2018 rok przyniósł znaczące zmiany w prawie powiązanym z rynkiem nieruchomości. Czeka nas uwłaszczenie użytkowania wieczystego, zmiany w podatkach. Możliwe stało się realizowanie inwestycji z pominięciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
zmienić miejsce zamieszkania (zakup, najem)
21%
kupić mieszkanie pod wynajem
11%
większy remont w swoim domu/mieszkaniu
12%
niewielkie zmiany w obecnym domu/mieszkaniu
16%
w tym roku nic nie będę zmieniać
40%
Wprowadzane w ostatnich miesiącach zmiany w prawie dotyczące rynku nieruchomości są męczące dla uczestników tego rynku. Ustawa o uwłaszczeniu użytkowania wieczystego została znowelizowana jeszcze przed jej wejściem w życie. Ustawa umożliwiająca budowanie z pominięciem planu miejscowego zmusiła samorządy Gdańska, Gdyni i Sopotu do szybkich działań, które mają na celu obronę ustalonego ładu przestrzennego. Z kolei ubiegłoroczna nowelizacja Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami zaowocowała w tym roku w Gdańsku wstrzymaniem prawomocnie rozpoczętych budów.
Koniec użytkowania wieczystego dla domów i mieszkań
Po 1 stycznia 2019 roku, na mocy
Ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, każdy korzystający z użytkowania wieczystego stanie się właścicielem działki, pod warunkiem, że jest ona wykorzystana na cele mieszkaniowe. Stanie się to automatycznie, od użytkowników nie jest wymagana żadna zgoda. Przekształcenie dotyczyć będzie także lokali usługowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych, co do tej pory było dla wielu wspólnot przeszkodą w przeprowadzeniu przekształcenia. Zmiana jest krokiem w kierunku likwidacji użytkowania wieczystego i oznacza spore oszczędności, bo podatek od nieruchomości, który płacą właściciele jest (póki co) niższy od opłaty za wieczyste użytkowanie.
Przekształcenie nie będzie jednak zupełnie darmowe.
Opłatę będzie można rozłożyć na raty lub wnieść jednorazowo. W tym pierwszym przypadku roczna, wnoszona przez 20 lat opłata przekszałceniowa wynosić będzie tyle, ile użytkowanie wieczyste na dzień 1 stycznia 2019 r. - nie będzie ona mogła skokowo wzrosnąć w związku z aktualizacją wartości gruntu.
Czytaj także: zasady przekształcenia na mocy nowej ustawyW przypadku jednorazowej opłaty skorzystać można ze znaczącej bonifikaty, przy czym wiedzieć trzeba, czy właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, czy gmina.
Użytkownicy wieczyści gruntów Skarbu Państwa uzyskać będą mogli maksymalnie 60-proc. bonifikatę, pod warunkiem, że wystąpią o jednorazowe wniesienie opłaty w pierwszym roku po przekształceniu. Dla przykładu osoba, która wnosi opłatę z tytułu wieczystego użytkowania gruntu należącego do Skarbu Państwa w wysokości 400 zł i zechce skorzystać z bonifikaty w pierwszym roku obowiązywania ustawy, za przekształcenie zapłaci 3 200 zł. Jeśli płacić będzie przez 20 lat, wyda 8 tys. zł. W przypadku sprzedaży nieruchomości w tym czasie obowiązek wpłacania kolejnych rat przejdzie na kupującego.
Jeśli właścicielem gruntu jest gmina, bonifikata będzie jeszcze większa. Wiadomo już, że
mieszkańcy Gdańska, którzy zdecydują się zapłacić jednorazowo będą mogli przekształcić użytkowanie wieczyste we własność gruntu pod swoim domem czy mieszkaniem
z 95-procentową bonifikatą, a mieszkańcy Gdyni z bonifikatą w wysokości 90 procent. W Sopocie decyzja o wysokości bonifikaty jeszcze nie zapadła.
Czytaj także: zasady przekształcenia w GdańskuWiele obaw wiąże się z trybem przekształcenia, dotyczy to zwłaszcza osób, które planują sprzedaż nieruchomości w najbliższym czasie. Problem polega na tym, że chociaż przekształcenie odbywa się z mocy prawa, to konieczne będzie uzyskanie od właściciela stosownego zaświadczenia. Ten, wystawiając je wyśle jednocześnie informację do sądu, by w księdze wieczystej nieruchomości odnotowana została zmiana w dziale dotyczącym własności. Wszystko to jest czasochłonne. Ustawa przewiduje rok na wydanie zaświadczeń, pozwala na skrócenie tego okresu do czterech miesięcy, jeśli użytkownik sam wystąpi o wydanie zaświadczenia, a nawet - według ostatniej nowelizacji - do 30 dni, ale w zaświadczeniu nie będzie w takim przypadku wskazywana wysokość opłaty jednorazowej.
W praktyce w Trójmieście liczyć się trzeba będzie z wydłużonymi okresami oczekiwania na wydanie zaświadczenia. Przy skali zaświadczeń do wydania, z jaką mierzyć się będą urzędnicy, nie będą oni w stanie szybko obsłużyć wszystkich, którzy będą chcieli uzyskać dokument. W samym Gdańsku uwłaszczenie dotyczyć będzie ponad 10 tys. działek (gminnych i Skarbu Państwa) i ponad 36 tys. aktualnych użytkowników wieczystych.
Co zrobić, aby otrzymać bonifikatę? W urzędzie należy złożyć pisemne zgłoszenie zamiaru wniesienia jednorazowej opłaty pomiędzy 1 a 31 stycznia danego roku (w przypadku opłaty za 2019 rok do 31 stycznia 2020 roku). Następnie, po otrzymaniu informacji o wysokości opłaty jednorazowej, należy ją uiścić na konto urzędu w ciągu 90 dni. Zmiana w księdze wieczystej dokonuje się bez ingerencji nowego właściciela nieruchomości.
Trzy lata na zakupy po sprzedaży mieszkania lub domu
Z ulgą odetchnąć mogą osoby, które planują w nowym roku sprzedać nieruchomość mieszkalną, której właścicielami są krócej niż pięć lat (po tym, jak ją kupili, otrzymali w spadku lub darowiźnie).
Do tej pory w takich przypadkach, aby nie zapłacić podatku dochodowego wysokości 19 procent pieniądze wydać trzeba było na własny cel mieszkaniowy w ciągu dwóch lat.
Od stycznia będą mieć na to trzy lata. Poza zakupem domu czy mieszkania prawo do zwolnienia z konieczności zapłaty podatku dają też m.in. budowa domu, nabycie gruntu, remont, spłata kredytu mieszkaniowego. Nowe prawo za "własne cele mieszkaniowe" uznaje także
koszty remontu i przebudowy lokalu poniesione jeszcze przed nabyciem jego własności, co ma znaczenie dla osób, które wykańczają mieszkanie nabyte od dewelopera jeszcze przed ostatecznym przeniesieniem własności.
Skorzystanie z ulgi podatkowej możliwe będzie pod warunkiem, że w ciągu trzech lat dojdzie do ostatecznego przeniesienia własności. Uwzględnić to muszą osoby, które kupić planują dom czy mieszkanie od dewelopera na wczesnym etapie budowy.
Brak stabilności w prawie
Deweloperzy, firmy wykonawcze i inni przedsiębiorcy związani z rynkiem nieruchomości narzekają, że w związku z szybko wprowadzanymi zmianami w prawie planowanie inwestycji obarczone jest coraz większym ryzykiem. Przykładem destabilizującej zmiany jest
tzw. ustawa Lex deweloper, która umożliwia realizację inwestycji mieszkaniowej z pominięciem zapisów planu miejscowego. Osoba, która kupuje nieruchomość w przekonaniu, że w związku z zapisami planu miejscowego jest w stanie przewidzieć, jaka zabudowa może pojawić się w sąsiedztwie, teraz już nie może mieć takiej pewności. By bronić się przed zapisami ustawy w Gdańsku, Gdyni i Sopocie przyjęte zostały uchwały określające Lokalne Standardy Urbanistyczne, które uszczegóławiają zapisy ustawy, a tym samym minimalizują możliwości skorzystania z nowego prawa.
Czytaj także: Lokalne Standardy Urbanistyczne w Sopocie; porównanie z Gdańskiem i GdyniąW Trójmieście wnioski o lokalizację inwestycji na mocy ustawy wpłynęły póki co tylko w Gdańsku.
Wydanie decyzji zostało jednak zablokowane, bo prezydent miasta argumentuje, że nie jest w stanie spełnić ustawowego obowiązku zapewnienia miejsc w przedszkolach.W tym roku w Gdańsku po raz pierwszy dotkliwie przychodzi się deweloperom mierzyć ze skutkami nowelizacji
Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 2017 roku. Mowa w niej, że od dnia wszczęcia postępowania w sprawie wpisu zabytku do rejestru do dnia, w którym decyzja w tej sprawie stanie się ostateczna, przy zabytku, którego postępowanie dotyczy, zabrania się prowadzenia wszelkich prac. Dotyczyć to może także dużych,
znajdujących się w trakcie budowy realizacji, które wcześniej uzyskały wszystkie opinie, uzgodnienia i pozwolenie na budowę, a także wielomilionowe finansowanie budowy.
Taka właśnie precedensowa sytuacja ma miejsce na terenach Młodego Miasta, gdzie dwóch deweloperów uruchomiło budowę, a teraz musi ją wstrzymać. To ostrzeżenie dla deweloperów, którzy planują
inwestycje na obszarze, dla którego potencjalnie może być uruchomiona procedura wpisu. Prawo działa w tym przypadku dwukierunkowo. Nie tylko umożliwia ochronę w sytuacji, kiedy zagrożony jest zabytek, ale także wstrzymanie budowy, która planowana i zapowiadana jest przez wiele miesięcy wcześniej.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy