Od 1 stycznia grunty w użytkowaniu wieczystym pod budynkami mieszkalnymi z mocy prawa stały się własnościowe. Choć brzmi to bardzo prosto, w praktyce nowe prawo zrodziło wiele komplikacji. Do redakcji Trojmiasto.pl spływa coraz więcej pytań o procedurę. Zebraliśmy odpowiedzi na większość z nich.
tak, to sztuczny twór prawny
49%
tak, ale powinien dotyczyć wszystkich - całkowita likwidacja
31%
tak, pod warunkiem, że użytkownicy nie dostaliby bonifikat
4%
nie, to niesprawiedliwe
8%
Przypomnijmy w skrócie:
1 stycznia w życie weszła Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów. Na jej mocy grunty w użytkowaniu wieczystym pod budynkami mieszkaniowymi, po uiszczeniu opłaty przekształceniowej, stały się własnościowe.
Opłata przekształceniowa, wynosząca tyle co 20 wpłacanych co roku opłat za wieczyste użytkowanie gruntu w wysokości określonej na dzień 1 stycznia 2019 roku, może być opłacona jednorazowo - wiąże się to z bonifikatą. Dla gruntów należących do Skarbu Państwa, po ostatniej, podpisanej przez Prezydenta RP 12 lutego nowelizacji, bonifikata może wynosić
maksymalnie tyle ile uchwalił dla danego terenu lokalny samorząd (wcześniej w przypadku gruntów Skarbu Państwa była mowa o maksymalnie 60 proc. upuście od całej opłaty przekształceniowej). Na mocy osobnych uchwał miejskich radnych
użytkownicy gruntów należących do Gdańska skorzystają z bonifikaty w wysokości 95 proc., a Gdyni i Sopotu - 90 proc. (
Sopot uchwałę w tej sprawie przyjął ostatecznie 7 lutego tego roku).
- Bonifikata wyniesie 90 procent w przypadku wniesienia opłaty za przekształcenie jednorazowo w roku przekształcenia, czyli w 2019 roku - informuje Helena Skrzypek, naczelnik Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w sopockim Urzędzie Miejskim. - W 2020 roku bonifikata wyniesie 80 procent, w 2021 roku 70 procent i 60 procent w 2022 roku. Wydział Ksiąg Wieczystych odpowiedniego sądu, aby dokonać wpisu musi otrzymać od właściciela gruntu (Skarb Państwa, gminy) odpowiednie zaświadczenie. Zgodnie z ustawą
właściciele gruntów mają rok na to, by takie zaświadczenie wystawić i wysłać do użytkownika i sądu. W przypadku, kiedy zaświadczenie jest potrzebne wcześniej użytkownik może - po uiszczeniu opłaty wysokości 50 zł - wystąpić do właściciela gruntu o jego wydanie w skróconym czasie. To jeden z wielu problemów, które powstały po wejściu w życie nowych przepisów. Wydawanie zaświadczeń znacznie wydłuża np. transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości.
Zapytaliśmy w urzędach Gdańska, Gdyni i Sopotu o codzienną praktykę dotyczącą procedury przekształceniowej. Problemów z nią związanych jest wiele. Dość powiedzieć, że ustawa została znowelizowana jeszcze przed wejściem w życie, a po dziś dzień ministerstwo zastanawia się nad kolejnymi nowelizacjami i rozporządzeniami do ustawy, które mają uporządkować procedurę i wyjaśnić wątpliwości.
Wniosek o wydanie zaświadczenia
Osoby, które nie mają potrzeby uzyskiwania zaświadczenia w przyspieszonym terminie nie muszą składać wniosku o wydanie zaświadczenia o przekształceniu. Według ustawy właściciele gruntów
mają rok na ich wydanie i przesłanie do odpowiedniego sądu, gdzie zmiana zostanie bez dodatkowych opłat uwidoczniona w księdze wieczystej. W praktyce należy uzbroić się w cierpliwość, bo urzędnicy już zapowiadają, że w tak wielkim mieście jak Gdańsk czy Gdynia wydanie wszystkich zaświadczeń w terminie nie będzie możliwe.
Osoby, którym z określonych powodów zaświadczenie o przekształceniu potrzebne jest jak najszybciej (cztery miesiące lub 30 dni w przypadku planowanej czynności cywilnoprawnej, np. sprzedaż), muszą złożyć wniosek o jego wydanie w urzędzie. Ustawodawca narzucił, że wiąże się to z opłatą skarbową w wysokości 50 zł.
W Gdańsku i Sopocie nie ma druku wniosku o wydanie w trybie przyspieszonym zaświadczenia. Wystarczy zawnioskować o nie swoimi słowami, trzeba podać powód, dla którego zaświadczenie musi zostać wydane w trybie przyspieszonym. Wniosek taki powstał natomiast w Gdyni.
Można go pobrać na stronie gdynia.pl, w Biuletynie Informacji Publicznej. Nie ma jednak obowiązku składania wniosku na opublikowanych wzorach, można zawnioskować własnymi słowami.
- Będziemy się starać, by zaświadczenia były wydawane w terminie 30-dniowym, ale wiele zależy od tego, ile takich wniosków wpłynie, a także od liczby lokali w danych nieruchomościach. Dziennie wpływa kilka, kilkanaście wniosków - informuje Alicja Bittner z biura prasowego gdańskiego magistratu. - Składający wniosek będzie miał wydawane zaświadczenie w pierwszej kolejności. Nie zmienia to jednak faktu, że trzeba będzie wydać zaświadczenia pozostałym właścicielom w nieruchomości, gdyż przekształceniu podlega cała nieruchomość, a jest obowiązek przekazania do sądu zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie całej nieruchomości, czyli wszystkich udziałów, w terminie 14 dni. Są nieruchomości, gdzie jest 200-400 lokali i niestety nakład i czas pracy, by taką nieruchomość załatwić jest znaczny.W sopockim urzędzie póki co udaje się wydawać zaświadczenia w terminie 30-dniowym.
Zaświadczenie wydane
w Gdańsku zawierało będzie:
- oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości,
- jeżeli było to wymagane, to także oznaczenie i datę wydania zezwolenia dla cudzoziemca na nabycie nieruchomości,
- informacje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty i możliwości uiszczenia opłaty jednorazowo.
W Gdyni zaświadczenie dodatkowo zawiera informacje o bonifikacie oraz wyjaśnienie zasad jej uzyskania oraz pouczenie o możliwości złożenia wniosku o wydaniu zaświadczenia w formie decyzji administracyjnej.
Nieco inaczej jest w Sopocie:- Zaświadczenie zawiera potwierdzenie przekształcenia oraz opłatę za przekształcenie. Wysokość opłaty jest ustalona bez bonifikaty. Po wejściu w życie uchwały o bonifikacie poinformujemy właścicieli, którym dotąd wydaliśmy zaświadczenia, bądź ich następców prawnych, o możliwości wniesienia opłaty jednorazowo, z bonifikatą. Ustawowy termin wniesienia opłaty za rok 2019 to 29 lutego 2020 r. - informuje Helena Skrzypek.Wniosek o zapłatę opłaty przekształceniowej jednorazowo
Aby otrzymać bonifikatę na przekształcenie trzeba wnieść opłatę jednorazowo. Użytkownik musi jednak powiadomić urząd, że ma zamiar skorzystać z należnej mu bonifikaty. W tym celu do urzędu złożyć trzeba wniosek o zapłatę opłaty przekształceniowej w sposób jednorazowy.
W Gdańsku jest on dostępny na stronie miasta, w Biuletynie Informacji Publicznej. - Bonifikata jest rozpatrywana indywidualnie na każdego właściciela, nie przechodzi "automatycznie" na kolejnego właściciela w razie przeniesienia własności lokalu i nieuiszczenia opłaty jednorazowo - zaznacza Alicja Bittner z biura prasowego gdańskiego magistratu. Jednak
w Gdyni, jeśli poprzedni właściciel nieruchomości otrzymał informację o wysokości opłaty jednorazowej z bonifikatą, to nowy właściciel może po prostu opłacić ją w wyznaczonym terminie.
- Z przyjętej w ustawie chronologii wynika, że dopiero po otrzymaniu zaświadczenia o przekształceniu można zgłosić na piśmie zamiar jej wniesienia. W związku z tym wniosek złożony przed wydaniem zaświadczenia nie może być rozpatrywany i pozostaje bez obiegu - uczula z kolei Krzysztof Kowieski, zastępca naczelnika Wydziału Gospodarki Nieruchomościami i Geodezji Urzędu Miasta Gdyni.Przekształcenie nie obejmie wszystkich, będą odmowy
Ustawa zasadniczo obejmuje wszystkie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, ale przewiduje też wyjątki. Nie będzie więc brakowało rozczarowanych osób.
- Do końca stycznia w gdańskim urzędzie zostało wydanych 26 postanowień o odmowie wydania zaświadczenia w trybie przyspieszonym. Takich przypadków będzie dużo ze względu na ograniczenia ustawowe - uprzedza Alicja Bittner. Takich przypadków nie było w tym czasie w Sopocie.
Ustawa wyklucza z przekształcenia:- grunty zabudowane na cele mieszkaniowe położone na terenie portów i przystani morskich,
- grunty oddane w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości,
- w przypadku, gdy na gruncie są położone także obiekty budowlane inne niż budynki gospodarcze, garaże, inne obiekty budowlane lub urządzenia umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych (np.: magazyny, pawilony handlowe, kioski trwale z gruntem związane),
- w przypadku, gdy cudzoziemiec będący użytkownikiem wieczystym gruntu przeznaczonego na cele mieszkaniowe zgodnie z ustawą (osoba o obywatelstwie spoza Unii Europejskiej) nie wystąpi albo nie uzyska pozwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości - dotyczy to nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz wielorodzinnymi, w których nie wyodrębniono własności lokali (wystarczy, że w całym budynku jest jeden taki przypadek).
- Nie jesteśmy w stanie stwierdzić ile nieruchomości nie przekształci się na mocy nowej ustawy, gdyż nie wszystkie nieruchomości nie zostały przez nas zbadane - informuje Krzysztof Kowieski wymieniając powyższe wyjątki. - Nie przekształcą się więc te nieruchomości gruntowe, na których obok budynku mieszkalnego mamy budynek handlowy, usługowy lub inny, z wyłączaniem garaży i budynków gospodarczych - wyjaśnia wprost.Poprzednia ustawa przeszkodą
- Osobnym problemem są sytuacje, kiedy zostały złożone wnioski o przekształcenie w trybie wcześniejszej ustawy przekształceniowej z 2005 r.[Ustawa z dnia 29 lipca 2005 Dz.U. 2012, poz. 83 z póź.zm.-red] Jeśli postępowanie na podstawie takich wniosków nie zostało zakończone przed 31 grudnia 2018 r., dotychczasowi użytkownicy wieczyści, którzy posiadają co najmniej połowę udziałów, mogą złożyć oświadczenie do 31 marca 2019 r. o kontynuowaniu postępowania według dotychczasowych przepisów. Urząd jest zobligowany do zachowania tego terminu i nie może wydawać wcześniej zaświadczeń o przekształceniu według nowych przepisów (w tym przyspieszonych), chyba że wszyscy dotychczasowi wnioskodawcy złożą wniosek o umorzenie postępowania w trybie kodeksu postępowania administracyjnego - wyjaśnia Alicja Bittner z gdańskiego magistratu. - Najwięcej odmów wydania zaświadczenia dotyczy właśnie tego przypadku. Po 31 marca, jeżeli użytkownicy wieczyści nie złożą oświadczenia o kontynuowaniu postępowania według starych przepisów, będą wydawane zaświadczenia w trybie nowych przepisów, w tym w trybie przyspieszonym. Podstawą prawną jest tutaj art. 26 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r.Ten sam problem proceduralny sygnalizuje Helena Skrzypek z urzędu w Sopocie i zaznacza jednocześnie, że postępowania w trybie poprzedniej ustawy zawieszone zostały najczęściej ze względu na zgon współużytkownika wieczystego i braku ujawnionych spadkobierców.
Problem z postępowaniami w trybie poprzedniej ustawy,
jako przyczynę możliwych opóźnień w wydaniu zaświadczeń o przekształceniu w terminie 30 dni, wskazuje także Krzysztof Kowieski z urzędu gdyńskiego.
Czy można dokonać wpisu do księgi wieczystej bez zaświadczenia o przekształceniu?
Wiele osób zastanawia się czy dokonanie transakcji kupna-sprzedaży i wpis do księgi wieczystej jest możliwy bez zaświadczenia. W sądach na terenie całego kraju praktyka w tym zakresie jest różna. Opinię na ten temat wyraził Łukasz Zioła, rzecznik prasowy ds. cywilnych Sądu Okręgowego w Gdańsku.
Stosownie do brzmienia art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Ustawa nie zawiera przy tym rozróżnienia co do obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym czy wtórnym.
Ustawa obowiązuje od niedawna i trudno opisać praktykę orzeczniczą w tym względzie tym bardziej, iż dotychczasowym wnioskom o wpis do księgi wieczystej towarzyszyły zaświadczenia potwierdzające przekształcenie. Niemniej jednak orzekający w księgach wieczystych referendarze sądowi i sędziowie wskazują, iż zaświadczenie jest zawsze konieczne, gdyż tylko z niego będzie jednoznacznie wynikało, czy lokal mieszkaniowy jest usytuowany na gruncie podlegającym przekształceniu w prawo własności. W niektórych przypadkach dokonywanie wpisów bez zaświadczeń rodziłoby niebezpieczeństwo powstania błędów w księgach wieczystych, w sytuacji w których później okazywałoby się, że nabywca lokalu nie został jednak objęty przekształceniem użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Gwoli przykładu: ustawą, z przekształcenia z mocy prawa, zostały wyłączone tereny portowe, natomiast wydziały ksiąg wieczystych nie mają żadnej prawnej i technicznej możliwości weryfikowania, czy w danym przypadku lokal akurat położony jest na takim terenie, poza takim właśnie zaświadczeniem.[...] Postulat zapewnienia pewności i bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, przy wadze skutków prawnych ujawnianych wpisów w księgach wieczystych i braku w przywołanej ustawie wprost zwolnienia z obowiązku przedkładania zaświadczeń, skłania do wniosku, iż będą one wymagane. Jednocześnie wobec podnoszonych wątpliwości prawnych co do konieczności przedkładania zaświadczeń potwierdzających przekształcenie jawi się potrzeba nowelizacji ustawy celem jednoznacznego rozstrzygnięcia tych wątpliwości. Ministerstwo Sprawiedliwości nie przedstawiło swojego stanowiska w tym względzie, jednakże należny mieć na uwadze, iż jeśli do niego dojdzie, to nie ma ono wiążącego charakteru dla orzecznictwa.
Obecnie średni okres oczekiwania na dokonanie wpisu w księdze wieczystej w gdańskim Wydziale Ksiąg Wieczystych wynosi około 5-6 miesięcy.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy