Najem mieszkania zawsze jest opodatkowany. Wybór sposobu rozliczenia z fiskusem należy jednak do wynajmującego. Decyzję warto podjąć jeszcze przed rozpoczęciem najmu, by odpowiednio skonstruować umowę z najemcą.
tak, mam takiego najemcę, który mnie nie wyda
13%
tak, ale tylko komuś bliskiemu
18%
nie wiem, to zależy od przypadku
13%
nie, czułbym się jak złodziej
24%
Najem mieszkania planuje właśnie nasz czytelnik, pan Ryszard. Zastanawia się, w jaki sposób powinien odprowadzać podatek.
- Chcę wynająć mieszkanie za 1200 zł. W tej kwocie jest już wliczony czynsz do spółdzielni, który wynosi 300 zł. Jakiej wysokości podatek, to jest ile procent podatku powinienem płacić? Nie wiem też, czy od pełnej kwoty, czy tylko od 900 zł - napisał w mailu do redakcji pan Ryszard. Odpowiada Wioleta Biel, doradca podatkowy z kancelarii Biel Gandulski TAX&LEGAL w GdyniNa podstawie przedstawionego opisu zakładamy, że
zamierza pan wynająć mieszkanie prywatnie, czyli poza działalnością gospodarczą.W takiej sytuacji należy zastanowić się, na jakich zasadach zamierza pan rozliczać się z urzędem skarbowym. Ma pan do wyboru:
- zryczałtowaną formę opodatkowania (stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodu)
- rozliczanie się na zasadach ogólnych (stawka podatku wynosi 18 proc. od dochodu, a po przekroczeniu I progu podatkowego 32 proc. od uzyskanej nadwyżki).
Zazwyczaj przy najmie prywatnym bardziej opłacalny dla podatnika okazuje się wybór opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, gdyż jego stawka, jak zostało to już wyżej wskazane, wynosi obecnie jedynie 8,5 proc. Należy przy tym jednak pamiętać, że wybierając ryczałt, podatek płacony jest od uzyskanego przychodu, a więc od całej kwoty uzyskiwanej od najemcy. Innymi słowy
wynajmujący nie ma możliwości odliczania ewentualnych kosztów uzyskania przychodu. W związku z tym, przy wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania istotne jest skonstruowanie umowy najmu w taki sposób, aby jasno z niej wynikało, że to najemca ponosi ekonomiczny ciężar czynszu płatnego do spółdzielni czy ewentualnych opłat dodatkowych za media. Jest to o tyle istotne, że od tego zależy, w jakiej wysokości będzie pan płacił podatek. Jeśli z umowy będzie wynikało, że ekonomiczny ciężar czynszu płatnego do spółdzielni (jak i innych opłat np. za prąd) leży po stronie najemców, to 8,5 proc. stawka podatku będzie płacona przez pana jedynie od 900 złotych, czyli od należnego dla pana czynszu najmu. Natomiast jeśli z umowy będzie wynikało, że koszt czynszu do spółdzielni (jak i ewentualnych innych opłat) ponosi wynajmujący (czyli pan), to 8,5 proc. stawka płacona będzie od całej kwoty uzyskiwanej od najemców (czyli zgodnie ze stanem faktycznym jak rozumiemy 1200 zł).
Jeśli zdecyduje się pan na wybór zryczałtowanej formy opodatkowania to należy do 20 stycznia danego roku lub (w przypadku rozpoczęcia najmu w trakcie roku) do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskał pan pierwszy przychód z najmu, złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania. W przypadku natomiast, gdyby pierwszy przychód z najmu osiągnięty został w grudniu, takie oświadczenie należy złożyć do końca roku podatkowego. Ryczałt jest płatny miesięcznie lub kwartalnie. Rozliczanie kwartalne może być stosowane przez podatników, których przychody w roku poprzednim nie przekroczyły równowartości 25 000 euro. Najem prywatny, który rozliczany jest ryczałtem, rozlicza się po zakończeniu roku podatkowego poprzez złożenie formularza PIT-28.
W przypadku, gdy nie zdecyduje się pan na złożenie oświadczenia o wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania, podatek z tytułu najmu rozliczany będzie na zasadach ogólnych, czyli zgodnie ze skalą podatkową. Jeśli podstawa obliczenia podatku nie przekracza 85 528 złotych to stawka, którą należy zastosować wynosi 18 proc. Kiedy podstawa jest wyższa, to od nadwyżki ponad 85 528 złotych należy uiścić podatek w stawce 32 proc.
Co istotne, w przypadku zasad ogólnych opodatkowany jest dochód z najmu, czyli przychód pomniejszony o poniesione przez wynajmującego koszty. W związku z powyższym, nawet jeśli zgodnie z zawartą umową najmu to po stronie wynajmującego będzie leżał ciężar czynszu płatnego do spółdzielni, to podstawę opodatkowania będzie stanowiło 900 złotych (1200 zł- 300 zł).
Od tej podstawy opodatkowania (900 zł) można odliczyć również inne koszty, o ile będzie je pan w stanie udokumentować. Jako przykład ewentualnych kosztów, które mogą mieć znaczący wpływ na wysokość dochodu, należy wskazać wydatki na remont wynajmowanego mieszkania lub rachunki (o ile to pan zgodnie z umową najmu ponosi ekonomiczny ciężar związany z opłacaniem rachunków).
Rozliczanie na zasadach ogólnych daje także
możliwość amortyzowania nieruchomości. Przy najmie prywatnym nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji kosztów według określonego wzoru, ale prowadzenie takowej dla celów własnych oraz ewentualnej kontroli może okazać się przydatne. Kosztów nie można rozliczać wyłącznie na podstawie paragonów lub dokumentów potwierdzających koszt bez wskazania podmiotów transakcji czy jej przedmiotu (np. potwierdzenie z karty kredytowej). Ważne jest, żeby takie dokumenty były opatrzone danymi, zarówno osoby, która koszt ponosi, jak i osoby, na rzecz której koszt jest ponoszony. Jeśli będzie pan opodatkowywał dochód na zasadach ogólnych, musi pan pamiętać o odprowadzaniu miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy. Formularzem właściwym przy rozliczaniu najmu na zasadach ogólnych jest formularz PIT-36.
W związku z powyższym, mając na uwadze przede wszystkim wysokość ponoszonych kosztów związanych z najmem, musi pan indywidualnie przekalkulować, która forma opodatkowania będzie bardziej opłacalna. Niemniej jednak zazwyczaj przy najmie na małą skalę ostatecznie korzystniejszy okazuje się wybór prostszej formy opodatkowania, tzn. ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Porady prawnika
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy