Niekorzystne zmiany w programie Rodzina na Swoim, wprowadzenie z początkiem przyszłego roku kolejnych zaleceń rekomendacji S, trudne do przewidzenia skutki wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej i brak stabilności gospodarczej w Europie, rysują raczej czarne scenariusze przed kupującymi nieruchomości, którzy swoje zakupy chcieliby kredytować i przed deweloperami, którzy - być może - w najbliższej perspektywie sprzedadzą mniej.
O tym czego możemy się spodziewać rozmawiamy z Kazimierzem Kirejczykiem, prezesem zarządu firmy REAS, ekspertem rynku nieruchomości.
Ewa Budnik: Pomimo przewidywanego spadku sprzedaży nowych domów i mieszkań trójmiejscy deweloperzy wciąż wprowadzają do sprzedaży nowe - obliczone czasem na setki mieszkań - inwestycje. Czy to nie jest dziwne zachowanie? Kazimierz Kirejczyk: Nie nazwałbym powiększania oferty w Trójmieście huraoptymistycznym tworzeniem góry podażowej i nie obawiałbym się tak bardzo o tutejszy rynek mieszkaniowy. Trójmiasto to bardzo ciekawy przypadek na mapie Polski. Tu boom na rynku nieruchomości skończył się wcześniej niż na wszystkich innych rynkach w kraju, a obecną sytuację - na podstawie analiz - już od dłuższego czasu można określić jako stabilną: dobry popyt i wyrównany poziom sprzedaży. Taki dobry scenariusz wynika, jak sądzę, przede wszystkim z tego, że rynek jest zdominowany przez grupę lokalnych deweloperów obecnych na rynku od wielu lat, którzy z jednej strony mają wiedzę o funkcjonowaniu tego rynku, a drugiej - markę budzącą zaufanie klientów. Wzajemne zaufanie w trójkącie klient - deweloper - bank zwiększa szansę na to, że właśnie tutaj uda się utrzymać stabilną sprzedaż.
Z monitoringu rynku prowadzonego przez REAS wynika, że w pierwszych kwartałach tego roku wprowadzono do sprzedaży dużo inwestycji, ale już w trzecim kwartale liczba sprzedanych mieszkań była wyższa od wprowadzonych na rynek. W dopasowaniu do popytu pomaga elastyczne fazowanie inwestycji.
Dodatkowo, warto wziąć pod uwagę, że Trójmiasto, na tle kraju, jest bardzo prężne demograficznie. Obserwujemy migrację z całego regionu do aglomeracji. Mimo obaw o przyszłość przemysłu stoczniowego jest tu nie najgorszy rynek pracy, rosną kolejne biurowce, ludzie chcą tu mieszkać. Należy więc przewidywać, że będą też chcieli kupować mieszkania.
W Gdańsku wartość wskaźnika umożliwiającego skorzystanie z dopłat Rodziny na Swoim spadła od września z 6828,50 do 4877,50 zł na m kw. dla rynku pierwotnego. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku pierwotnego w Gdańsku, na który w drugim kwartale tego roku został udzielony kredyt z dopłatą wyniosła 5176,03 zł. Takich kredytów w samym Gdańsku zostało udzielonych 149. Dalej: średnia cena metra kwadratowego mieszkania na koniec drugiego kwartału na poziomie - według różnych danych - ponad 6 tysięcy złotych wyklucza w zasadzie możliwość skorzystania z rządowych dopłat. Nie będzie to miało wpływu na destabilizację rynku i obniżanie przez deweloperów cen w dziesiątkach zalegających na rynku nieruchomości?Dopłaty wynikające z programu
Rodzina na Swoim były dla części kupujących istotnym argumentem, aby dokonać zakupu nieruchomości. Ale tak naprawdę nie sam program, ale zapowiedź, że w związku z wprowadzonymi zmianami nie będzie on już miał istotnego znaczenia i że ogromna większość potencjalnych kupujących straci możliwość skorzystania z tej pomocy przyczyniła się do zwiększenia ilości decyzji zakupowych. W związku z tym w ostatnich kilku kwartałach "starej" Rodziny na Swoim mieliśmy do czynienia ze swoistym żniwem w tych firmach deweloperskich, które oferowały niezbyt drogie mieszkania. Teraz, w najbliższych miesiącach, należy spodziewać się wyhamowania decyzji o zakupie nieruchomości. Część deweloperów, którzy przed zmianą utrzymywali poziom cen niewiele ponad nowy limit zapewne zdecyduje się na obniżki. Ale takich przypadków będzie zapewne niezbyt dużo. Ostatecznym skutkiem, którego można się spodziewać będzie zwiększona atrakcyjność ofert z rynku wtórnego, które będą miały ceny mieszczące się w nowym limicie. Przy tych ocenach pamiętajmy jednak, że decyzja o zakupie nieruchomości dyktowana możliwością skorzystania z dopłat rządowych przez osiem lat to w bardzo wielu przypadkach bardziej przekroczenie przez kupującego bariery psychicznej niż rzeczywista niemożność wzięcia kredytu hipotecznego. Jeśli ktoś mógł pozwolić sobie na mieszkanie z dopłatami, to najprawdopodobniej mógłby je kupić także bez dopłat. Dlatego jeśli oceniać rynek pod tym kątem, to z czasem wróci on do równowagi.
Wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zwanej powszechnie ustawą deweloperską jest bardzo prawdopodobne, o ile nie zostanie ona odrzucona przez Trybunał Konstytucyjny. Wprowadzenie rachunku powierniczego, którego istnienie ma chronić kupującego, będzie wiązało się kosztami. Czy należy spodziewać się, że poniosą je nabywcy mieszkań z rynku pierwotnego? Nasuwa się też obawa, że ustawa w znanym nam obecnie kształcie może przyczynić się do upadku mniejszych deweloperów.Trudno dziś przewidzieć czy ta ustawa będzie miała wpływ na podwyższenie cen. Na pewno dojdzie do pewnego zawahania na rynku, bo w ramach poprawek senackich pojawił się zapis mówiący, że ustawa dotyczyć będzie nie inwestycji deweloperskich, których
realizacja rozpoczęła się po wejściu w życie ustawy, a których
sprzedaż rozpoczęła się po wejściu w życie ustawy. W związku z tym spodziewać się należy, że w okresie vacatio legis wielu deweloperów zdecyduje się na wprowadzenie do sprzedaży projektów, z którymi mieli zamiar jeszcze poczekać. Będą one zapewne miały bardzo odległe terminy realizacji, dostosowane do rzeczywistych planów inwestycyjnych deweloperów. Jednak ich pojawienie się w ofercie spowoduje gwałtowny wzrost podaży na rynku pierwotnym. Taki scenariusz może - ale nie musi - spowodować spadek cen nieruchomości na tym rynku. Dużo zależy od tego, jaką politykę przyjmą banki wobec deweloperów, którzy będą szukać kredytów na swoje inwestycje. A te czekają jednak na ostateczny kształt ustawy i dopiero przymierzają się do opracowania polityki w tym zakresie. Zatem, obok niepewnej przyszłej sytuacji makroekonomicznej i polityki fiskalnej, ustawa ta jest kolejnym czynnikiem zwiększającym niepewność dotyczącą przyszłych warunków funkcjonowania rynku.
Kazimierz Kirejczyk
Współzałożyciel i prezes REAS. Należy do czołowych polskich ekspertów rynku mieszkaniowego w Polsce, wspierających jego rozwój od wczesnych lat 90.W latach 1001 - 1997 aktywnie uczestniczył w programie Banku Światowego, USAID i Ministerstwa Budownictwa, którego celem było wspieranie reformy sektora mieszkaniowego w Polsce oraz kierował zespołem doradzającym pierwszym polskim deweloperom przy przy przygotowaniu inwestycji mieszkaniowych. Jest absolwentem Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej, gdzie następnie wykładał historię architektury. Wiedzę o procesach deweloperskich i finansowaniu inwestycji pogłębiał w Bausparkasse Schwaebisch Hall oraz Wharton Real Estate Center w University of Pennsylvania. Jest jednym z założycieli European Property Institute. Przez wiele lat był Przewodniczącym Rady Fundacji "Dom Dostępny". Od 2009 roku jest również członkiem Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości.
Barometr cen nieruchomości
Sprawdź ceny mieszkań i domów na trójmiejskim rynku nieruchomości. Wykres generowany jest na podstawie cen ofertowych z ogłoszeń zamieszczanych w portalu Trojmiasto.pl.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy