Wiadomości

stat

Bastion Wałowa, czyli typowa wysoka "deweloperka"

felieton w trojmiasto.pl

Projekt osiedla Bastion Wałowa wzbudził sporo kontrowersji, choć ich architektura i urbanistyka stanowi kalkę rozwiązań z innych projektów deweloperskich.
Projekt osiedla Bastion Wałowa wzbudził sporo kontrowersji, choć ich architektura i urbanistyka stanowi kalkę rozwiązań z innych projektów deweloperskich. mat. inwestora

Osiedle bloków Bastion Wałowa wpisuje się w trend budownictwa deweloperskiego w Trójmieście i, wbrew różnym opiniom, nie odbiega estetyką oraz urbanistyką od tego, co od lat można obserwować w innych częściach Gdańska i Gdyni - ocenia Krzysztof Koprowski.



Jak oceniasz nowe budownictwo wysokościowe w Trójmieście?

bardzo dobrze, wiele z tych budynków to ikony architektoniczne naszej aglomeracji

11%

przeciętnie, jest kilka ciekawych budynków, ale trudno o coś wybitnego w skali kraju

34%

fatalnie, to dramat, że takie budynki wciąż powstają i znajdują nabywców

55%
Zapowiedź budowy osiedla Bastion Wałowa przy ul. Wałowej zobacz na mapie Gdańska wywołała krytykę jego fatalnej urbanistyki i architektury i rozgrzewa dyskusję w mediach. Ale ten projekt nie wziął się z powietrza, a deweloper nie zrobił nim żadnej rewolucji.

Biznes deweloperski polega - w pewnym uproszczeniu - na tym, by zbudować osiedle, które można łatwo i szybko sprzedać z jak największym zyskiem. By stało się to możliwe, trzeba zaproponować klientom możliwie najlepiej dopasowany do ich potrzeb "produkt".

I nie inaczej jest z Bastionem Wałowa, który garściami czerpie z innych inwestycji ostatnich lat w Trójmieście.

Ciasnota budynków? Azjatycki styl budownictwa wydaje się wciąż atrakcyjny na rynku trójmiejskim, o ile ustali się odpowiednią cenę metra kwadratowego. I wbrew ogólnej krytyce, w większości tego typu inwestycji jest ona dużo wyższa od cen mieszkań w luźno usytuowanych budynkach na "starych" blokowiskach.

Czym przecież różni się Bastion Wałowa od "upakowania" wieżowców na działce w inwestycji Quattro Towers we Wrzeszczu zobacz na mapie Gdańska czy Albatross Towers na Przymorzu zobacz na mapie Gdańska? Nie lepiej jest też na innych osiedlach, na których kolejne etapy zasłaniają poprzednio wzniesione budynki - np. Trzy Żagle na granicy Zaspy i Przymorza zobacz na mapie Gdańska, obok których zobacz na mapie Gdańska powstał czwarty "żagiel" czy Cztery Oceany realizowane etapowo naprzeciwko najdłuższego falowca zobacz na mapie Gdańska, obok których wkrótce wyrosną kolejne równie wysokie bloki Euro Stylu.

Ponura elewacja? I w tym przypadku LC Corp nie jest żadnym pionierem na rynku. Taki trend w wysokościowcach w Trójmieście rozpoczął Invest Komfort od zmiany w trakcie budowy jasnej elewacji z tynku na ciemną, granitową okładzinę na Sea Towers. Także nowe budynki tuż obok Morskich Wież są utrzymane w podobnej tonacji kolorystycznej. Nie inaczej jest z elewacjami wspomnianych już Trzech (Czterech) Żagli czy nieco niższego osiedla City Park.

Wielokrotnie przytaczane w dyskusji w mediach wysokie przyziemie również nie jest niczym innowacyjnym. Budując wysoko, trzeba pamiętać o tym, że wraz z liczbą mieszkań rośnie potrzeba zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych. Teren, gdzie powstać ma Bastion Wałowa nie sprzyja budowie garaży podziemnych, więc oczywistym rozwiązaniem staje się przeniesienie jednego poziomu na parter, w którym mieszkania i tak słabo się sprzedają - szczególnie w wieżowcach.

Ujemnym skutkiem takiego rozwiązania jest oczywiście "martwa" ściana budynku. Przy czym w Bastionie Wałowa dzieje się to wewnątrz całego "kwartału" zabudowy, w miejscu, do którego nikt poza mieszkańcami nie będzie zaglądał - o ile w ogóle będzie to możliwe, bo równie dobrze może powstać tutaj płot ograniczający dostęp dla osób z zewnątrz. Od strony ulicy przyziemie ma być przesłonięte przez część biurową z oknami od najniższej kondygnacji.

Wysokie przyziemie znajdziemy w wielu innych inwestycjach w Trójmieście. Sea Towers w ten sposób witają każdego, kto idzie ulicą Hryniewieckiego zobacz na mapie Gdyni. Trzy Żagle wysokim przyziemiem odgrodziły się od pozostałych bloków Zaspy, a nieco niższe zaspiańskie osiedla - City Park czy Awiator - pustą ścianą odwrócone są do Parku im. Jana Pawła II zobacz na mapie Gdańska (to pierwsze ponadto ma wysokie skarpy przed budynkami).

Jeszcze gorzej prezentują się martwe ściany wzdłuż ulic, gdzie aż prosi się o usługi w parterach. Dotyczy to m.in. Centralparku na tzw. Wyspie Piecewskiej zobacz na mapie Gdańska czy Redłowskiego Stoku zobacz na mapie Gdyni, gdzie monotonię parteru przerywają jedynie wjazdy do hal garażowych i wejścia do klatek schodowych.

Architektura jest nieciekawa? Brakuje w niej polotu? Trudno się nie zgodzić, ale należy pamiętać, że lepszy wygląd wymaga na ogół lepszych (czytaj: droższych) biur architektonicznych, materiałów, a nieraz technik budowy (szczególnie, gdy chcemy budować powyżej "magicznych" 55 metrów).

Czytaj też: Siedemnaście pięter. Dlaczego nie więcej?

Koszty takiego przedsięwzięcia rosną wówczas niewspółmiernie wysoko ponad możliwe zyski. Sam fakt, że większość ponad 55-metrowych wieżowców w Polsce stanowią obiekty biurowe, już powinien dać dużo do myślenia.

Doskonale wie o tym sam właściciel LC Corp - Leszek Czarnecki (nawiasem mówiąc, LC Corp to skrót od Leszek Czarnecki Corporation), który musiał dokonać licznych cięć finansowych w projekcie Sky Tower we Wrocławiu - zarówno pod względem wysokości, jak i otaczających wieżowiec budynków.

Nie lepiej zakończył się angaż światowej sławy architekta polskiego pochodzenia, Daniela Libeskinda, w warszawski projekt Złota 44. Wieżowiec nie dość, że prezentuje się gorzej niż na wizualizacjach, to w dodatku wpędził dewelopera w poważne kłopoty finansowe i ostatecznie został sprzedany "po kosztach" innej firmie, która także boryka się z problemem znalezienia chętnych na mieszkanie.

Nawet nasze trójmiejskie Sea Towers ciężko uznać za sukces. Po siedmiu latach od zakończenia budowy, nadal można kupić w nich niezbyt ustawne mieszkania, co wprost wynika z niesztampowego projektu architektonicznego. W przyziemiu wież wciąż na realizację czeka też basen, który miał być dodatkową atrakcją dla mieszkańców.

Przypomnijmy również, że nadal w sferze planów pozostaje projekt wieżowca Big Boy Building na Przymorzu. Największy gracz na trójmiejskim rynku, Grupa Inwestycyjna Hossa zaprezentowała go na fali boomu mieszkaniowego, ale do dzisiaj nie odważyła się wbić nawet przysłowiowej łopaty w ziemię.

Oczywiście w pamięci wciąż można mieć wizję dwóch Wież Wolności autorstwa Labaro, czyli poprzedniego właściciela tego terenu. Ale na ile była ona realna? Sam deweloper pozostawił Gdańsk jedynie z pustymi parcelami, które dopiero teraz znajdują stopniowo nabywców.

W dyskusji o Bastionie Wałowa pojawia się temat Młodego Miasta, na przedpolu którego powstać ma inwestycja. Tylko czym właściwie jest Młode Miasto?

W mojej ocenie jedynie pełną pustych frazesów wizją z właścicielami terenów, którzy koncertowo przesypiają kolejne boomy budowlane - na galerie handlowe (w międzyczasie powstaje już Forum Gdańsk oraz Galeria Metropolia, nie brakuje też mniejszych lokalnych centrów handlowych), osiedla mieszkaniowe o podwyższonym standardzie (we Wrzeszczu jest już silna konkurencja ze strony GarnizonuBrowaru Gdańskiego) czy wreszcie zespoły biurowców (Oliwa z AlchemiąOlivia Business Centre skonsumowały większość zapotrzebowania).

W rzeczywistości Młode Miasto to obecnie wielka pustka, na horyzoncie której co jakiś czas widać kolejne rozbiórki budynków postoczniowych, a nad tym wszystkim góruje potężny gmach Europejskiego Centrum Solidarności, który nie cieszy się zresztą dobrą opinią wśród gdańszczan oraz estakada ul. Nowej Wałowej (ks. Jerzego Popiełuszki), na której brakuje nawet chodnika.

Ale nawet samo sąsiedztwo Bastionu Wałowa trudno nazwać prestiżowym. Potężny gmach pobliskiej dawnej hali budowy u-bootów zobacz na mapie Gdańska (obecnie Centrum Stocznia Gdańska) straszy powybijanymi szybami w oknach i brudną płachtą z wizualizacją, jak (kiedyś) może zostać przebudowany.

Z drugiej strony mamy samotny punktowiec z poprzedniej epoki oraz wielki plac parkingowy. Jest oczywiście też przychodnia zdrowia, kilka placówek edukacyjnych, schronisko młodzieżowe, a nawet drukarnia i zakład przetwórstwa tworzyw sztucznych. Wszystko to w najróżniejszych formach architektonicznych i stanie utrzymania elewacji oraz otaczającego terenu.

Nawet atrakcyjne turystycznie Główne Miasto wymaga dłuższego spaceru po chodnikach, których stan woła o pomstę do nieba - o ile nie są one zastawione przez auta.

Czy to jest prestiżowe sąsiedztwo dla luksusowego apartamentowca czy produktu oferowanego przez LC Corp? Odpowiedź nasuwa się chyba sama.

Dochodzimy więc do fundamentalnego pytania: czego tak naprawdę można wymagać od dewelopera? Z punktu widzenia prawnego - niczego. Projekt jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego oraz prawem budowlanym.

Osiedle Horyzont jest przykładem tego, jak dzięki prostym zabiegom architektonicznym, można nadać budynkom nietypowy wygląd, przyciągający oko.
Osiedle Horyzont jest przykładem tego, jak dzięki prostym zabiegom architektonicznym, można nadać budynkom nietypowy wygląd, przyciągający oko. fot. Maciej Kosycarz/KFP
Trudno oczekiwać też, by LC Corp zmieniło go pod względem liczby i standardu mieszkań na inny, ponieważ rachunek ekonomiczny dla dewelopera musi się zgadzać z przyjętymi założeniami.

Można jedynie liczyć na większe lub mniejsze zmiany typu: "przestawienie" budynków na działce (ale z zachowaniem ich liczby), większe "rozrzeźbienie" bryły (np. na wzór Horyzontu na Przymorzu zobacz na mapie Gdańska) czy likwidacja przezroczystych barier w balkonach, które zaraz zostaną "upiększone" przez mieszkańców tandetnymi zasłonami.

Wskazana byłaby też deklaracja ze strony LC Corp rychłego rozpoczęcia budowy biurowca od ul. Wałowej, który przesłoni najniższą część wieżowców.

Panorama Frankfurtu nad Menem.
Panorama Frankfurtu nad Menem. fot. Nicolas Scheuer/Wikipedia.org
Warto natomiast zastanowić się, dlaczego tego typu projekty mają rację bytu w Trójmieście. Dlaczego tak łatwo przychodzi włodarzom tworzenie planów zagospodarowania, które nie regulują wielu szczegółów inwestycji (w wielu starych planach nawet maksymalnej wysokości!), a sami mieszkańcy - klienci deweloperów - kupują mieszkania w takich osiedlach?

Może nastał czas, by wreszcie skonfrontować nasze marzenia o wielkich, wspaniałych wieżowcach, jak w Dubaju, Nowym Jorku czy Frankfurcie nad Menem z lokalnymi możliwościami gospodarczymi i siłą nabywczą mieszkańców Trójmiasta?

Opinie (129) 1 zablokowana

Dodaj opinię

Dodaj opinię

Odpowiedz

STOP Hejt! Przemyśl swoją opinię

Regulamin dodawania opinii

zamknij

Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.