- 1 Raport. Stabilizacja na rynku mieszkaniowym (235 opinii)
- 2 Miasto nie zgodzi się na budowę 10 bloków w miejsce Alfa Centrum (297 opinii)
- 3 "Pani już tu nie mieszka". Wyrzucili też kota (886 opinii)
- 4 Kwietniowe nowości u deweloperów (95 opinii)
- 5 Czy zamiast ogródków będą mieszkania? (268 opinii)
- 6 Letni remont mieszkania? Zaplanuj go teraz (8 opinii)
Mieszkanie od dewelopera. Opóźnienia w oddaniu nieruchomości
Konieczność ponoszenia kosztów najmu mieszkania, dodatkowe opłaty za aneksy bankowe oraz ubezpieczenie pomostowe to tylko niektóre z finansowych konsekwencji opóźnień dewelopera w oddaniu inwestycji ponoszone przez nabywców mieszkań. Warto upewnić się, że umowa którą podpisujemy, chroni nas - jako nabywców - przed skutkami ewentualnych opóźnień.
- Szkodą po stronie nabywcy może być na przykład dłuższy czas płacenia czynszu za dotychczas wynajmowane mieszkanie. Natomiast w razie opóźnienia w przeniesieniu własności nabywca, który wziął kredyt, może domagać się pokrycia wyższych kosztów kredytu, czyli tzw. ubezpieczenia pomostowego za okres pomiędzy planowanym, a rzeczywistym terminem przeniesienia własności. Jeśli nabywca kupował mieszkanie z myślą o jego wynajęciu, niewykluczone jest również dochodzenie utraconego czynszu za okres opóźnienia - mówi specjalizujący się w analizowaniu umów deweloperskich Bartłomiej Gliniecki.
Prawa nabywców mieszkań od dewelopera reguluje m.in. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
- Ustawa w szczególności określa treść tzw. umowy deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa - mówi radca prawny Paweł Galiński.
Umowa deweloperska. Sprawdź zapisy o karach umownych
W umowie deweloperskiej oprócz określenia stron, szczegółowego określenia przedmiotu i ceny nabycia czy terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości, powinny znaleźć się także postanowienia dotyczące kar umownych.
- Jeżeli chodzi o nabywcę nieruchomości, to na jego rzecz kary umowne można zastrzegać na przykład na okoliczność opóźnienia przez dewelopera w ukończeniu inwestycji i przekazaniu prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Kary za opóźnienie należą do najczęstszych kar umownych zastrzeżonych w umowach deweloperskich, nie są to jednak jedyne okoliczności, których niewykonanie bądź nienależyte wykonanie może być obwarowane karami umownymi zastrzeżonymi na rzecz nabywcy - wyjaśnia radca prawny, Paweł Galiński. - Zgodnie bowiem z art. 483 § 1 kodeksu cywilnego kary umowne można zastrzec na okoliczność niewykonania przez dewelopera innych zobowiązań niepieniężnych, na przykład nieusunięcia wad w terminie.
Nic dziwnego, bo największym ryzykiem dla nabywcy jest właśnie terminowe ukończenie inwestycji, odbiór nieruchomości i przeniesienie własności po zakończeniu budowy.
- Z punktu widzenia nabywcy kluczowe są dwa terminy określane w umowie deweloperskiej: odbioru lokalu i najczęściej jego wydania nabywcy oraz termin przeniesienia własności na nabywcę. Opóźnienie w budowie może powodować przekroczenie jednego albo obu terminów - mówi Bartłomiej Gliniecki.
Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej w umowie pomiędzy sprzedającym a nabywcą powinny znaleźć się zapisy przewidujące odpowiedzialność dewelopera za niedotrzymanie przynajmniej jednego z tych terminów, uwzględniając stosowne kary umowne.
- Kara umowna to kwota pieniężna, którą deweloper będzie musiał zapłacić nabywcy za każdy dzień opóźnienia. Z reguły jej wysokość odpowiada wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, czyli obecnie wynosi 0,019 proc. ceny za każdy dzień opóźnienia - podkreśla Bartłomiej Gliniecki.
Czytaj także: co robić kiedy deweloper nie wywiąże się z umowy
Uwaga na dodatkowe zapisy o odszkodowaniu
W sytuacji, kiedy deweloper nie wprowadzi kar do umowy, nabywcy przysługuje odszkodowanie za opóźnienie. W przypadku, kiedy za opóźnienie ponosi winę deweloper, kupujący musi dokładnie wyliczyć i wykazać, ile pieniędzy stracił wskutek niedotrzymania ustalonego terminu.
- Przy karach za opóźnienie w ukończeniu inwestycji i przekazaniu lokali najlepiej określać je jako konkretną kwotę za dzień opóźnienia lub jako określony procent ceny nabycia nieruchomości za dzień opóźnienia. W takiej sytuacji im dłużej deweloper opóźnia się z przekazaniem nieruchomości tym wyższa kara - wyjaśnia radca prawny, Paweł Galiński. - Trzeba jednak w takiej sytuacji unikać górnych limitów kary umownej, bo deweloperzy bardzo często ograniczają swoją odpowiedzialność ustalając, że kary umowne nie mogą przekroczyć np. 5 czy 10 proc. ceny nabycia nieruchomości. Ryzyko poniesienia takich niskich kar deweloper kalkuluje już wcześniej i czasami może mu się je opłacać zapłacić, bo np. zyska na sprzedaży mieszkań po wyższej cenie lub poprzez zakontraktowanie firmy wykonawczej, która co prawda wykona prace budowlane wolniej, ale taniej - deweloperowi będzie się opłacało zaangażować taką firmę nawet kosztem poniesienia kar za opóźnienie wobec nabywców.
Kluczową kwestią jest uwzględnienie w umowie postanowienia o możliwości dochodzenia dodatkowego odszkodowania.
- Koniecznie też trzeba zadbać, by w umowie znalazło się postanowienie, że nabywca może dochodzić uzupełniającego odszkodowania przewyższającego zastrzeżone kary umowne, gdyż tylko w takim wypadku, gdy kary umowne nie pokryją całej szkody związanej z opóźnieniem w przekazaniu nieruchomości nabywca może wystąpić do sądu o zasądzenie odszkodowania przewyższającego zastrzeżone kary umowne. W przypadku braku takiego postanowienia nie będzie można wystąpić do sądu o uzupełniające odszkodowanie, gdyż sama kara umowna jest traktowana jako ryczałtowe odszkodowanie - podkreśla radca prawny, Paweł Galiński.
Zbyt niskie kary umowne
Inną sytuacją są zapisy umowy przewidujące zbyt niskie kary umowne, które nie odzwierciedlają realnych kosztów poniesionych przez nabywcę w okresie opóźnienia. Ustalenie niższej stawki kary umownej niż 0,019 proc. ceny nieruchomości za każdy dzień opóźnienia otwiera bowiem nabywcom drogę do dochodzenia swoich praw, również na drodze sądowej.
- Jeśli w umowie deweloperskiej zawarte są zapisy uniemożliwiające nabywcy żądanie odszkodowania ponad wysokość naliczanych kar umownych albo deweloper nie wykazuje woli wyrównania różnicy pomiędzy 0,019 proc. ceny nieruchomości za dzień, a stawką określoną w umowie z danym deweloperem, np. 0,01 proc. za tydzień opóźnienia, to w związku z zastosowaniem niezgodnej z przepisami ustawy deweloperskiej stawki, nabywcy mogą podważyć ją na drodze sądowej - wyjaśnia Bartłomiej Gliniecki. - To deweloper przygotowuje wzór umowy i odpowiada za jego zgodność z prawem. Skoro zawarte w umowie zapisy są niezgodne z ustawą, to otwiera to nabywcom drogę do żądania odszkodowania od dewelopera w wysokości utraconej kary umownej równej odsetkom ustawowym za opóźnienie, czyli identycznej sankcji, jaką miałby ponosić nabywca w razie opóźnienia w zapłacie za nabywaną nieruchomość.
Czytaj także: rękojmia i gwarancja na nowe mieszkanie
Warto jednocześnie podkreślić, że deweloper nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania w postaci zakończenia i przekazania nieruchomości przez zapłatę kary umownej.
Odstąpienie od umowy
Zastrzeżenie kary umownej w przypadku opóźnień dewelopera w przekazaniu nabywcom nieruchomości nie jest jedynym mechanizmem chroniącym nabywców. Opóźnienie w realizacji budowy może być także powodem odstąpienia od umowy przez nabywcę.
- Zgodnie z art. 29 ust. 1 punkt 6 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej i co ważne nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Warto zadbać, by na okoliczność odstąpienia od umowy deweloperskiej zastrzeżona została dodatkowa kara umowna w określonej kwocie bądź ustalonej jako procent ceny nabycia nieruchomości - mówi radca prawny, Paweł Galiński.
Dzięki temu nabywcy mieszkań chociaż częściowo mogą pokryć straty związane z opóźnieniem w przekazaniu nieruchomości, wzrostu cen nieruchomości i innych kosztów związanych z ewentualnym kupnem nieruchomości od innego dewelopera. Aby nabywca mógł jednak rozwiązać umowę, musi najpierw wezwać dewelopera do zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Nabywca musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie własności. Oznacza to, że w przypadku niewielkich opóźnień nieprzekraczających czterech miesięcy nabywca nie może rozwiązać umowy deweloperskiej. Dodatkowo zwrócę uwagę na fakt, że termin przeniesienia własności w umowie deweloperskiej już z reguły zawiera pewien zapas czasu na wypadek właśnie jakichś kilkutygodniowych opóźnień - wyjaśnia dr Bartłomiej Gliniecki. Z mojej praktyki wynika jednak, że klienci rzadko decydują się na odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia w przeniesieniu własności - niemal wyłącznie zdarza się to w sytuacjach, gdy dotychczasowa współpraca z deweloperem świadczy o elementarnym braku jego profesjonalizmu - skutkiem czego jest m.in. znaczne opóźnienie inwestycji.
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (173) ponad 10 zablokowanych
-
2020-02-23 12:22
Inpro Azymut - 8 miesięcy opóźnienia (5)
Witam wystarczy poczytać na ten temat na portalu Trójmiasto.pl pod wizytówką firmy
- 39 0
-
2020-02-23 16:58
(3)
weszli na obcy teren i ich skarcono
- 2 6
-
2020-02-23 20:37
(2)
Inpro dokonało "samoskarcenia". Zaskoczyła biedaków kaskadowa zabudowa osiedla - czego oczywiście nie wiedzieli przed rozpoczęciem inwestycji. Mieli w związku z tym spore opóźnienia na budowie. Ponadto zaskoczyły ich dokumenty, które są wymagane przepisami prawa. Zaskoczyło ich to, że obiekty budowlane muszą być zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych..., zaskoczyło ich to, że nabywcy będą interesowali się terminem realizacji i odszkodowaniami...
- 13 1
-
2020-02-24 06:42
Najlepszy jest dojazd do Azymuta...
Przejazd przez płyty i gliniankę. Jakiś Gdyński matoł im na to pozwolił i wydał zgodę na użytkowanie...
- 3 0
-
2020-02-26 13:59
zaskoczeni na maxxa :)
i bardzo mądre informacje sprzedają swoim klientom- 0 0
-
2020-02-23 19:32
to nic, Robyg chyba miał swego czasu ponad rok opóźnienia xD
- 5 1
-
2020-02-23 14:00
Opóźnienia deweloperów! (1)
Jest taki gdański deweloper, z 30 letnim doświadczeniem na rynku nieruchomości, który miał ostatnio 8 miesięcy opóźnienia w zakresie uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla osiedla na Małym Kacku.
- 22 0
-
2020-02-23 17:43
Bo samowolnie zmienił projekt budowlany
Ot i arogancja tych, którzy "wiedzą lepiej"
- 7 0
-
2020-02-23 14:44
Może ktoś wie co się dzieje z inwestycją Przystanek Morena? Rozważałem tam zakup mieszkania, ale coś budowa stanęła. (4)
To fundamenty schną czy wykonawcy zeszli z budowy?
- 16 1
-
2020-02-23 15:09
a gdzie to? (3)
na miejscu wykarczowanego lasu? pod slupami napiecia?
- 7 2
-
2020-02-23 18:21
Powstania Listopadowego przy drodze do Dolnego Migowa (1)
Tam nie ma słupów energetycznych
- 2 0
-
2020-02-24 05:51
To jakaś dziwna inwestycja...
Ale. W Gdańsku republika developerów trwa w najlepsze. Budują gdzie popadnie. Nie liczą się z nikim.
- 0 0
-
2020-02-23 21:45
Nie to studio morena a linie napięcia są odsunięte
- 1 0
-
2020-02-23 14:47
Ubaw z nowego budownictwa (1)
Malutkie mieszkanka w biało-szklanych klockach upchniętych jak sardynki za chore pieniądze
- 39 4
-
2020-02-23 19:26
Ubaw z wielkiej płyty
A teraz wynajmuję w bloku na Żabiance, gdzie mieszkanie o największym metrażu ma jakieś 50 m2. To nie są klitki, wcale.
- 8 6
-
2020-02-23 14:48
Obiektywnie
Odpala się artykuł o opóźnieniach a na stronie odpala się reklama robyga hhhha ;-)
- 31 0
-
2020-02-23 15:09
Lada chwila bańka pęknie i tematu opóźnień nie będzie (2)
..ale w przypadku małych deweloperów może pojawić się ryzyko bankructwa. Aktualnie t.j. w okresie bańki trzeba być bardzo ostrożnym przy kupowaniu mieszkania od małych deweloperów.
- 22 7
-
2020-02-24 17:39
Już za chwilek, już za roczek
Tak już od kilku lat :)
- 3 0
-
2020-02-25 15:15
Pęknie, pęknie - tylko kiedy ?
W sumie to wiadomo kiedy, po wyborach jak PiS przegra.
Tak samo było 2008. PiS przegrał, ludzie przestali się bać MEGA Inflacji i ceny spadły.
Ale kolejne wybory to za 3 lata, wtedy cena metra będzie 20 000zl no bo inflacja zje wszystkie oszczędności i bieżące pensje.
Potem, nawet jak bańka pęknie to korekta o 30% w dół to i tak będzie 14 000zl/m2 więc drożej niż dziś.- 2 0
-
2020-02-23 16:36
Dom
Deweloper z Leszna budujący w Nowej Soli już ponad 5 lat buduje a kiedy skończy to nie wie. Pozbierał pieniądze i tak się grzebie.
- 7 2
-
2020-02-23 16:53
Hossa - Sokółka Zielenisz - 4 miesiące opóźnienia
- 17 0
-
2020-02-23 17:17
Letnica (2)
a jakieś opinie o LC Corp (Devalia) ? Bo myślałem o mieszkaniu w Letnicy.
- 5 3
-
2020-02-23 20:22
Póki ci siedzą w błocie i palowanie
- 4 0
-
2020-02-23 22:41
To miejsce to katastrofa ekologiczna
kilkadziesiąt metrów od 'jezioro zaspa' do którego przez ponad 30 lat energociepłownia wybrzeże zrzucała odpady z pieców (popioły, żużle i takie tam same zdrowe rzeczy) jeszcze kilka lat temu. teraz posadzili na tym trawę i już tereny zielone. nowotwór gwarantowany
- 13 0
-
2020-02-23 18:03
(5)
To ile teraz za rate powiedzmy na 15lat, mieszkanie 50-60m2?
- 1 0
-
2020-02-23 19:11
2500zł (2)
- 1 2
-
2020-02-23 21:53
Chyba przy wysypisku (1)
- 4 0
-
2020-02-24 11:10
Też ludzie kupią
- 4 0
-
2020-02-24 17:40
Zależy gdzje I ile masz wkladu
Serio, masz kalkulatory koszty raty kredytu, to nie jest jakaś stała żeby porównywać z ludźmi
- 1 0
-
2020-02-25 15:10
Dobre pytanie, na 30 lat już nikt mi nie da. Za stary jestem :-)
- 0 1
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.