Nieruchomości
  • Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport
Dom
Dodaj raport
Dom Aktualności
Facebook E-mail Messenger WhatsApp Kopiuj link Więcej

Sąd bliski zakazania klauzul waloryzacyjnych w umowach deweloperskich

Małgorzata Zimnoch
22 kwietnia 2014 (artykuł sprzed 10 lat) 
Opinie (94)
Najnowszy artykuł na ten temat Kupujemy mieszkanie od dewelopera. Jak czytać rzut?
Według danych Reas w ubiegłym roku deweloperzy sprzedali w Trójmieście ponad 4,5 tys. mieszkań. Na większość z nich zaciągnięte zostały kredyty na wiele lat. Aby nie być rozczarowanym, warto sprawdzić każdy szczegół w umowie z deweloperem. Według danych Reas w ubiegłym roku deweloperzy sprzedali w Trójmieście ponad 4,5 tys. mieszkań. Na większość z nich zaciągnięte zostały kredyty na wiele lat. Aby nie być rozczarowanym, warto sprawdzić każdy szczegół w umowie z deweloperem.

Według danych Reas w ubiegłym roku deweloperzy sprzedali w Trójmieście ponad 4,5 tys. mieszkań. Na większość z nich zaciągnięte zostały kredyty na wiele lat. Aby nie być rozczarowanym, warto sprawdzić każdy szczegół w umowie z deweloperem.

fot.iStock/ewg3D

Nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych może wynosić tzw. opłata waloryzacyjna, której deweloperzy często wymagają od nabywcy mieszkania przy jego odbiorze. Deweloper przerzuca w ten sposób ryzyko inwestycyjne na klienta. Ale uwaga: klauzula waloryzacyjna jest niedozwolona, a świadomi tego nabywcy coraz częściej walczą o pieniądze, które na jej podstawie pobrał od nich deweloper.



Komandorskie Wzgórze w Gdyni - mieszkania w tej inwestycji dotyczy sprawa, w której wyrok może się okazać precedensowy dla klientów złapanych w pułapkę klauzuli waloryzacyjnej. Komandorskie Wzgórze w Gdyni - mieszkania w tej inwestycji dotyczy sprawa, w której wyrok może się okazać precedensowy dla klientów złapanych w pułapkę klauzuli waloryzacyjnej.

Komandorskie Wzgórze w Gdyni - mieszkania w tej inwestycji dotyczy sprawa, w której wyrok może się okazać precedensowy dla klientów złapanych w pułapkę klauzuli waloryzacyjnej.

mat. prasowe

Dr Bartłomiej Gliniecki z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego tłumaczy, czym jest klauzula waloryzacyjna, przed laty chętnie stosowana przez większość deweloperów.

- To postanowienie, które przewiduje automatyczną zmianę ceny ustalonej przez strony z uwagi na wystąpienie określonych i obiektywnych wskaźników zewnętrznych, takich jak np. stopa inflacji albo wskaźnik średnich poziomów cen w jakimś sektorze gospodarki. Klauzule waloryzacyjne stosuje się w umowach, w których pomiędzy ustaleniem ceny przez strony - a więc zawarciem umowy - a jej płatnością upływa dość długi okres, w czasie którego ustalona cena może stać się nieadekwatna względem warunków rynkowych. Dzięki jej zastosowaniu cena automatycznie może zostać podwyższona, bez konieczności uzyskania zgody strony mającej ją zapłacić. Jest to rozwiązanie bardzo wygodne i korzystne dla strony, która oczekuje zapłaty. W tym przypadku: dewelopera.

Powszechna praktyka

Gdybyś musiał dopłacić 20 tys. przy odbiorze mieszkania:

Przed laty takie zapisy umieszczali w umowach niemal wszyscy deweloperzy, bo nikt tego nie zabraniał. Sytuacja zaczęła się zmieniać, gdy Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał, że klauzule waloryzacyjne w umowach deweloperskich są niedozwolone (po raz pierwszy stwierdził to w 2005 r.). Wtedy część deweloperów usunęła z umowy sprzedaży takie zapisy.

- W umowie istnieje jedynie zapis o możliwości zmiany ceny w przypadku zmiany stawki VAT - deweloper ma obowiązek poinformować klienta o jej wzroście, przy czym klient ma możliwość odstąpienia od umowy - precyzuje Mariusz Skowronek z agencji Tauber Promotion, który reprezentuje trójmiejską firmę deweloperską Inpro w kontaktach z mediami. - Wszystkie te zmiany były konsultowane z UOKiK-iem.

Na identyczny krok zdecydowała się Hossa. - W umowach nie istnieją zapisy dotyczące waloryzacji ceny mieszkania powiązane ze wskaźnikami inflacji czy też odwołujące się do zmian kosztów produkcji budowlanej, istnieje natomiast zapis powiązania ceny ze zmianą stawki VAT, ale wiąże się z prawem klienta do odstąpienia od umowy - tłumaczy Zbigniew Łytkowski, członek zarządu Hossy. Podkreślić należy, że Hossa jednostronnie odstąpiła od prawa podwyższenia cen dla wszystkich zawartych umów ze swoimi klientami w sytuacji ostatniej nowelizacji stawki VAT z 7 do 8 proc.

Warto przy tym pamiętać, że umieszczenie w umowie waloryzacji w związku ze zmianą stawki VAT, ale bez zapewnienia klientowi prawa do odstąpienia od umowy, gdyby te stawki wzrosły, również jest zakazane.

Zanim kupisz mieszkanie

Zakup mieszkania od dewelopera to ogromnie ważna decyzja. Wiąże się najczęściej z zaciągnięciem wieloletniego kredytu hipotecznego. Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba rozumieć każdy punkt umowy z deweloperem i ustalić każdy szczegół.
W nowym cyklu będziemy uczulać, co należy sprawdzić i przeanalizować. Jeśli w trakcie lub po zakupie mieszkania od dewelopera spotkało was rozczarowanie, piszcie na adres dom@trojmiasto.pl. Będziemy opisywać te zagadnienia, aby kolejni kupujący byli jak najbardziej świadomi.
Ale nie wszyscy deweloperzy od razu zareagowali na decyzję UOKiK-u. Tym bardziej że ostateczna decyzja w sprawie klauzul należy do sądów.

Dlatego w sądzie jest pozew zbiorowy, który złożyli klienci firmy deweloperskiej JW Construction, która działa także na rynku trójmiejskim. W postępowaniu zbiorowym uczestniczy ok. 50 osób.

W podobnej sytuacji znalazł się Daniel Siudak, który w 2006 roku kupił mieszkanie w Gdyni od Invest Komfortu. Inwestycja na Komandorskim Wzgórzu w Gdyni była wówczas dopiero w fazie projektowej, klient nie miał możliwości negocjowania umowy, w której istniał zapis o waloryzacji ceny metra kw. w zależności od wzrostu inflacji i cen materiałów i usług.

Budowa zakończyła się w 2008 r. i wówczas okazało się, że cena mieszkania na podstawie zapisów klauzuli waloryzacyjnej wzrosła o 20 tys. zł.

- Od momentu, gdy UOKiK uznał klauzulę waloryzacyjną za niedozwolone postanowienie umowne, przestała ona być wiążąca dla klientów. Dlatego zdecydowaliśmy się wstąpić na drogę sądową - mówi mecenas Joanna Piotrkowska-Siudak, która wniosła sprawę o uznanie za niedozwolone dwóch klauzul z umowy deweloperskiej gdyńskiej firmy.

Już dwie instancje sądowe - Sąd Rejonowy oraz Sąd Apelacyjny (zobacz uzasadnienie wyroku PDF) - przyznały rację stronie skarżącej. Deweloper zdecydował się na złożenie skargi kasacyjnej do Sądu Najwyższego. Ostateczny wyrok w tej sprawie zapadnie prawdopodobnie w ciągu pół roku. Jeżeli SN podtrzyma decyzje sądów niższych instancji, jego orzeczenie będzie wiążące dla wszystkich sądów, a pełnomocnik Daniela Siudaka zażąda zwrotu opłaty waloryzacyjnej.

5,5 tys. orzeczeń z klauzulami niedozwolonymi

Reprezentujący Invest Komfort radca prawny Norbert Nowakowski zwraca uwagę, jak trudno jest firmom nie narazić się na zarzut posługiwania się niedozwolonymi klauzulami w swoich umowach.

- Rejestr niedozwolonych klauzul jest zbiorem prawomocnych orzeczeń sądu uznających postanowienia umowne za niedozwolone. Jest on stale uaktualniany oraz uzupełniany o kolejne wpisy i zawiera na dzień dzisiejszy ponad 5,5 tys. orzeczeń, obejmujących od jednej do kilku zakwestionowanych klauzul umownych - tłumaczy.

Jego zdaniem opisany system ma co najmniej dwie wady. Po pierwsze, w rejestrze są klauzule nieaktualne, po drugie brak w nim uzasadnienia dla znaczącej ilości orzeczeń. To ważne, ponieważ motywy i przesłanki uznania klauzuli za niedozwoloną zawierane są właśnie w tych uzasadnieniach.

- W konsekwencji nawet wnikliwa analiza treści klauzul dokonywana przez profesjonalistów nie pozwala na jednoznaczne ustalenie, jaka była intencja orzeczenia - przekonuje Norbert Nowakowski.

Piotr Tarkowski z Invest Komfort zapewnia, że firma kształtuje umowy zgodnie z obowiązującym stanem prawnym. - System legislacyjny wymaga śledzenia orzecznictwa i ciągłego dostosowywania poszczególnych zapisów umownych do zmieniającej się interpretacji, co na bieżąco prowadzimy.

Przyznaje jednak, że zmieniające się orzecznictwo stawia w różnych sytuacjach klientów, którzy zawierają umowy teraz i tych, którzy zrobili to kilka czy kilkanaście lat temu.

- Wszelkie sporne kwestie z naszymi klientami staramy się wyjaśniać i negocjować. Podobnie postąpimy, jeżeli dojdzie do sporu z panem Siudakiem - zapoznamy się z jego racjami i postaramy się wypracować kompromis - mówi Piotr Tarkowski.

Jednak mimo pewnych zmian wprowadzonych w treści swoich umów, Invest Komfort wciąż figuruje na liście deweloperów, których UOKiK uznaje za stosujących niedozwoloną klauzulę waloryzacyjną.

Deweloperzy są ostrożniejsi

Chcąc utrzymać klauzulę waloryzacyjną w umowie deweloperskiej i nie narażać się na zarzut, że stanowi ona tzw. niedozwoloną klauzulę umowną, deweloperzy stosują zwykle dwa rozwiązania.

Dr Bartłomiej Gliniecki: - Pierwsza to przyznanie nabywcy prawa odstąpienia od umowy, jeżeli dojdzie do waloryzacji. Klient wówczas decyduje: dopłaca czy chce zwrotu wszystkich wpłaconych pieniędzy i rezygnuje z nabycia mieszkania. Przyznanie prawa odstąpienia w takiej sytuacji jest poprawne i zgodne z prawem.

Trudno jednak wycofać się z transakcji, kiedy własne lokum jest w zasięgu ręki, a przede wszystkim nabywca podpisał z bankiem umowę kredytową i finansowanie zostało uruchomione.

Drugim sposobem stosowanym przez deweloperów jest próba "ucieczki" z klauzulą waloryzacyjną spod oceny jej przez pryzmat tzw. niedozwolonych postanowień umownych. Dokonuje się tego w ten sposób, że stwarzane są pozory, iż klauzula waloryzacyjna została wpisana do umowy w wyniku negocjacji i indywidualnych ustaleń prowadzonych pomiędzy nabywcą a deweloperem i nie było jej w pierwotnej wersji umowy. W istocie jest to fikcja, a nabywcy podsuwa się do podpisu dokument, że tak było.

- Taki "trick" jednak nie pozbawia nabywcy możliwości kwestionowana klauzuli waloryzacyjnej. Przy odpowiednim poprowadzeniu procesu klient postawi na swoim i wykaże, że podpisane oświadczenie o "indywidualnym wynegocjowaniu" zostało mu podsunięte, a identyczne oświadczenie i identyczne klauzule waloryzacyjne podpisywali inni klienci - przekonuje Bartłomiej Gliniecki.

Tym bardziej, że takie postanowienia - podkreślające, że klient indywidualnie wynegocjował ewidentnie niekorzystne dla niego warunki umowy - znajduje się w rejestrze postanowień niedozwolonych prowadzanym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Miejsca

Zobacz także

zanim kupisz od dewelopera (12)

Opinie (94) 1 zablokowana

  • 2014-04-22 09:06

    Lepiej ze szwagrem po gospodarsku budować:)

    Wiesiek

    10 lat

    • 4 1

  • 2014-04-22 09:13

    czytajcie ludzie umowy (3)

    Łapa w górę, kto przeczytał umowę z operatorem gsm, polisy na samochód, czy umowę licencyjną do systemu operacyjnego, ktorą ma w swoim kompie. Pewnie zgłoszą się prawnicy i kilku geeków.

    radca

    10 lat

    • 9 3

    • 2014-04-22 10:00

      Panie Radco co za głupoty Pan opowiada. (1)

      Przeczytam umowę i co? Nikt ze mną nie będzie negocjował bo nikt się nie zgodzi na zmianę zapisu umowy, zwłaszcza duże firmy!

      10 lat

      • 6 2

      • 2014-04-23 11:16

        jako konsument możesz napisać do rzecznika praw konsumenta

        prawie zawsze pomaga nawet przy dużych firmach

        poza tym nikt nikogo nie zmusza
        nie chcesz = nie podpisujesz

        przecież komuna taka zua była a teraz narzekacie na wolny rynek...

        10 lat

        • 0 1

    • 2014-04-22 11:43

      umowy trzeba czytać, a nie narzekać i marudzić po fakcie

      jajo

      10 lat

      • 1 0

  • 2014-04-22 09:18

    klauzule waloryzacyjne nie są zabronione

    dyrektywa Unii Europejskiej zezwala na stosowanie klauzul waloryzacyjnych w umowach z konsumentami

    prawnik

    10 lat

    • 4 0

  • 2014-04-22 09:48

    przedawnienie (2)

    Odebrałem mieszkanie w 2008 roku i miałem w umowie klauzulę waloryzacyjną. Czy ktoś mi może powiedzieć, czy jeszcze mogę się starać o odzyskanie zapłaconych pieniędzy? Po jakim czasie takie sprawy się przedawniają?

    michal

    10 lat

    • 0 0

    • 2014-04-23 11:14

      idealne miejsce na porady prawne - jamniczek.trojmiasto.pl

      10 lat

      • 0 0

    • 2014-04-23 11:53

      10 lat

      także działaj

      poradnik

      10 lat

      • 0 0

  • 2014-04-22 09:53

    Hossa nie ma klauzuli waloryzacyjnej? (2)

    Jak byłem w biurze to mówili ze płatność w transzach objęta jest waloryzacja.

    M

    10 lat

    • 1 4

    • 2014-04-22 09:59

      Chodzi o to że podliczają Ci waloryzację od razu, i wpisują do umowy końcową kwotę (1)

      Na podstawie planowanej inflacji.
      Więc jak płacisz gotówką to masz taniej.

      Ceny podane na ich stronach są cenami przy płatności z góry.

      10 lat

      • 5 1

      • 2014-05-25 16:17

        Hossa ma klauzulę waloryzacyjną, każda rata podlega waloryzacji!!

        anka

        9 lat

        • 1 0

  • 2014-04-22 10:01

    Do wypłaty tych pieniędzy daleka droga, a skoro sprawa nie jest ostatecznie rozstrzygnięta to nie wiadomo jaki będzie koniec

    Mi

    10 lat

    • 1 0

  • 2014-04-22 10:09

    kolejny przykład złodziejstwa dewelopera niema znaczenia jak nazwiesz te złodziejstwo (3)

    czy to oplata manipulacyjna czy to jak kolwiek inaczej chodzi tylko o jedno zyski maja te firmy ogromne prowizje najwieksze na swiecie i jeszce wymyslaja jak ciemnych Polków okraść!!

    to zwykłe złodziejstwo

    10 lat

    • 1 4

    • 2014-04-22 10:14

      naiwny (2)

      to ty nie wiesz kto ciebie okrada? a wszystkie afery idące w miliardy - to są dopiero zyski! nie podniecaj się! to mały pikuś!

      obcy

      10 lat

      • 1 1

      • 2014-04-22 15:54

        aha inni kradną to znaczy ze wszyscy moga skoro to dlaciebie takie normalne i na to pozwalasz (1)

        to mi ciebie nie żal.No i co tak mało minusików od deweloperów???

        tylko na tyle was stac?

        10 lat

        • 1 0

        • 2014-04-22 16:55

          to znaczy, że ty frajer jesteś albo się tak dobrze kamuflujesz

          nie ważne jedno czy drugie, ja rozumiem, to bardzo skomplikowane i nie dla każdego

          życzliwy

          10 lat

          • 1 0

  • 2014-04-22 10:10

    Re: Hossa (2)

    Z treści artykułu nie wynika, od kiedy Hossa jest taka dobra dla klientów.
    Ja mam umowę z połowy 2011 roku i posiadam zapisy o waloryzacji oraz o "korekcie" (co dla mnie znaczy, że można i obniżyć i podwyższyć) stawki podatku VAT w przypadku jego zmiany.

    ???

    10 lat

    • 6 1

    • 2014-04-22 10:19

      a przeczytałeś artykuł czy tylko nagłówek (1)

      waloryzacja VAT'u to nie to samo co waloryzacja o stopę inflacji...

      10 lat

      • 2 1

      • 2014-04-22 11:38

        Przeczytałem artykuł w przeciwienstwie do mojego postu

        W umowie są dwie oddzielne kwestie wyartykułowane (napiszę od myślników bo użycie spójnika "oraz" zostało nie zrozumiane):

        - cena podlega miesięcznej waloryzacji o współczynnik (określony)

        - cena może ulec "korekcie" w związku ze zmianą stanu prawnego (stawki VAT) na dzień podpisywania aktu notarialnego

        ???

        10 lat

        • 1 0

  • 2014-04-22 10:21

    UOKiK

    ciekawe dlaczego na temat klauzul za które odpowiada UOKiK nie został wyrwany do odpowiedzi ktoś z UOKiK, tylko osoba z uniwersytetu, czyli teoretyk z tytułem doktora? jakiś tendencyjny ten artykuł...

    mysliciel

    10 lat

    • 5 1

  • 2014-04-22 10:37

    co za bełkot

    przecież nikt nikomu nie każe kupować... masakra

    plebs

    10 lat

    • 3 4

1
2
3
4

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Mapa inwestycji

barometr

Mapa inwestycji

Najnowsze

więcej (12)

Wydarzenia

Dzień Otwarty Proneko Dzień Otwarty Proneko

Dzień Otwarty Proneko

konsultacje, dni otwarte
maj 11
sobota, g. 10:00 - 15:00
Gdańsk
Wstęp wolny
Dzień otwarty osiedla Novum Rumia Dzień otwarty osiedla Novum Rumia

Dzień otwarty osiedla Novum Rumia

dni otwarte
maj 18
sobota, g. 9:00 -15:00
Rumia
Wstęp wolny
więcej (5)

Ogłoszenia.trojmiasto.pl

Dom bliźniak z balkonem
Dom bliźniak z balkonem 799 000 zł
Czaple
5 pokoi 120 m2
dom jednorodzinny, blisko Gdańska
Dom jednorodzinny, blisko Gdańska 869 000 zł
Lniska
5 pokoi 120 m2
dom bliźniak, os. Przy Jarzębinowej
Dom bliźniak, os. Przy Jarzębinowej 859 000 zł
Leźno
5 pokoi 120.45 m2
więcej

TV Filmy

2996

Szybka akcja i graffiti znika (5)

więcej (903)

Barometr cen

Sprawdź
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35450 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
23600 zł/m2
Gdynia Orłowo
23000 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
22150 zł/m2
Sopot Wyścigi / Karlikowo
21950 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21750 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
28850 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
21250 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16550 zł/m2
Sopot Górny Sopot
15550 zł/m2
Sopot Wyścigi / Karlikowo
15300 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15150 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane