Stare czy nowe mieszkanie

Rozmowa z Marcinerm Pilchem, architektem

- Decyzja o kupnie mieszkania nigdy nie jest łatwa. Zwłaszcza, że ceny mieszkań rosną nawet o 10 % miesięcznie. Warto się więc szybko zdecydować - lepiej kupić stare czy nowe? Co przemawia za kupnem mieszkania na rynku pierwotnym?

- Przede wszystkim fakt, że jest nowe! Sami ustawiamy ściany, planujemy wnętrza. Aranżacja jest jeszcze na takim etapie, że nic nie trzeba tam rozbierać. Można też liczyć na to, że nowe budynki są bardziej energooszczędne, a instalacje są o wyższym standardzie niż w mieszkaniach używanych. W przypadku nowego mieszkania dochodzi też gwarancja oraz rękojmia na wykonanie mieszkania, za którą odpowiada deweloper. Niewątpliwą zaletą nowego mieszkania jest również fakt, że od momentu podpisania umowy do jego wykończenia bardzo zyskuje na wartości. Często część zysków przypada na kupującego. Można więc przeznaczyć mieszkanie na wynajem i sprzedać z dużym zyskiem.
Dzięki nowemu mieszkaniu unikniemy problemów z ekipą wykańczającą, która na pewno się nie obrazi, ani nie wyjedzie do Irlandii. W ostatnim czasie deweloperzy zaczęli ponadto oferować mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach w centrach miast (w tzw. plombach).
Zaletą "młodego" mieszkania jest też pewien element socjalny. Wszyscy sąsiedzi są nowi i przychylnie nastawieni. Wszyscy wykonują jakieś prace aranżacyjne i przyjmowane jest to ze zrozumieniem. Dodatkowo opłaty na fundusz remontowy będą przez dłuższy czas niskie. Fundusz remontowy wynosi przykładowo 50 groszy a nie 4 złote za metr. Innym powodem kupna takich mieszkań jest fakt, że są budowane według energooszczędnej technologii, a więc ich utrzymanie jest ekonomiczne.
Powodzeniem cieszą się oferty mieszkaniowe, nawet te z odległą datą zakończenia inwestycji.

- Jakie są zatem wady nowych mieszkań?

- Na rynku pierwotnym na mieszkanie trzeba długo czekać, bo odbiera się je dopiero za jakiś czas. Niedawno, po targach mieszkaniowych doszło do sytuacji, że w poniedziałek rano od 7.00 ustawił się komitet kolejkowy z listą społeczną! Mieszkania nowe są dziś co jest dużą wadą - trudno dostępne. Popyt na nowe mieszkania jest ogromny. Bywa że deweloperzy sprzedają je zanim jeszcze otrzymają zgodę na budowę. Są to z reguły mieszkania droższe, a na końcowy efekt trzeba długo czekać. Do ceny nowego mieszkania trzeba jeszcze doliczyć koszty wynajmu innego zanim zostanie one wybudowane. Można powiedzieć, że są to pieniądze wyrzucone w błoto. Obecnie trudno jest znaleźć mieszkania w dobrych lokalizacjach. Duża część nowych mieszkań budowana jest na obrzeżach miasta. Nie zawsze jest tam odpowiednia infrastruktura, a dojazdy do centrum bywają kłopotliwe. Niewielu deweloperów, wykańcza mieszkania pod klucz. Jeżeli już to robią, to zwykle za grube pieniądze. Deweloperzy zawierają coraz częściej tzw. umowy rezerwacyjne, czyli gdy tylko kupią grunt. Zagrożeniem jest to, że pozwolenia na budowę można wcale nie otrzymać.

- A jakie są korzyści z kupna mieszkania na rynku wtórnym?

- Najważniejsze, że mieszkanie jest od razu dostępne - do natychmiastowego wprowadzenia się. Równie istotna jest cena, która zwykle jest niższa. Kolejny plus to lokalizacja. Dobre lokalizacje to przede wszystkim stara zabudowa. Atutem bywa też nieszablonowa architektura występująca w historycznych budynkach i kamienicach, które mają bogate rzeźbienia i ozdoby. Wysokość mieszkań w starszych budynkach jest również duża ponad standardowa.

- No i zostały nam jeszcze wady rynku wtórnego.

- Najgorszy na rynku wtórnym jest dyskomfort odczuwamy przed zakupem mieszkania. Ryzyko podczas transakcji jest bowiem wyższe niż od dewelopera. Można je oczywiście zminimalizować przeprowadzając transakcję poprzez wyspecjalizowaną agencję nieruchomości. Nawet wówczas można jednak ulec złudzeniu, że wie się co się kupuje. Trzeba by się bardzo zaangażować w sprawdzanie wszystkich instalacji i elementów, aby wiedzieć co dokładnie kupujemy.
Liczyć się należy z tym, że mieszkania z rynku wtórnego wymagają wymiany instalacji, wodnej, kanalizacyjnej, ogrzewania, często wymiany okien, a nawet jakichś istotnych elementów konstrukcyjnych. Można się wpakować w zupełnie niesamowite wydatki, których nie sposób wcześniej przewidzieć. Do momentu gdy ceny mieszkań na rynku wtórnym było 30 % tańsze nić na rynku pierwotnym, nie było to aż tak istotne. Można było liczyć, że w tej różnicy te niedogodności da się naprawić. W momencie gdy ceny się wyrównują to okazuje się, że te mieszkania z rynku wtórnego mogą wyjść summa summarum dużo drożej niż mieszkania nowe. Do kosztów też należy doliczyć wysokości funduszu remontowego. Koszty czynszu i koszty utrzymania obiektu są również wyższe. Można się też spodziewać, że za jakiś czas trzeba będzie przygotowywać się do jakiegoś kapitalnego remontu, za który przyjdzie płacić niezależnie.
Niektóre budynki na rynku wtórnym szczególnie z drewnianym stropami nie spełniają wymogów jeśli chodzi o akustykę. Gdy sąsiad podskoczy na drewnianej podłodze będzie to dobrze słyszalne. Przyjdzie też pamiętać o tym, że starsze budynki często objęte są ochroną konserwatorską. Trzeba się liczyć z tym, że pewne zmiany powinno się zatwierdzić u konserwatora, który może na nie się nie zgodzić.
Poza tym trudno jest dobrze wyceniać remonty, bo w starym budownictwie czyha na wiele niespodzianek.