Nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych może wynosić tzw. opłata waloryzacyjna, której deweloperzy często wymagają od nabywcy mieszkania przy jego odbiorze. Deweloper przerzuca w ten sposób ryzyko inwestycyjne na klienta. Ale uwaga: klauzula waloryzacyjna jest niedozwolona, a świadomi tego nabywcy coraz częściej walczą o pieniądze, które na jej podstawie pobrał od nich deweloper.
Dr
Bartłomiej Gliniecki z Wydziału Prawa i Administracji
Uniwersytetu Gdańskiego tłumaczy, czym jest klauzula waloryzacyjna, przed laty chętnie stosowana przez większość deweloperów.
- To postanowienie, które przewiduje automatyczną zmianę ceny ustalonej przez strony z uwagi na wystąpienie określonych i obiektywnych wskaźników zewnętrznych, takich jak np. stopa inflacji albo wskaźnik średnich poziomów cen w jakimś sektorze gospodarki. Klauzule waloryzacyjne stosuje się w umowach, w których pomiędzy ustaleniem ceny przez strony - a więc zawarciem umowy - a jej płatnością upływa dość długi okres, w czasie którego ustalona cena może stać się nieadekwatna względem warunków rynkowych. Dzięki jej zastosowaniu cena automatycznie może zostać podwyższona, bez konieczności uzyskania zgody strony mającej ją zapłacić. Jest to rozwiązanie bardzo wygodne i korzystne dla strony, która oczekuje zapłaty. W tym przypadku: dewelopera.Powszechna praktyka
zapłacił(a)bym - ceny się zmieniają i trzeba to deweloperowi zrekompensować
5%
zapłacił(a)bym, ale czuł(a)bym się oszukany
11%
zapłacił(a)bym, żeby nie stracić mieszkania, ale potem walczył(a)bym o zwrot pieniędzy
40%
zrezygnował(a)bym z kupna mieszkania
44%
Przed laty takie zapisy umieszczali w umowach niemal wszyscy deweloperzy, bo nikt tego nie zabraniał. Sytuacja zaczęła się zmieniać, gdy Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał, że klauzule waloryzacyjne w umowach deweloperskich są niedozwolone (po raz pierwszy stwierdził to w 2005 r.). Wtedy część deweloperów usunęła z umowy sprzedaży takie zapisy.
- W umowie istnieje jedynie zapis o możliwości zmiany ceny w przypadku zmiany stawki VAT - deweloper ma obowiązek poinformować klienta o jej wzroście, przy czym klient ma możliwość odstąpienia od umowy - precyzuje
Mariusz Skowronek z agencji Tauber Promotion, który reprezentuje trójmiejską firmę deweloperską
Inpro w kontaktach z mediami.
- Wszystkie te zmiany były konsultowane z UOKiK-iem.
Na identyczny krok zdecydowała się
Hossa.
- W umowach nie istnieją zapisy dotyczące waloryzacji ceny mieszkania powiązane ze wskaźnikami inflacji czy też odwołujące się do zmian kosztów produkcji budowlanej, istnieje natomiast zapis powiązania ceny ze zmianą stawki VAT, ale wiąże się z prawem klienta do odstąpienia od umowy - tłumaczy
Zbigniew Łytkowski, członek zarządu Hossy.
Podkreślić należy, że Hossa jednostronnie odstąpiła od prawa podwyższenia cen dla wszystkich zawartych umów ze swoimi klientami w sytuacji ostatniej nowelizacji stawki VAT z 7 do 8 proc.Warto przy tym pamiętać, że umieszczenie w umowie waloryzacji w związku ze zmianą stawki VAT, ale bez zapewnienia klientowi prawa do odstąpienia od umowy, gdyby te stawki wzrosły, również jest zakazane.
Zanim kupisz mieszkanie
Zakup mieszkania od dewelopera to ogromnie ważna decyzja. Wiąże się najczęściej z zaciągnięciem wieloletniego kredytu hipotecznego. Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba rozumieć każdy punkt umowy z deweloperem i ustalić każdy szczegół.
W nowym cyklu będziemy uczulać, co należy sprawdzić i przeanalizować. Jeśli w trakcie lub po zakupie mieszkania od dewelopera spotkało was rozczarowanie, piszcie na adres dom@trojmiasto.pl. Będziemy opisywać te zagadnienia, aby kolejni kupujący byli jak najbardziej świadomi.
Ale nie wszyscy deweloperzy od razu zareagowali na decyzję UOKiK-u. Tym bardziej że ostateczna decyzja w sprawie klauzul należy do sądów.
Dlatego w sądzie jest pozew zbiorowy, który złożyli klienci firmy deweloperskiej
JW Construction, która działa także na rynku trójmiejskim. W postępowaniu zbiorowym uczestniczy ok. 50 osób.
W podobnej sytuacji znalazł się
Daniel Siudak, który w 2006 roku kupił mieszkanie w Gdyni od
Invest Komfortu. Inwestycja na Komandorskim Wzgórzu w Gdyni była wówczas dopiero w fazie projektowej, klient nie miał możliwości negocjowania umowy, w której istniał zapis o waloryzacji ceny metra kw. w zależności od wzrostu inflacji i cen materiałów i usług.
Budowa zakończyła się w 2008 r. i wówczas okazało się, że cena mieszkania na podstawie zapisów klauzuli waloryzacyjnej wzrosła o 20 tys. zł.
- Od momentu, gdy UOKiK uznał klauzulę waloryzacyjną za niedozwolone postanowienie umowne, przestała ona być wiążąca dla klientów. Dlatego zdecydowaliśmy się wstąpić na drogę sądową - mówi mecenas
Joanna Piotrkowska-Siudak, która wniosła sprawę o uznanie za niedozwolone dwóch klauzul z umowy deweloperskiej gdyńskiej firmy.
Już dwie instancje sądowe - Sąd Rejonowy oraz Sąd Apelacyjny
(zobacz uzasadnienie wyroku PDF) - przyznały rację stronie skarżącej. Deweloper zdecydował się na złożenie skargi kasacyjnej do Sądu Najwyższego. Ostateczny wyrok w tej sprawie zapadnie prawdopodobnie w ciągu pół roku. Jeżeli SN podtrzyma decyzje sądów niższych instancji, jego orzeczenie będzie wiążące dla wszystkich sądów, a pełnomocnik Daniela Siudaka zażąda zwrotu opłaty waloryzacyjnej.
5,5 tys. orzeczeń z klauzulami niedozwolonymiReprezentujący Invest Komfort radca prawny
Norbert Nowakowski zwraca uwagę, jak trudno jest firmom nie narazić się na zarzut posługiwania się niedozwolonymi klauzulami w swoich umowach.
- Rejestr niedozwolonych klauzul jest zbiorem prawomocnych orzeczeń sądu uznających postanowienia umowne za niedozwolone. Jest on stale uaktualniany oraz uzupełniany o kolejne wpisy i zawiera na dzień dzisiejszy ponad 5,5 tys. orzeczeń, obejmujących od jednej do kilku zakwestionowanych klauzul umownych - tłumaczy.
Jego zdaniem opisany system ma co najmniej dwie wady. Po pierwsze, w rejestrze są klauzule nieaktualne, po drugie brak w nim uzasadnienia dla znaczącej ilości orzeczeń. To ważne, ponieważ motywy i przesłanki uznania klauzuli za niedozwoloną zawierane są właśnie w tych uzasadnieniach.
- W konsekwencji nawet wnikliwa analiza treści klauzul dokonywana przez profesjonalistów nie pozwala na jednoznaczne ustalenie, jaka była intencja orzeczenia - przekonuje Norbert Nowakowski.
Piotr Tarkowski z Invest Komfort zapewnia, że firma kształtuje umowy zgodnie z obowiązującym stanem prawnym.
- System legislacyjny wymaga śledzenia orzecznictwa i ciągłego dostosowywania poszczególnych zapisów umownych do zmieniającej się interpretacji, co na bieżąco prowadzimy.Przyznaje jednak, że zmieniające się orzecznictwo stawia w różnych sytuacjach klientów, którzy zawierają umowy teraz i tych, którzy zrobili to kilka czy kilkanaście lat temu.
- Wszelkie sporne kwestie z naszymi klientami staramy się wyjaśniać i negocjować. Podobnie postąpimy, jeżeli dojdzie do sporu z panem Siudakiem - zapoznamy się z jego racjami i postaramy się wypracować kompromis - mówi Piotr Tarkowski.
Jednak mimo pewnych zmian wprowadzonych w treści swoich umów, Invest Komfort wciąż figuruje na liście deweloperów, których
UOKiK uznaje za stosujących niedozwoloną klauzulę waloryzacyjną.
Deweloperzy są ostrożniejsiChcąc utrzymać klauzulę waloryzacyjną w umowie deweloperskiej i nie narażać się na zarzut, że stanowi ona tzw. niedozwoloną klauzulę umowną, deweloperzy stosują zwykle dwa rozwiązania.
Dr Bartłomiej Gliniecki:
- Pierwsza to przyznanie nabywcy prawa odstąpienia od umowy, jeżeli dojdzie do waloryzacji. Klient wówczas decyduje: dopłaca czy chce zwrotu wszystkich wpłaconych pieniędzy i rezygnuje z nabycia mieszkania. Przyznanie prawa odstąpienia w takiej sytuacji jest poprawne i zgodne z prawem.Trudno jednak wycofać się z transakcji, kiedy własne lokum jest w zasięgu ręki, a przede wszystkim nabywca podpisał z bankiem umowę kredytową i finansowanie zostało uruchomione.
Drugim sposobem stosowanym przez deweloperów jest próba "ucieczki" z klauzulą waloryzacyjną spod oceny jej przez pryzmat tzw. niedozwolonych postanowień umownych. Dokonuje się tego w ten sposób, że stwarzane są pozory, iż klauzula waloryzacyjna została wpisana do umowy w wyniku negocjacji i indywidualnych ustaleń prowadzonych pomiędzy nabywcą a deweloperem i nie było jej w pierwotnej wersji umowy. W istocie jest to fikcja, a nabywcy podsuwa się do podpisu dokument, że tak było.
- Taki "trick" jednak nie pozbawia nabywcy możliwości kwestionowana klauzuli waloryzacyjnej. Przy odpowiednim poprowadzeniu procesu klient postawi na swoim i wykaże, że podpisane oświadczenie o "indywidualnym wynegocjowaniu" zostało mu podsunięte, a identyczne oświadczenie i identyczne klauzule waloryzacyjne podpisywali inni klienci - przekonuje Bartłomiej Gliniecki.
Tym bardziej, że takie postanowienia - podkreślające, że klient indywidualnie wynegocjował ewidentnie niekorzystne dla niego warunki umowy - znajduje się w rejestrze postanowień niedozwolonych prowadzanym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy