Dyskusja między zwolennikami zakupu mieszkania na własność (nawet jeśli oznacza to zobowiązanie finansowane na całe dziesięciolecia), a zwolennikami najmu zawsze budzi gorące emocje. Przeanalizowaliśmy finansowe i niefinansowe argumenty, które mogą pomóc podjąć decyzję.
dość szybko, ale dopiero po względym ustablizowaniu sytuacji życiowej
26%
dopiero, gdy jesteśmy pewni, że sytuacja finansowa nam na to pozwala
48%
jak najpóźniej, nie ma co się spieszyć
7%
Finansując zakup mieszkania kredytem hipotecznym mamy z jednej strony świadomość, że za 20 czy 30 lat nieruchomość będzie naszą własnością, podczas gdy wynajmując ją, pieniądze wydajemy bezpowrotnie. Z drugiej natomiast strony zdajemy sobie sprawę, że kredyt hipoteczny stanie się częścią naszego życia, często trwalszą niż małżeństwo i ważniejszą niż nasze potrzeby. Jest to ogromne zobowiązanie. Wynajem oznacza większą swobodę finansową, ale i większą mobilność, umożliwiającą nam przeprowadzkę (nawet w pozornie banalnej sytuacji, kiedy okaże się, że mamy uciążliwych sąsiadów, okolica okaże się nieciekawa lub zmienimy miejsce pracy, co wydłuży codzienne dojazdy do niej).
Jak widać sama matematyczna analiza opłacalności zakupu mieszkania bądź jego wynajmowania nie wystarczy, bo
istnieje wiele nieliczbowych argumentów, które należy wziąć pod uwagę.- Powszechne jest przekonanie, że bardziej się opłaca kupić mieszkanie, nawet wspomagając się kredytem, niż wynajmować i po latach "zostać z niczym". Długoterminowe obliczenia zawsze mogą się jednak nie sprawdzić, dlatego warto spojrzeć na zwykły roczny budżet - stwierdza Hanna Milewska-Wilk ze Stowarzyszenia Mieszkanicznik.| Zestawienie wydatków właściciela zamieszkującego i najemcy mieszkania |
| Miesięczny wydatek właściciela | Własność | Najem | Miesięczny wydatek najemcy |
| Kredyt - odsetki | 480,00 zł | 1 000,00zł | Czynsz najmu |
| Kredyt - kapitał | 382,00 zł | | Nie dotyczy (czyli oszczędności) |
| Opłaty związane z własnością i podatki | 200,00 zł | | Nie dotyczy (czyli oszczędności) |
| Energia, woda, media | 300,00 zł | 300,00 zł | Energia, woda, media |
| Drobne naprawy i wyposażenie | 80,00 zł | 80,00 zł | Drobne naprawy i wyposażenie |
| Utrzymanie standardu, meble, AGD | 200,00 zł | 100,00 zł | Utrzymanie standardu, meble, AGD |
| Remonty | 100,00 zł | | Nie dotyczy (czyli oszczędności) |
| Ubezpieczenie mieszkania | 25,00 zł | 5,00 zł | Ubezpieczenie OC |
| SUMA | 1 767,00 zł | 1 485,00 zł | SUMA |
Założenia kredytowe: wartość mieszkania 200 tys. zł, 30 tys. zł. wkładu własnego, kredyt na 25 lat, miesięczne opłaty (wspólnota) 300 zł, czynsz najmu 1200 zł (z wodą i ogrzewaniem).
Opracowanie: Mieszkanicznik, dane kredytu: ANG Spółdzielnia Doradców Kredytowych |
SPRAWDŹ SWOJĄ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ I RATĘ POTENCJALNEGO KREDYTU W NASZYM KALKULATORZEArgumenty za zakupem mieszkania: Za zakupem przemawia chociażby sama
chęć posiadania trwałego majątku. Mieszkanie jest inwestycją, bo w dłuższym okresie ceny rosną i możemy je kiedyś sprzedać. To dobry argument, jeśli mamy względną stabilność zatrudnienia i nie boimy się sytuacji, kiedy może nam zabraknąć funduszy na spłatę kredytu.
- Warto podkreślić, że koszty ponoszone przy wynajmie mogą przecież stanowić ratę kredytu hipotecznego. Mieszkanie na własność to komfort nie do przecenienia, a jego właściciel ma pewność, że pieniądze wydane na wszelkie remonty będą służyć długie lata bezpośrednio jemu, a nie kolejnym właścicielom wynajmowanych mieszkań - mówi Karolina Sajnaga, specjalista ds. wynajmu nieruchomości z Tyszkiewicz Nieruchomości. Ważnym argumentem bywa wolność samostanowienia o swoim życiu i miejscu życia. Nie chcemy dostosowywać się do reguł właścicieli wynajmowanych lokali, mieszkając w miejscu urządzonym nie w naszym guście.
Jeżeli wszelkie nasze przemyślenia przemawiają za kredytem hipotecznym i inwestycją we własne lokum, warto sprawdzić swoją zdolność kredytową. Bywa, że nasze wyobrażenie o dochodach rozmija się z oceną banku. Oprócz raty kredytu należy wziąć pod uwagę również inne opłaty, których nie ponosimy wynajmując lokum.
Czytaj także: Kredyt hipoteczny. Skąd wziąć na wkład własny?- Poza regularną spłatą kredytu bank wymaga jeszcze ubezpieczenia nieruchomości, z reguły w podstawowym zakresie. Większy zakres jest jedynie możliwością i dotyczy ubezpieczenia OC w życiu prywatnym, ubezpieczenia ruchomości i przedmiotów wartościowych - dodaje Hanna Milewska-WilkWarto więc dokładnie przeanalizować za i przeciw, mając świadomość, że
zakup mieszkania może okazać się dużą pomyłką, jeśli źle oceni się własne możliwości lub przeszacuje własne potrzeby. Argumenty za najmem mieszkania:Wynajem mieszkania nie jest aż tak dużym wydatkiem jednorazowym. Nie trzeba bowiem wnosić wkładu własnego.
- Stąd bardzo często bierze się popularność wynajmu, który nie wymaga tak dużego wydatku od razu, przez co o wiele łatwiej wpisać te koszty do domowego budżetu - dodaje Karolina Sajnaga.Wynajmując mieszkanie mamy też pewnego rodzaju elastyczność, która pozwoli nam się relatywnie szybko wyprowadzić. Opuszczenie danego mieszkania będzie łatwiejsze zarówno w sytuacji, kiedy dostaniemy propozycję pracy w innym mieście, jak i w przypadku, gdy będziemy nim po prostu znudzeni. Można także dostosować opłaty za mieszkanie do chwilowych możliwości czy potrzeb. Nie mając stabilności zarobku możemy dopasować wybór lokum do aktualnej zdolności finansowej.
Zalet najmu jest wiele:
- brak konieczności posiadania wkładu własnego;
- elastyczność pozwalająca na relatywnie szybką wyprowadzkę, ułatwienie przeniesienia się do innego miasta;
- dostosowanie opłat do aktualnych zdolności finansowych;
- możliwość korzystania z życia bez zamartwiania się o raty kredytu;
- brak opłat wynikających z większych szkód i remontów w mieszkaniu;
- rosnąca z każdym kolejnym najmem umiejętność negocjacji z wynajmującymi, zapewniająca lepsze warunki najmu;
- poznawanie własnych preferencji i poznawanie cech wymarzonego własnego mieszkania;
- możliwość inwestowania nadwyżki pieniędzy, umożliwiająca późniejszy zakup nieruchomości z mniejszym kredytem.
Prawa właściciela i najemcy to ważny argumentRozważając zakup mieszkania, warto przyjrzeć się także prawom i obowiązkom ciążącym po stronie najemcy i właściciela lokalu mieszkalnego.
Najemcy dotyczą przed wszystkim przepisy Kodeksu Cywilnego i Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Do obowiązków najemcy należy terminowe płacenie czynszu oraz wpłata jednorazowej kaucji, która po potrąceniu ewentualnych należności wynajmującego powstałych z tytułu najmu podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.
Wobec dynamiki zmian na rynku mieszkaniowym wynajmujący może podwyższyć czynsz za mieszkanie, jednak może tego dokonać
wyłącznie na piśmie pod rygorem nieważności, najpóźniej na koniec danego miesiąca kalendarzowego. Szczegółowe zasady dokonywania podwyżek czynszu uregulowane zostały w art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Rozwiązanie to służyć ma zachowaniu równowagi pomiędzy uzasadnionym interesem wynajmującego a ochroną pozycji prawnej lokatorów.
W przypadku nierzetelnego wykonywania obowiązków przez najemcę lub zmieniających się planów właściciela, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.
- Akceptowane terminy wypowiedzenia umowy najmu zostały określone w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. W przypadku, gdy strony nie osiągnęły porozumienia, właściciel lokalu może wytoczyć powództwo o rozwiązanie tego stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opuszczenia lokalu. W takiej sytuacji osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego, zobowiązane są do comiesięcznego uiszczania odszkodowania odpowiadające wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu do dnia opuszczenia lokalu - stwierdza Sebastian Wicherkiewicz, ekspert w zakresie obrotu nieruchomościami.Najemca musi korzystać z lokalu w sposób zgodny z umową, utrzymując porządek w pomieszczeniach, do których jest uprawniony, a także do stosowania ogólnie przyjętych zasad współżycia sąsiedzkiego. Będąc zatem najemcą musimy liczyć się z tym, iż użytkując mieszkanie w sposób sprzeczny z umową, narażamy się na upomnienia ze strony właściciela lokalu, a w przypadku dalszego uporczywego nieprzestrzegania warunków umowy nawet na wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego bez zachowania ustalonego terminu wypowiedzenia.
Po zakończeniu trwania umowy najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw. Punktem odniesienia dla określenia stanu technicznego i stopnia zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń stanowi protokół sporządzany przez strony przed wydaniem lokalu najemcy.
Biorąc pod uwagę, że wynajmowany lokal nie zawsze jest urządzony zgodnie z naszymi preferencjami, jedną z istotnych wad stanowi obowiązek powstrzymania się od dokonywania w mieszkaniu zmian niezawartych w umowie oraz konieczność uzgodnienia dokonania oraz zakresu dopuszczalnych zmian z wynajmującym w drodze pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.
Czytaj także: Najem. Kto odpowiada za szkody?Na podstawie art. 28 Ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności mamy obowiązek zameldowania się na pobyt stały lub czasowy w organie gminy właściwym ze względu na położenie nieruchomości.
Odnosząc się do
praw i obowiązków właścicieli nieruchomości należy wziąć pod uwagę Kodeks Cywilny oraz Ustawę o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku. Nabywając prawo własności lokalu stajemy się uprawnionymi do wyłącznego korzystania z niego oraz czerpania z tego tytułu korzyści materialnych.
Nasze prawo do rozporządzania mieszkaniem obejmuje: sprzedaż, zamianę czy też obciążenie go ograniczonym prawem rzeczowym w zakresie w jakim nie jest to sprzeczne z przepisami ustawy i zasadami współżycia społecznego.
- Status prawny właścicieli nieruchomości wynikający z Kodeksu Cywilnego w sposób istotny doprecyzowuje Ustawa o własności lokali formułuje w sposób przejrzysty zasady partycypowania właścicieli poszczególnych lokali w przychodach jak i koszach generowanych przez nieruchomości wspólne - dodaje Sebastian Wicherkiewicz.Głównym źródłem kosztów jest w tym przypadku zarząd nieruchomością wspólną składający się w szczególności z: wydatków na remonty i bieżącą konserwację, opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłat za antenę zbiorczą i windę jak również ubezpieczeń, podatków i innych opłat publicznoprawnych.
Ponadto, właściciel ma obowiązek udostępnienia lokalu na żądanie zarządu wspólnoty, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Warto zaznaczyć, że wspólnota mieszkaniowa działając dla obrony jej interesów ma prawo do stwierdzenia przymusowej sprzedaży lokalu. W skrajnych przypadkach może nawet w trybie procesowym żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W takim przypadku właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Właściciel lokalu posiada także szereg praw. Ma między innymi możliwość wyboru, odwołania, zawieszenia, kontrolowania zarządu wspólnoty a także udziału w podejmowaniu decyzji w sprawach wykraczających poza kompetencje zwykłego zarządu. Jeśli zarząd nie zwołuje zebrań członków wspólnoty, to wówczas mogą tego dokonywać właściciele mieszkań. Istnieje możliwość do poddania uchwał członków wspólnoty do rozstrzygnięcia na drodze sądowej czy też sądownego rozpatrzenia braku zgody innych właścicieli lokali na połączenie lub podział jego lokali.
A jakie są wasze doświadczenia? Podziel się swoją opinią!
Barometr cen nieruchomości
Sprawdź ceny mieszkań i domów na trójmiejskim rynku nieruchomości. Wykres generowany jest na podstawie cen ofertowych z ogłoszeń zamieszczanych w portalu Trojmiasto.pl.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy