ustalonego terminu.
- Przy karach za opóźnienie w ukończeniu inwestycji i przekazaniu lokali najlepiej określać je jako konkretną kwotę za dzień opóźnienia lub jako określony procent ceny nabycia nieruchomości za dzień opóźnienia. W takiej sytuacji im dłużej deweloper opóźnia się z przekazaniem nieruchomości tym wyższa kara - wyjaśnia radca prawny, Paweł Galiński. - Trzeba jednak w takiej sytuacji unikać górnych limitów kary umownej, bo deweloperzy bardzo często ograniczają swoją odpowiedzialność ustalając, że kary umowne nie mogą przekroczyć np. 5 czy 10 proc. ceny nabycia nieruchomości. Ryzyko poniesienia takich niskich kar deweloper kalkuluje już wcześniej i czasami może mu się je opłacać zapłacić, bo np. zyska na sprzedaży mieszkań po wyższej cenie lub poprzez zakontraktowanie firmy wykonawczej, która co prawda wykona prace budowlane wolniej, ale taniej - deweloperowi będzie się opłacało zaangażować taką firmę nawet kosztem poniesienia kar za opóźnienie wobec nabywców.
Kluczową kwestią jest uwzględnienie w umowie postanowienia o możliwości dochodzenia dodatkowego odszkodowania.
- Koniecznie też trzeba zadbać, by w umowie znalazło się postanowienie, że nabywca może dochodzić uzupełniającego odszkodowania przewyższającego zastrzeżone kary umowne, gdyż tylko w takim wypadku, gdy kary umowne nie pokryją całej szkody związanej z opóźnieniem w przekazaniu nieruchomości nabywca może wystąpić do sądu o zasądzenie odszkodowania przewyższającego zastrzeżone kary umowne. W przypadku braku takiego postanowienia nie będzie można wystąpić do sądu o uzupełniające odszkodowanie, gdyż sama kara umowna jest traktowana jako ryczałtowe odszkodowanie - podkreśla radca prawny, Paweł Galiński.
Zbyt niskie kary umowne
Inną sytuacją są zapisy umowy przewidujące zbyt niskie kary umowne, które nie odzwierciedlają realnych kosztów poniesionych przez nabywcę w okresie opóźnienia. Ustalenie niższej stawki kary umownej niż 0,019 proc. ceny nieruchomości za każdy dzień opóźnienia otwiera bowiem nabywcom drogę do dochodzenia swoich praw, również na drodze sądowej.
- Jeśli w umowie deweloperskiej zawarte są zapisy uniemożliwiające nabywcy żądanie odszkodowania ponad wysokość naliczanych kar umownych albo deweloper nie wykazuje woli wyrównania różnicy pomiędzy 0,019 proc. ceny nieruchomości za dzień, a stawką określoną w umowie z danym deweloperem, np. 0,01 proc. za tydzień opóźnienia, to w związku z zastosowaniem niezgodnej z przepisami ustawy deweloperskiej stawki, nabywcy mogą podważyć ją na drodze sądowej - wyjaśnia Bartłomiej Gliniecki. - To deweloper przygotowuje wzór umowy i odpowiada za jego zgodność z prawem. Skoro zawarte w umowie zapisy są niezgodne z ustawą, to otwiera to nabywcom drogę do żądania odszkodowania od dewelopera w wysokości utraconej kary umownej równej odsetkom ustawowym za opóźnienie, czyli identycznej sankcji, jaką miałby ponosić nabywca w razie opóźnienia w zapłacie za nabywaną nieruchomość.
Czytaj także: rękojmia i gwarancja na nowe mieszkanie
Warto jednocześnie podkreślić, że deweloper nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania w postaci zakończenia i przekazania nieruchomości przez zapłatę kary umownej.
Odstąpienie od umowy
Zastrzeżenie kary umownej w przypadku opóźnień dewelopera w przekazaniu nabywcom nieruchomości nie jest jedynym mechanizmem chroniącym nabywców. Opóźnienie w realizacji budowy może być także powodem odstąpienia od umowy przez nabywcę.
- Zgodnie z art. 29 ust. 1 punkt 6 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej i co ważne nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Warto zadbać, by na okoliczność odstąpienia od umowy deweloperskiej zastrzeżona została dodatkowa kara umowna w określonej kwocie bądź ustalonej jako procent ceny nabycia nieruchomości - mówi radca prawny, Paweł Galiński.
Dzięki temu nabywcy mieszkań chociaż częściowo mogą pokryć straty związane z opóźnieniem w przekazaniu nieruchomości, wzrostu cen nieruchomości i innych kosztów związanych z ewentualnym kupnem nieruchomości od innego dewelopera. Aby nabywca mógł jednak rozwiązać umowę, musi najpierw wezwać dewelopera do zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Nabywca musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie własności. Oznacza to, że w przypadku niewielkich opóźnień nieprzekraczających czterech miesięcy nabywca nie może rozwiązać umowy deweloperskiej. Dodatkowo zwrócę uwagę na fakt, że termin przeniesienia własności w umowie deweloperskiej już z reguły zawiera pewien zapas czasu na wypadek właśnie jakichś kilkutygodniowych opóźnień - wyjaśnia dr Bartłomiej Gliniecki. Z mojej praktyki wynika jednak, że klienci rzadko decydują się na odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia w przeniesieniu własności - niemal wyłącznie zdarza się to w sytuacjach, gdy dotychczasowa współpraca z deweloperem świadczy o elementarnym braku jego profesjonalizmu - skutkiem czego jest m.in. znaczne opóźnienie inwestycji.
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (173) ponad 10 zablokowanych
-
2020-02-23 20:24
W Letnicy było tak po poślizgu
rezygnujesz bez konsekwencji lub podpisujesz aneks umowy
- 4 3
-
2020-02-23 18:32
Po co mieszać i kombinować. Są odsetki ustawowe od niezapłaconych faktur to wystarczy żeby działało w drugą stronę czyli odsetki (1)
za zapłacony a nie wydany w terminie towar czy inny przedmiot umowy.
- 7 0
-
2020-02-23 19:45
Tylko miesiąc opóźnienia nijak się ma do np. miesiąca wynajmu mieszkania o podobnym metrażu
to są dla dewelopera grosze!
- 3 0
-
2020-02-23 19:40
Nic nie zrobisz, deweloper może wszystko, nie interesuje go zapis w akcie notarialnym,
że tego czy tamtego dnia ma oddać budynek. Ale Ty czegoś nie dopilnuj - ho ho hoooo! Koniec świata! Nawet nie musi informować o opóźnieniu. A jak masz transze i kredyt, to jeszcze gorzej. Co ciekawe, gdy deweloper ma opóźnienie, bank wstrzymuje transze, deweloper nalicza karę albo każe rewaloryzować i wiecie kto płaci tę karę lub kwotę rewaloryzacji? Kupujący!!! Ha! Sukces 30 lat "wolnej" Polski. NIC nie możesz zrobić. Płacz i płać. Kary za opóźnienia są niewspółmierne - wpisują "ustawowe" i dostajesz grosze! I nic ponad to! Chcesz wpisać większe kary? Deweloper po prostu oleje i sprzeda kolejnemu w kolejce, a on na pewno się zgodzi, w dodatku nawet za 500 czy 1000zł na metrze więcej, bo przez te 2-3 miesiące rozmów o ofercie i tak cena pójdzie do góry, także win-win dla deweloperów i banków zawsze. zawsze!
- 15 1
-
2020-02-23 14:47
Ubaw z nowego budownictwa (1)
Malutkie mieszkanka w biało-szklanych klockach upchniętych jak sardynki za chore pieniądze
- 39 4
-
2020-02-23 19:26
Ubaw z wielkiej płyty
A teraz wynajmuję w bloku na Żabiance, gdzie mieszkanie o największym metrażu ma jakieś 50 m2. To nie są klitki, wcale.
- 8 6
-
2020-02-23 18:25
Tylko pod klucz
- 7 0
-
2020-02-23 14:00
Opóźnienia deweloperów! (1)
Jest taki gdański deweloper, z 30 letnim doświadczeniem na rynku nieruchomości, który miał ostatnio 8 miesięcy opóźnienia w zakresie uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla osiedla na Małym Kacku.
- 22 0
-
2020-02-23 17:43
Bo samowolnie zmienił projekt budowlany
Ot i arogancja tych, którzy "wiedzą lepiej"
- 7 0
-
2020-02-23 16:53
Hossa - Sokółka Zielenisz - 4 miesiące opóźnienia
- 17 0
-
2020-02-23 16:36
Dom
Deweloper z Leszna budujący w Nowej Soli już ponad 5 lat buduje a kiedy skończy to nie wie. Pozbierał pieniądze i tak się grzebie.
- 7 2
-
2020-02-23 14:48
Obiektywnie
Odpala się artykuł o opóźnieniach a na stronie odpala się reklama robyga hhhha ;-)
- 31 0
-
2020-02-23 11:38
Wyślijcie te informacje do.... (1)
.....sm ujeścisko.
- 48 1
-
2020-02-23 13:25
Niestety, tam był zapis.
- 6 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.