Pytanie do prawnika. Gdy członek wspólnoty nie płaci za mieszkanie

Zgodnie z prawem wnoszenie opłat do wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkiem, a nie przywilejem jej członka. Dlatego wspólnota ma prawo egzekwować wnoszenie tych opłat. Jeśli nie pomogą inne środki, wspólnota może nawet pozbawić członka wspólnoty prawa do lokalu, czyli doprowadzić do sprzedaży jego mieszkania.

- Jeden z właścicieli naszej wspólnoty nie wnosi opłat do naszej wspólnoty. Ma już kilkanaście tysięcy długu. Administracja twierdzi, że nie można z tym nic zrobić, bo prawo jest takie. Ten człowiek ma zamontowaną kamerę. Nie utrzymuje z sąsiadami kontaktu. Nie można przez jego postawę wykupić terenu wokół budynku, nie można zrobić centralnego ogrzewania. Praktycznie blokuje wszelkie działania do poprawy standardu budynku - opisuje sytuację nasza czytelniczka, która prosi, by nie podawać nawet imienia. - Część lokatorów to ludzie wiekowi i poprawa warunków zamieszkania jest bardzo istotna ze względu na konieczność opalania mieszkań zimą. Z kolei wykup terenu już z miastem praktycznie jest załatwiony, tylko ten jeden człowiek blokuje tą transakcję. Jesteśmy bezradni wobec niego. Nie możemy modernizować podwórek. Zwyczajnie iść z duchem czasu. Czy naprawdę nic nie można zrobić?

Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni

Obowiązki dla każdego członka wspólnoty mieszkaniowej zostały przewidziane w art. 13 Ustawy o własności lokali. Podstawę dla nich stanowi fakt bycia właścicielem nieruchomości lokalowej, ale także bycia współwłaścicielem (współużytkownikiem wieczystym) nieruchomości wspólnej i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Do obowiązków tych należy m.in. utrzymanie lokalu i nieruchomości wspólnej w należytym stanie, poprzez wnoszenie opłat do wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków.

Dopóki wszyscy lokatorzy wywiązują się z tego obowiązku i dokonują płatności w terminie, wspólnota ma środki na realizację swoich zadań bez przeszkód. Jeśli natomiast któryś z członków wspólnoty przestaje płacić, wspólnota nie może należycie funkcjonować, traci płynność finansową, co może powodować różnego rodzaju problemy, np. brak możliwości terminowego regulowania opłat lub wykonania zaplanowanych remontów - jak ma to miejsce w opisanym przez czytelniczkę przypadku.

W pierwszej kolejności w związku z istniejącymi zaległościami, wspólnota powinna rozważyć wystąpienie przeciwko takiemu członkowi na drogę postępowania sądowego w trybie upominawczym. Cechą charakterystyczną tego postępowania jest to, że sąd bez uprzedniego rozpatrzenia stanowiska pozwanego oraz wyznaczania rozprawy, na posiedzeniu niejawnym wydaje nakaz, w którym zobowiązuje pozwanego do zapłaty dochodzonej pozwem należności w terminie 14 dni od dnia doręczenia nakazu lub do wniesienia w tym terminie sprzeciwu. Dopiero w razie jego wniesienia sprawa rozpoznawana jest w postępowaniu zwyczajnym tj. z wyznaczeniem rozprawy. Po uprawomocnieniu się nakazu lub wyroku zasądzającego (w przypadku skierowania przez pozwanego sprzeciwu) wspólnota może na jego podstawie egzekwować należność od dłużnika.

Jeśli jednak nawet po jego uprawomocnieniu dłużnik nie uiszcza zaległości wobec wspólnoty, należy skierować wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika. Jeśli egzekucja okaże się skuteczna, komornik część dochodów dłużnika przekazywać będzie na poczet zaległości we wspólnocie aż do momentu spłaty całego zadłużenia.

Sytuacja staje się jednak bardziej skomplikowana w momencie, gdy egzekucja wobec zadłużonego członka wspólnoty z różnych względów nie jest skuteczna (np. w przypadku braku stałych dochodów).

W takim wypadku można zastosować znacznie dalej idące uprawnienie. Wspólnota mieszkaniowa na wypadek stałego uchylania się przez jednego z członków wspólnoty od swoich obowiązków może żądać pozbawienia go prawa własności lokalu. Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

W wyroku zapadłym 13 lutego 2014 roku (sygn. akt: V CSK 170/13), Sąd Najwyższy przyjął, że już nawet niewielkie zadłużenie lokatora, także jeżeli wysokość zadłużenia stanowiła stosunkowo niewielki procent wartości nieruchomości, może być powodem sprzedaży lokalu, jeżeli osoba taka zalega z wnoszeniem opłat przez dłuższy czas.

Należy jednak podkreślić, że przymusowa sprzedaż lokalu powinna stanowić środek stosowany przez wspólnoty mieszkaniowe w sytuacjach wyjątkowych, jako ostateczna alternatywa dla innych przewidzianych prawem środków (w szczególności powództwa o zapłatę), jeśli okażą się nieskuteczne. Powództwo o upoważnienie do sprzedaży lokalu w drodze licytacji musi zawsze poprzedzać uchwała wspólnoty upoważniająca zarząd do jego wytoczenia, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, na co wskazuje art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 7 ustawy. Decyzja wspólnoty mieszkaniowej o wdrożeniu mechanizmu określonego w art. 16 ustawy może podlegać następnie kontroli sądowej. Kontrola ta ma miejsce w drodze potencjalnego powództwa członka wspólnoty o uchylenie uchwały, o którym mowa w art. 25 ustawy, a każdorazowo w procesie wszczętym na skutek żądania wspólnoty co do licytacyjnej sprzedaży lokalu. Prawomocny wyrok uwzględniający powództwo wspólnoty umożliwia wspólnocie wystąpienie do komornika z wnioskiem o dokonanie sprzedaży lokalu według przepisów o egzekucji z nieruchomości.

Uprawnienie to budzi nieraz wątpliwości co do jego konstytucyjności. Jego zgodność z przepisami Konstytucji RP odnoszącymi się do konstytucyjnej ochrony własności została jednoznacznie stwierdzona przez TK w wyroku z dnia 29 lipca 2013 r. (SK 12/12, OTK-A 2013). W przywołanym orzeczeniu TK pokreślił, że art. 16 ust. 1 ustawy może być stosowany wyłącznie w sytuacji, gdy właściciel nagminnie nie wykonuje wobec wspólnoty swoich podstawowych ustawowych obowiązków związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a zatem gdy bezpośrednio i uporczywie działa w sposób sprzeczny z prawem. W tego rodzaju sytuacji, w ocenie TK, nie ma podstaw, by twierdzić, że pozbawienie prawa własności narusza jego konstytucyjną istotę.

Uprawnienie do żądania sprzedaży lokalu należy więc uznać za ultima ratio dla innych metod dochodzenia należności w sposób polubowny lub za pomocą tradycyjnego pozwu o zapłatę. Tym niemniej wskazać należy, że żaden przepis nie nakazuje poprzedzenia skorzystania z innych środków przed skierowaniem przez wspólnotę pozwu na podstawie art. 16 ustawy. Takie działanie uzasadniają natomiast zasady współżycia społecznego, w świetle których za niezasadną i niewspółmiernie dotkliwą dla dłużnika należy uznać sprzedaż jego nieruchomości w sytuacji, gdy można wyegzekwować wykonanie powinności za pomocą mniej dolegliwych środków.