- 1 Open House Gdynia: 90 lokalizacji (14 opinii)
- 2 Kiedy otwarcie Kauflandu w Gdyni? (237 opinii)
- 3 Fotowoltaiczny dziwoląg w Sopocie (194 opinie)
Oprocentowanie, marża, prowizja... Z czego składa się kredyt hipoteczny?
Przy zaciąganiu kredytu zwykle korzystamy z pomocy doradcy. Mimo to warto rozumieć jakie składowe będą zawarte w każdej racie, bo to my - a nie doradca - będziemy przez co najmniej kilkanaście lat je spłacać. Opierając się na choćby podstawowej wiedzy, będziemy mogli bardziej świadomie porównać propozycje banków.
- Obecnie ponad 15 banków udziela kredytów mieszkaniowych, jest więc w czym wybierać. Zauważyłem, że większość klientów intuicyjnie skupia uwagę głównie na oprocentowaniu kredytu. Jest to prawidłowe podejście, natomiast najważniejsze jest znalezienie w ofertach kredytów mieszkaniowych balansu pomiędzy wysokością oprocentowania nominalnego kredytu a dodatkowymi produktami, które są oferowane wraz z zaciąganym kredytem oraz kosztem początkowym jego uruchomienia - mówi Daniel Banaś, starszy specjalista ds. kredytów hipotecznych z Tyszkiewicz Nieruchomości.
SPRAWDŹ SWOJĄ ZDOLNOŚĆ I WYSOKOŚĆ RATY W NASZYM KALKULATORZE KREDYTOWYM
Oprocentowanie składa się z dwóch elementów
Oprocentowanie kredytu tworzy odsetki, które są głównym kosztem pożyczonego kapitału. Oprocentowanie jakie widzimy w ofercie banku składa się zawsze z dwóch części:
- marży banku, która jest stała podczas okresu kredytowania i w ustalonej wysokości zostanie wpisana do umowy kredytowej;
- stopy referencyjnej, która jest zmienna (zazwyczaj co trzy miesiące) i regulowana jest pośrednio przez mechanizm rynkowy, a bezpośrednio przez Radę Polityki Pieniężnej.
- Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego składa się z marży banku oraz stopy procentowej czyli WIBOR-u. Obecnie WIBOR 3M (trzymiesięczny - red.) notowany jest na poziomie 1,73 proc. WIBOR jest elementem zmiennym oprocentowania natomiast marża banku jest w większości ofert bankowych stała przez cały okres kredytowania. Marże banków oferowane przez banki dla kredytów w złotych wynoszą obecnie w zależności od różnych czynników od około 1,1 do 3 proc. Marża banku jest składową oprocentowania, na której zarabia bank kredytujący - tłumaczy Daniel Banaś.
Czytaj także: co się stanie jeśli wzrosną stopy procentowe?
Od wysokości marży zależy w znacznym stopniu wysokość oprocentowania nominalnego (marża plus stopa referencyjna) kredytu, a w konsekwencji także wysokość comiesięcznej raty kredytu.
- W przeciwieństwie do stopy referencyjnej, marża ma charakter stały i nie ulega zmianie, pod warunkiem terminowej spłaty kredytu oraz spełnianiu przez klientów warunków ewentualnej promocji. Warto zaznaczyć, że na wysokość ustalonej z bankiem marży ma wpływ wiele czynników, takich jak między innymi: wysokość wkładu własnego, dodatkowe produkty, a niejednokrotnie również wysokość zarobków oraz historia kredytowa wnioskodawcy - dodaje Sebastian Murglin, ekspert finansowy.
Zabawa w dopasowanie parametrów
- Oprócz wyboru oferty banku z jak najniższą marżą, ważny jest również wybór właściwego okresu kredytowania, sposobu spłaty kredytu w ratach równych lub też malejących oraz wyboru dopasowanej do swoich potrzeb oferty ubezpieczenia na życie kredytobiorcy lub zaniechanie wyboru dodatkowych produktów - dodaje Daniel Banaś.
Tak zwane koszty okołokredytowe mogą nas przyprawić o zawrót głowy, warto im się dokładnie przyjrzeć. Dzielą się one na koszty bezpośrednio związane z kredytem oraz pozabankowe, czyli związane z zakupem nieruchomości, ale już nie z samym kredytem na ten cel.
- Do opłat kredytowych zaliczamy prowizję za udzielenie kredytu, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego stanowiące koszt w przypadku niewystarczającego wkładu własnego oraz ubezpieczenie pomostowe, które podwyższa marżę i występuje do momentu ustanowienia hipoteki przez sąd. Do kosztów pozabankowych wliczamy ubezpieczenia, koszt ustanowienia hipoteki, podatek od czynności cywilno-prawnych w przypadku zakupu mieszkania używanego oraz opłaty notarialne - dodaje Sebastian Murglin.
Czytaj także: Myślisz o mieszkaniu na kredyt? Przygotuj się
RRSO jako parametr wskazujący najlepszą ofertę?
RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania określa całkowity koszt kredytu. Zawiera nie tylko odsetki, ale także prowizje i inne opłaty związane z kredytem w całym okresie kredytowania. W umowach kredytu hipotecznego, RRSO zawiera opłaty, z których kredytobiorca może skorzystać, ale nie musi. Wliczone w roczną rzeczywistą stopę oprocentowania koszty często nie są obligatoryjne.
- W praktyce, każdy z banków przy kredycie hipotecznym wymaga innego rodzaju produktów dodatkowych, które w określonych przypadkach mogą być bezpłatne. Prowadzi to nierzadko do tego, że bank w którym realnie zapłacimy mniej wszystkich kosztów, będzie miał wyższe RRSO - mówi Piotr Witecki z firmy Finansowy Piotr.
Czytaj także: Sytuacja rodzinna a kredyt? Kiedy jest najlepszy czas na złożenie wniosku?
RRSO jest podawana w każdej umowie kredytowej, a od lipca bieżącego roku także w formularzu informacyjnym kredytu hipotecznego. Ten współczynnik powinien pomóc klientowi podjąć decyzję o wyborze konkretnej oferty. Warto spojrzeć na różnicę pomiędzy RRSO a oprocentowaniem - im będzie większa, tym więcej dodatkowych kosztów, poza oprocentowaniem, bank ukrył w naszej umowie kredytowej.
Czym kierować się przy wyborze kredytu?
- Po określeniu swoich preferencji, wnioskodawca powinien zweryfikować wysokość marży oraz wszelkich kosztów okołokredytowych. W szczególności warto przyjrzeć się wysokości prowizji bankowej oraz innym, często obligatoryjnym produktom dodatkowym, takim jak ubezpieczenia oraz limity zadłużenia w postaci karty kredytowej bądź debetu w koncie. Poza ofertą danego banku dobrze przyjrzeć się panującym w nim procedurom posprzedażowym, które mają znaczący wpływ na jakość dalszej współpracy - dodaje Sebastian Murglin.
Wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego często jest związany z naszą indywidualną sytuacją życiową. Jeśli chcemy dopasować najlepszą ofertę powinniśmy skrupulatnie przeanalizować nasze aktualne potrzeby, możliwości finansowe oraz plany związane z dalszą spłatą zobowiązania.
- Najdroższym czynnikiem kształtującym cenę kredytu jest jego marża. Ten parametr określa poziom przychodu banku z kredytu w stosunku do pożyczonej kwoty i jest różnicą pomiędzy oprocentowaniem, a stopą bazową banku. Im jest wyższy, tym więcej zapłacimy odsetek w trakcie trwania umowy kredytowej. Jeśli szukamy najtańszego kredytu, najczęściej powinniśmy skupić się na tym parametrze - zauważa Piotr Witecki.
Nie oznacza to oczywiście, że każdorazowo bank z najniższym oprocentowaniem będzie dla nas najkorzystniejszy.
- Jeśli decydujemy się na kredyt o krótszym terminie spłaty lub wiemy, że w niedługim czasie po zaciągnięciu kredytu będziemy chcieli częściowo go spłacić, musimy uwzględnić także w wyliczeniach wszelkie opłaty dodatkowe, takie jak: prowizje przygotowawcze oraz rekompensacyjne z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, a także ubezpieczenia. Nie zawsze w takim scenariuszu bank z najniższą marżą wyjdzie najtaniej - podkreśla Piotr Witecki.
Przy wyborze kredytu na zakup nieruchomości wnioskodawcy powinni zwrócić szczególną uwagę na warunki cenowe oraz warunki związane z dalszą obsługą kredytu.
- Jeśli oprocentowanie kredytu wydaje się być niskie, a mimo to rata zobowiązania przewyższa oczekiwaną skalę, należy zweryfikować czy do zobowiązania nie zostały doliczone inne koszty w postaci kredytowanej prowizji lub koszty związane z ubezpieczeniami. Na wyższą kwotę raty ma wpływ również ubezpieczenie pomostowe - tłumaczy Sebastian Murglin.
Warunki dotyczące dalszej obsługi kredytu mogą narazić nas na podwyższenie marży lub kary umowne. Powinniśmy także pamiętać, że banki zazwyczaj mają zróżnicowane metody oceny zdolności kredytowej, a odpowiednie dopasowanie oferty pozwoli uniknąć stresu związanego z ryzykiem nieprzyznania kredytu.
- Warto również sprawdzić opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, gdyż w przyszłości może się okazać, że inne banki będą proponować bardzo atrakcyjne warunki refinansowania kredytu i warto będzie rozważyć przejście do innego banku - podkreśla Sebastian Murglin.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (61) ponad 10 zablokowanych
-
2018-03-17 13:53
dobrze jest pomyśleć na początku o tym, na co możemy sobie pozwolić. https://hipoteki.net/test-zdolnosci-kredytowej/ podpowiedział mi, co musze poprawić jeszce
- 0 0
-
2017-12-27 18:06
Z obroży łańcucha i bata
- 1 0
-
2017-12-24 09:38
Ruchomy WIBOR to dopiero skandal. Na zachodzie zabronione! (1)
- 21 2
-
2017-12-26 15:36
To nie byles na zachodzie chyba nigdy.
Wiedza ekonomiczna porazajaca.
- 0 2
-
2017-12-23 10:08
) (14)
Chciałbym teraz wziąść we franku...ciekawe czemu nie dają(Swetru przewalutował,wiedział co się stanie)....a tak naprawdę radzę zbierać 10 lat do skarpety i kupić mieszkanie.A kredyt,cóż łatwo wziąść ale trudniej spłacić.Dają np 300tyś a spłacamy 500tyś.I to na 30/40 lat a gwarancji pracy/zdrowia nie ma nikt.Poza tym trzeba jeszcze jakies pseudo ubezpieczenia itd,to tylko wyciąganie kasy od klienta.
- 39 37
-
2017-12-24 15:25
Logika (1)
Jeśli ktoś po 10 latach oszczędzania może kupić mieszkanie za gotówkę, to niby dlaczego to samo mieszkanie na kredyt miałby spłacać 40 lat?
- 6 1
-
2017-12-26 14:36
Mieszkanie min. 250k, urządzenie z 50k
dzielone na 10lat czyli 120mc to 2.5k na mc. Tyle to mediana zarobków nie wynosi :)
- 2 1
-
2017-12-25 08:53
A ja myślałeś stary komuchu? Że ktoś ci pożyczy 300 tys na 30 lat po to żebyś mu potem oddał równe 300..?
To działa w 2 strony - pożyczenie takiej kwoty na tak długo jest również obarczone dużym ryzykiem. A biorąc pod uwagę wysokość oprocentowania w stosunku do 1 roku, to kredyty hipoteczne to najtańszy pieniądz na rynku...
Odkładać do skarpety przez wiele lat? I gdzie niby wtedy ktoś ma mieszkać? W wynajętym - wyjdzie drożej niż z kredytem, bo trzeba odkładać i wynajmować (często tym czynszem spłacać komuś raty). Z rodzicami - żenada... Czekać na śmierć babci? Więc co?- 3 5
-
2017-12-23 10:59
A czy musisz braść? Może ktoś z rodziny da Ci kredyt bez procentów:) (5)
- 21 6
-
2017-12-23 13:56
np. Sedzia albo stary UBek (4)
- 13 7
-
2017-12-24 06:35
albo posel PISu np..bo oni ostatnio same dobre stanowiska przytulaja(rady nadzorcze PZU itp) (3)
- 14 8
-
2017-12-24 13:04
co na to Petru?
byly glowny ekonomista PKO BP
- 7 1
-
2017-12-24 09:19
) (1)
Tak jak peło przez 8 lat)
- 9 10
-
2017-12-24 10:42
Peło przy pisie to było nic
Pis to mistrzowie świata w nepotyzmie.
- 9 11
-
2017-12-23 20:53
To ty zaloz firme z branzy finansowej, pozycz komus 300tys i powiedz, ze moze ci oddac te 300tys po 30 latach. (2)
Czyli bez uwzglednienia inflacji, wartosci pieniadza i sytuacji rynkowej.
- 17 4
-
2017-12-24 12:14
Nie możesz, bo nie jesteś "od nich".
i co najlepsze: oni sobie przyznają kredyty klikiem w komputerze, a Ty musisz 30 lat spłacać realną pracą. ŻENADA. Współczesne niewolnictwo.
- 5 3
-
2017-12-23 22:49
No i jaki problem, po pierwsze do 30 lat a po drugie nie 300tys a 600tys do oddania. W zasadzie pewny zysk, jedyna opcja nie spłacenia to śmierć kredytobiorcy ale i w takim przypadku jest z czego zedrzeć, hipoteka, zastawy , rodzina, ustawy przychylne bankom itp.
- 5 3
-
2017-12-24 09:53
Pamietaj ,ze obecny rzad mocno forsuje inflacje.Chce tym napedzac tzw. rozwoj.Oszczednisci latwo wtedy stracic.
- 4 3
-
2017-12-23 15:12
jak to nie dają we frankch ?
w każdym banku dostaniesz kredyt we franku, warunek jest tylko jeden - zarabiaj też we franku
- 13 5
-
2017-12-24 11:10
(2)
To nie kredyty hipoteczne to lichwa!!!! Odpowiadacie przed banksterami nie tylko mieszkaniem lub domem w razie gdybyście z różnych powodów nie mogli go spłacać, ale jak w moim przypadku wekslem na 1 milion zł!!!!! Czyli zabierają mi dom lub mieszkanie i jestem jeszcze ścigany jak pies na pozostały mój majątek!!!!! To jest chore i nienormalne!!!! Nie bierzcie żadnych kredytów lepiej wynajmować!!!!!!!
- 19 4
-
2017-12-26 10:34
Odezwał się Franek, właściciel pięciu mieszkań na wynajem, pierwsze trzy kupione na kredyt we franku
- 0 0
-
2017-12-25 09:07
Bo to nie są prawdziwe kredyty hipoteczne. Te, podobnie jak np. w Stanach, są zabezpieczone tylko hipoteką na nieruchomości. Nie dajesz rady spłacać - oddajesz klucze bankowi i jesteś wolny... I wszystko fajnie, ale takie kredyty sporo więcej kosztują, choć według mnie kredytobiorca powinien mieć wybór - albo więcej zabezpieczeń i niższy koszt kredytu, albo tylko hipoteka, ale drożej.
- 5 0
-
2017-12-25 16:00
Kredyt sklada sie przedewszystkim ze złodziejstwa banków!! (1)
- 10 1
-
2017-12-26 06:18
Dlatego w takich krajach jak Polska kredyty są (muszą) być drogie -
- trzeba wliczyć ryzyko że kredytobiorca DOBROWOLNIE biorący kredyt w pewnym momencie uzna że już mu się nie chce spłacać a w ogóle to on teraz przeczytał umowę i doszedł do wniosku że bank go okrada i przekona do tego polityków.
ps. Ciekawe że jak frankowicze płacili bankowi mniej to było OK - nie wołali "pożyczyliśmy po 2,80 spłacamy po 2,10 - okradamy bank", dopiero jak więcej to wtedy się okazało że bank okrada.- 6 1
-
2017-12-23 16:58
O***ć lichwiarzy i deweloperów (5)
Budować się samemu albo przetrzymać okres chorych cen nieruchomości na których cashują się inwestorzy, firmy budowlane, pośrednicy i banki
Osiedla budowane są często na tanich gruntach od miasta, na południowych dzielnicach. Na budowach pracują Polacy i Ukraińcy za śmieszne pieniądze. Koszty projektu, obsługi inwestycji ze strony inżynierów nie są wysokie. Ceny materiałów takie same lub tańsze niż na zachodzie zaś praca ludzi zdecydowanie tańsza. Jedynie transport z uwagi na koszt pojazdów i paliwa taki sam jak wszędzie. Natomiast końcowa cena mieszkań i domów z kosmosu. Rynek wtórny z tego powodu też trzyma wysoką cenę nawet w budownictwie z wielkiej płyty.
Nieruchomości pobudowane za grosze na początku milenium wywindowano cenowo. Proszę zwrócić uwagę że nawet kryzys w 2007 nie zmusił deweloperów do obniżenia cen nieruchomości.
Społeczeństwo się starzeje. Przy obecnej piramidzie wieku i wysokich wskaźnikach umieralności będzie niedługo na rynku sporo mieszkań. Starsi i niedołężni trafią do ośrodków opieki. W takim Gdańsku dolny taras, historyczne dzielnice i "sypialnie" będą do wzięcia za niższe pieniądze.
Obecna cena mieszkań to wynik tego że dużo ludzi legalizuje (pierze) pieniądze z lewizny, boków, wziątek, pracy na czarno, z zagranicy (matrosi) i działalności przestępczej związanej z bezprawiem po '89 r. Przy uszczelnieniu systemu skończy się te lokowanie mamony w nieruchomości do której powiedzmy sobie szczerze nie trzeba wielkiej wiedzy. Byle cep zgłosi się do doradcy czy pośrednika i dokona transakcji u notariusza. Trudno tu szukać innowacji i metody na budowanie silnej gospodarki.- 22 11
-
2017-12-25 22:06
JAK do tego dolozyc jeszcze wiele nadajnikow wysokiej czestotliwosci to zycie emeryta i nie tylko moze byc znacznie krotsze.
A NA POWITANIE NOWONARODZONEGO SZCZEPIONKI Z CHEAPEM.a na lotniskach x-ray z podwyzszonym natezeniem i rak na zawolanie-ale to nie dla wszystkich. tylko dla tych nie pokornych-)
- 2 2
-
2017-12-23 23:07
(1)
Tylko że te chore ceny trzymają już dziesiąty rok i nie chcą zejść. Co poniektórzy spłacili już przez taki czas kredyt dzięki pracy za granicą. Deweloperka jak sam napisałeś nie popuści nawet w kryzysie tak jest nachapana a ci z rynku wtórnego też nie sprzedadzą taniej bo mogą bez problemu w Trójmieście wynająć i przez 20 lat zarobią na równowartość tego co wynajęli
- 11 1
-
2017-12-24 08:22
To jest właśnie wolny rynek
towar kosztuje tyle, ile ktoś inny jest w stanie za niego zapłacić
- 5 2
-
2017-12-23 17:02
(1)
Gdyby było normalnie cena 50 m mieszkania kształtowałaby sięna poziomie 100000 zł (5000 za m2).
Gdyby dodać jeszcze lepsze wynagrodzenia i lepszy rynek pracy nie byłyby potrzebne banki i kredyty. Niestety lata kolonializmu i rozkradania zrobiły swoje.- 3 10
-
2017-12-24 08:20
Zamiast opowiadać o kolonialiźmie i rozkradaniu
weź się za tabliczkę mnożenia i jeszcze raz przelicz 50 x 5000.
Głupi naród najłatwiej kolonializować i rozkradać.- 10 1
-
2017-12-24 16:33
Z trudu i znoju kredytobiorcy oraz z chciwości kredytodawcy.
- 10 1
-
2017-12-24 16:09
Hahaha
"prowizje przygotowawcze oraz rekompensacyjne z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu"
Czyli chcę spłacić wcześniej ale muszę dodatkowo zapłacić? Kredyt hipoteczny = pętla na szyję- 8 2
-
2017-12-24 15:35
Elementem kredytu jest chciwy bankier, którego na stałe masz w szafie wymarzonego mieszkania.
Na codzień go nie widzisz, ale uwierz, on tam siedzi i obserwuje abyś wszystko mu zapłacił.
- 14 3
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.