Zanim kupisz od dewelopera. Powierzchnia mieszkania

Małgorzata Zimnoch

26 lipca 2015 (artykuł sprzed 8 lat)

Opinie (133)

Najnowszy artykuł na ten temat Kupujemy mieszkanie od dewelopera. Jak czytać rzut?

Powierzchnia mieszkania to jeden z kluczowych elementów umowy i nie może być dowolnie przez dewelopera zmieniany.

Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej jeżeli okaże się, że powierzchnia odbieranego właśnie nowego mieszkania jest inna, niż w projekcie? Wyrok Sądu Apelacyjnego w tej sprawie wprowadził ostatnio sporo zamieszania.

W umowach deweloperskich często możemy spotkać zapis, który gwarantuje deweloperowi "nietykalność" w przypadku oddania klientowi lokalu, którego powierzchnia nie jest zgodna z deklarowaną: "W przypadku różnicy pomiędzy powierzchnią lokalu (...), a powierzchnia zakładaną (określoną w projekcie technicznym), w przypadku różnicy przekraczającej 2 proc. nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia". Wynika z tego, że jeżeli różnica jest mniejsza niż 2 proc., klient nie może odstąpić od umowy. Takie zapisy przez UOKiK są traktowane jako niezgodne z prawem - według urzędu naruszają one interes konsumenta.

Polski Związek Firm Deweloperskich 5 lat temu zakwestionował stanowisko UOKiK i sprawa trafiła do sądu. Niedawno orzeczenie w tej sprawie wydała kolejna instancja - Sąd Apelacyjny w Warszawie stanął po stronie deweloperów: uznał, że klauzula uniemożliwiająca klientowi odstąpienie od umowy jest zgodna z prawem. Co to oznacza dla kupujących mieszkanie?

Czytaj też: Zanim kupisz od dewelopera. Zapytaj o czynsz

Zacznijmy od pytania, czy deweloper ma obowiązek informowania klienta na etapie umowy przedwstępnej o mogących wystąpić rozbieżnościach w metrażu lokalu.

- W świetle prawa nie jest to jego obowiązkiem, bo takowych różnic być nie może - mówi dr Bartłomiej Gliniecki, adiunkt na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. Deweloper umawia się z nabywcą na mieszkanie albo dom o konkretnej powierzchni i jest to tzw. istotny (ważny, kluczowy) element ich umowy. Tak samo jak kupując telewizor 40-calowy ma on mieć ekran o przekątnej 40 cali, a nie 39 czy 41 cali. Deweloper ma jedynie obowiązek poinformowania o normie, w oparciu o którą dokonywany będzie obmiar powierzchni po wybudowaniu, a normą tą jest Polska Norma PN-ISO 9836. Nie mówi ona jednak nic o dopuszczalnych wahaniach pomiędzy powierzchnią projektowaną a wykonaną.

Oficjalnego obmiaru powierzchni dokonuje wyznaczony przez dewelopera geodeta. Jego wyliczenie stanowi podstawę ustalenia "oficjalnego" wymiaru mieszkania, który zostanie wpisany do umowy przenoszącej własność i do księgi wieczystej.

Według opinii biegłych z Politechniki Gdańskiej, wykorzystanej przez warszawski Sąd Apelacyjny, rzeczywista powierzchnia lokalu może różnić się od projektowanej o 2,1-4,3 proc. z uwagi na specyfikę procesu budowlanego. Inżynierowie budownictwa, którzy od wielu lat uczestniczą w odbiorach mieszkań i na zlecenie klientów sprawdzają m.in. wymiary pomieszczeń w lokalach twierdzą, że różnice zdarzają się bardzo często i bardzo często prowadzą do konfliktu:

- Z mojego doświadczenia wynika, że w przypadku wielu trójmiejskich inwestycji zapisy w umowie deweloperskiej mówią nawet nie o 2, a o 5 proc. dopuszczalnej różnicy w powierzchni mieszkania. Jeżeli jest to różnica na plus, to deweloper żąda dopłaty, co w przypadku topowych inwestycji oznacza dodatkowe kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tys. zł. Często dochodzi na tym tle do konfliktu, ale zazwyczaj spór udaje się rozstrzygnąć bez wytaczania ciężkiej artylerii. Nikt z moich klientów-nabywców nie odstąpił od umowy, nikt też jak na razie nie wszedł na drogę sądową - precyzuje jeden z inżynierów (prosi o anonimowość ze względu na współpracę z deweloperami).
Czytaj też: Deweloper odpowiada za wady nieruchomości przez 5 lat

Problem odstępowania przez nabywców od umów deweloperskich z powodu różnicy w powierzchni jest marginalny. Według UOKiK, który przeprowadził szerokie badanie rynku, w latach 2011-2013 zaledwie w 7 przypadkach nabywcy odstępowali od umów z powodu różnicy w metrażu. Na ogół klientom nieznaczna rozbieżność w powierzchni nie przeszkadza.

- Podczas odbioru okazało się, że nasze mieszkanie - 45-metrowe - jest mniejsze - opowiada pan Jacek, który właśnie odebrał nowe mieszkanie w Gdańsku. Było nie było - teoretycznie deweloper powinien obniżyć cenę o ok. 700 zł. Myślę, że będę negocjował jakieś bonusy związane z wykończeniem mieszkania.

Jeżeli nabywca ma wątpliwości (np. po pomiarach wykonanych przez inżyniera budownictwa podczas odbioru mieszkania), może zlecić wykonanie pomiaru wybranemu przez siebie geodecie. Jeżeli jego wyniki będą inne, będzie to podstawa do późniejszych roszczeń wobec dewelopera.

Wracając do orzeczenia Sądu Apelacyjnego - z prawnego punktu widzenia to jest wyrok jedynie w tym konkretnym sporze między PZFD a UOKiK i rozstrzygnięcie to nie rzutuje na np. inne umowy pomiędzy deweloperami a klientami. Podkreślić należy, że sąd dopuszcza klauzulę PZDF tylko w przypadku, gdy różnica w metrażu nie przekracza 2 proc. i tylko wówczas, gdy deweloper i klient przeprowadzą rozliczenie związane z aktualizacją ceny.

- Zdecydowana większość deweloperów stosuje tego typu postanowienia, z tym że nie zawsze uwzględniają one te warunki - mówi Bartłomiej Gliniecki. Najczęściej deweloperzy w umowach dopuszczają różnicę od 2 do 5 proc. powierzchni, natomiast nie zawsze przewidują korektę ceny, co może być dla nabywcy krzywdzące, gdy powierzchnia jest mniejsza. PZFD od dłuższego czasu promuje rozwiązanie w postaci dopuszczenia 2 proc. różnicy, co ma stanowić rozsądny kompromis, w granicach którego nabywcy nie będzie można odstąpić od umowy, a strony skorygują ostateczne rozliczenie. Sęk w tym, że wedle obowiązujących przepisów konsumenckich właściwie jakakolwiek tolerancja wprowadzona przez dewelopera w umowie nie uniemożliwia nabywcy odstąpienia od umowy.
Czytaj też: Zanim kupisz od dewelopera. Miejsca parkingowe

Podkreślmy: precedensowy wyrok sądu, który stanął po stronie deweloperów, nie odbiera nabywcy mieszkania jego praw konsumenckich. W związku z tym klient ciągle ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli nie chce kupować mieszkania o innej niż planowana powierzchni. Może też żądać korekty ceny w przypadku powierzchni mniejszej i kwestionować obowiązek dopłaty, jeżeli mieszkanie jest większe niż zakładano. Nawet wtedy, gdy w umowie deweloperskiej istnieje zapis, który - pozornie - go tych praw pozbawia.

Szukasz nowego domu lub mieszkania? Sprawdź aktualne oferty deweloperów.

Małgorzata Zimnochm.zimnoch@trojmiasto.pl

Miejsca

UOKiK Gdańsk, Podwale Przedmiejskie 30
Politechnika Gdańska Gdańsk, Gabriela Narutowicza 11/12
Kancelaria Prawna dr hab. Bart Sopot, 3 Maja 73

Opinie (133) 10 zablokowanych

Sortowanie
- Od najnowszych
- Od najstarszych

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-07-26 20:17

Moje mieszkanie w Gdańsku ostatecznie było o 1m2 większe (2)

i nikt nie chciał ode mnie żadnej dopłaty

jaj
8 lat
- 4 1
Twoja opinia

Zmień treść

i nikt nie chciał ode mnie żadnej dopłaty
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-07-26 21:42
  
  a z jakiego placu budowy
  
  piszesz ?
  
  8 lat
  - 1 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  piszesz ?
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-07-26 21:03
  
  wygrałeś dewelopery
  
  8 lat
  - 1 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  wygrałeś dewelopery
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-07-26 20:43

Kto zgadnie (2)

Skad ma tzw. deweloper forse na kupno terenu, postawienie i wyposazenie budynku ?

yx
8 lat
- 1 0
Twoja opinia

Zmień treść

Skad ma tzw. deweloper forse na kupno terenu, postawienie i wyposazenie budynku ?
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-07-26 21:30
  
  Inwestuje kilka złotych w reklamę, wizualizacje i zbiera pieniążki od jelonków
  
  obiecując im, że za to im wybuduje.
  Chyba nie sądzisz, że w banku pracują idioci i rozdają swoje pieniądze byle komu na kredyt.
  
  8 lat
  - 4 2
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  obiecując im, że za to im wybuduje. Chyba nie sądzisz, że w banku pracują idioci i rozdają swoje pieniądze byle komu na kredyt.
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-07-26 20:52
  
  Kredyt. Między innymi.
  
  8 lat
  - 1 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Kredyt. Między innymi.
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-07-26 20:51

Chyba lepszy rynek wtórny. W wielu przypadkach.

8 lat
- 5 1
Twoja opinia

Zmień treść

Chyba lepszy rynek wtórny. W wielu przypadkach.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-07-26 19:52

28 cm kw i 700 zł? (1)

się chyba panu Jackowi grubo pozajączkowało. Zakładając, że kupił bardzo drogi lokal za 10.000zł/mkw. to 1 mkw = 10.000 cm kw., czyli 28/10.000 x 10.000zł = należy się zwrot 28zł...

loki
8 lat
- 4 3
Twoja opinia

Zmień treść

się chyba panu Jackowi grubo pozajączkowało. Zakładając, że kupił bardzo drogi lokal za 10.000zł/mkw. to 1 mkw = 10.000 cm kw., czyli 28/10.000 x 10.000zł = należy się zwrot 28zł...
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-07-26 20:47
  
  pewnie chodziło o 0,28m2
  
  8 lat
  - 6 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-07-26 19:12

norma

to lub to
8 lat
- 0 0
Twoja opinia

Zmień treść

Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-07-26 10:55

A jak już kupisz, to się okazuje (3)

że na klatce trzy mieszkania są wynajmowane przez flejtuchow co w du... głęboko mają wspólną własność. Tego w bokserkach developer nie pokaże.

taka niespodzianka
8 lat
- 43 4
Twoja opinia

Zmień treść

że na klatce trzy mieszkania są wynajmowane przez flejtuchow co w du... głęboko mają wspólną własność. Tego w bokserkach developer nie pokaże.
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-07-26 11:50
  
  (2)
  
  Nie zabronisz nikomu dysponowania swa wlasnoscia wedle jego uznania. Tez kupilam 2 mieszkania i je wynajmuje. I ciagle pretensje mieszkancow ze to glosno, to ktos cos zniszczyl a najczesciej niszcza sami a zwalaja na ludzi, ktorym wynajmuje. Szczytem było zarzucanie mi i im, ze wybili szybe w drzwiach wejsciowych podczas gdy... Przez 2 tyg ich nie było bo byli na urlopie. Ale i tak ich wina byla. Nie raz to wlasnie mieszkancy niszcza. Sama mieszkam w nowym budynku i ilosci wkreconych w rowerowni zarowek już nie licze nawet bo co wkrecam - to się dematerializuje. Znika w przedziwnych okolicznosciach. Sama oczywiscie.
  
  8 lat
  - 12 19
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Nie zabronisz nikomu dysponowania swa wlasnoscia wedle jego uznania. Tez kupilam 2 mieszkania i je wynajmuje. I ciagle pretensje mieszkancow ze to glosno, to ktos cos zniszczyl a najczesciej niszcza sami a zwalaja na ludzi, ktorym wynajmuje. Szczytem było zarzucanie mi i im, ze wybili szybe w drzwiach wejsciowych podczas gdy... Przez 2 tyg ich nie było bo byli na urlopie. Ale i tak ich wina byla. Nie raz to wlasnie mieszkancy niszcza. Sama mieszkam w nowym budynku i ilosci wkreconych w rowerowni zarowek już nie licze nawet bo co wkrecam - to się dematerializuje. Znika w przedziwnych okolicznosciach. Sama oczywiscie.
  Regulamin dodawania opinii
  - Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
    2015-07-26 19:02
    
    Z całego serca życzę Ci dwóch brudasów wynajmujących mieszkanie w najbliższym sąsiedztwie oraz właściciela tych mieszkań, który tez ma w d*p... , że w sumie jego balkon oberwie się niedługo, bo biznesmen nie ma kilku groszy aby płytki tam przykleić. Wtedy możesz z ich właścicielem prowadzić debilną dyskusję.
    
    nie pal głupa bo dobrze wiesz
    8 lat
    
    16 1
    
    Twoja opinia
    
    Zmień treść
    
    Z całego serca życzę Ci dwóch brudasów wynajmujących mieszkanie w najbliższym sąsiedztwie oraz właściciela tych mieszkań, który tez ma w d*p... , że w sumie jego balkon oberwie się niedługo, bo biznesmen nie ma kilku groszy aby płytki tam przykleić. Wtedy możesz z ich właścicielem prowadzić debilną dyskusję.
    Regulamin dodawania opinii
  - Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
    2015-07-26 14:07
    
    "Nie zabronisz nikomu dysponowania swa wlasnoscia wedle jego uznania. "
    
    Wg doktryny prawa - Wolność Tomku w swoim domku, ale Twoja wolność kończy się tam, gdzie zaczyna się czyjaś własność.
    
    Więc w swoim mieszkaniu można puszczać tak głośno muzykę jak się tylko chce, ale na tyle cicho, aby inni nie musieli tego słuchać.
    
    Max z Gdańska
    8 lat
    
    34 3
    
    Twoja opinia
    
    Zmień treść
    
    "Nie zabronisz nikomu dysponowania swa wlasnoscia wedle jego uznania. " Wg doktryny prawa - Wolność Tomku w swoim domku, ale Twoja wolność kończy się tam, gdzie zaczyna się czyjaś własność. Więc w swoim mieszkaniu można puszczać tak głośno muzykę jak się tylko chce, ale na tyle cicho, aby inni nie musieli tego słuchać.
    Regulamin dodawania opinii