Pytanie do prawnika. Gdy członek wspólnoty nie płaci za mieszkanie

Co miesiąc wnoszone do wspólnoty opłaty to nie tylko pieniądze na rachunki za ciepło czy wodę, ale także fundusze na remonty czy inne wydatki.
Co miesiąc wnoszone do wspólnoty opłaty to nie tylko pieniądze na rachunki za ciepło czy wodę, ale także fundusze na remonty czy inne wydatki. fot. 123rf/ Bartolomiej Pietrzyk

Zgodnie z prawem wnoszenie opłat do wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkiem, a nie przywilejem jej członka. Dlatego wspólnota ma prawo egzekwować wnoszenie tych opłat. Jeśli nie pomogą inne środki, wspólnota może nawet pozbawić członka wspólnoty prawa do lokalu, czyli doprowadzić do sprzedaży jego mieszkania.



Czy regularnie płacisz czynsz za mieszkanie do wspólnoty?

tak, oczywiście 75%
tak, chociaż zdarzają mi się opóźnienia 12%
nie, płacę, gdy mi się przypomni 3%
nie, płacę, gdy mam pieniądze 4%
nie dotyczy mnie to 6%
zakończona Łącznie głosów: 1411
- Jeden z właścicieli naszej wspólnoty nie wnosi opłat do naszej wspólnoty. Ma już kilkanaście tysięcy długu. Administracja twierdzi, że nie można z tym nic zrobić, bo prawo jest takie. Ten człowiek ma zamontowaną kamerę. Nie utrzymuje z sąsiadami kontaktu. Nie można przez jego postawę wykupić terenu wokół budynku, nie można zrobić centralnego ogrzewania. Praktycznie blokuje wszelkie działania do poprawy standardu budynku - opisuje sytuację nasza czytelniczka, która prosi, by nie podawać nawet imienia. - Część lokatorów to ludzie wiekowi i poprawa warunków zamieszkania jest bardzo istotna ze względu na konieczność opalania mieszkań zimą. Z kolei wykup terenu już z miastem praktycznie jest załatwiony, tylko ten jeden człowiek blokuje tą transakcję. Jesteśmy bezradni wobec niego. Nie możemy modernizować podwórek. Zwyczajnie iść z duchem czasu. Czy naprawdę nic nie można zrobić?

Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni



Obowiązki dla każdego członka wspólnoty mieszkaniowej zostały przewidziane w art. 13 Ustawy o własności lokali. Podstawę dla nich stanowi fakt bycia właścicielem nieruchomości lokalowej, ale także bycia współwłaścicielem (współużytkownikiem wieczystym) nieruchomości wspólnej i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Do obowiązków tych należy m.in. utrzymanie lokalu i nieruchomości wspólnej w należytym stanie, poprzez wnoszenie opłat do wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków.

Dopóki wszyscy lokatorzy wywiązują się z tego obowiązku i dokonują płatności w terminie, wspólnota ma środki na realizację swoich zadań bez przeszkód. Jeśli natomiast któryś z członków wspólnoty przestaje płacić, wspólnota nie może należycie funkcjonować, traci płynność finansową, co może powodować różnego rodzaju problemy, np. brak możliwości terminowego regulowania opłat lub wykonania zaplanowanych remontów - jak ma to miejsce w opisanym przez czytelniczkę przypadku.

W pierwszej kolejności w związku z istniejącymi zaległościami, wspólnota powinna rozważyć wystąpienie przeciwko takiemu członkowi na drogę postępowania sądowego w trybie upominawczym. Cechą charakterystyczną tego postępowania jest to, że sąd bez uprzedniego rozpatrzenia stanowiska pozwanego oraz wyznaczania rozprawy, na posiedzeniu niejawnym wydaje nakaz, w którym zobowiązuje pozwanego do zapłaty dochodzonej pozwem należności w terminie 14 dni od dnia doręczenia nakazu lub do wniesienia w tym terminie sprzeciwu. Dopiero w razie jego wniesienia sprawa rozpoznawana jest w postępowaniu zwyczajnym tj. z wyznaczeniem rozprawy. Po uprawomocnieniu się nakazu lub wyroku zasądzającego (w przypadku skierowania przez pozwanego sprzeciwu) wspólnota może na jego podstawie egzekwować należność od dłużnika.

Jeśli jednak nawet po jego uprawomocnieniu dłużnik nie uiszcza zaległości wobec wspólnoty, należy skierować wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika. Jeśli egzekucja okaże się skuteczna, komornik część dochodów dłużnika przekazywać będzie na poczet zaległości we wspólnocie aż do momentu spłaty całego zadłużenia.

Sytuacja staje się jednak bardziej skomplikowana w momencie, gdy egzekucja wobec zadłużonego członka wspólnoty z różnych względów nie jest skuteczna (np. w przypadku braku stałych dochodów).

W takim wypadku można zastosować znacznie dalej idące uprawnienie. Wspólnota mieszkaniowa na wypadek stałego uchylania się przez jednego z członków wspólnoty od swoich obowiązków może żądać pozbawienia go prawa własności lokalu. Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

W wyroku zapadłym 13 lutego 2014 roku (sygn. akt: V CSK 170/13), Sąd Najwyższy przyjął, że już nawet niewielkie zadłużenie lokatora, także jeżeli wysokość zadłużenia stanowiła stosunkowo niewielki procent wartości nieruchomości, może być powodem sprzedaży lokalu, jeżeli osoba taka zalega z wnoszeniem opłat przez dłuższy czas.

Należy jednak podkreślić, że przymusowa sprzedaż lokalu powinna stanowić środek stosowany przez wspólnoty mieszkaniowe w sytuacjach wyjątkowych, jako ostateczna alternatywa dla innych przewidzianych prawem środków (w szczególności powództwa o zapłatę), jeśli okażą się nieskuteczne. Powództwo o upoważnienie do sprzedaży lokalu w drodze licytacji musi zawsze poprzedzać uchwała wspólnoty upoważniająca zarząd do jego wytoczenia, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, na co wskazuje art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 7 ustawy. Decyzja wspólnoty mieszkaniowej o wdrożeniu mechanizmu określonego w art. 16 ustawy może podlegać następnie kontroli sądowej. Kontrola ta ma miejsce w drodze potencjalnego powództwa członka wspólnoty o uchylenie uchwały, o którym mowa w art. 25 ustawy, a każdorazowo w procesie wszczętym na skutek żądania wspólnoty co do licytacyjnej sprzedaży lokalu. Prawomocny wyrok uwzględniający powództwo wspólnoty umożliwia wspólnocie wystąpienie do komornika z wnioskiem o dokonanie sprzedaży lokalu według przepisów o egzekucji z nieruchomości.

Uprawnienie to budzi nieraz wątpliwości co do jego konstytucyjności. Jego zgodność z przepisami Konstytucji RP odnoszącymi się do konstytucyjnej ochrony własności została jednoznacznie stwierdzona przez TK w wyroku z dnia 29 lipca 2013 r. (SK 12/12, OTK-A 2013). W przywołanym orzeczeniu TK pokreślił, że art. 16 ust. 1 ustawy może być stosowany wyłącznie w sytuacji, gdy właściciel nagminnie nie wykonuje wobec wspólnoty swoich podstawowych ustawowych obowiązków związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a zatem gdy bezpośrednio i uporczywie działa w sposób sprzeczny z prawem. W tego rodzaju sytuacji, w ocenie TK, nie ma podstaw, by twierdzić, że pozbawienie prawa własności narusza jego konstytucyjną istotę.

Uprawnienie do żądania sprzedaży lokalu należy więc uznać za ultima ratio dla innych metod dochodzenia należności w sposób polubowny lub za pomocą tradycyjnego pozwu o zapłatę. Tym niemniej wskazać należy, że żaden przepis nie nakazuje poprzedzenia skorzystania z innych środków przed skierowaniem przez wspólnotę pozwu na podstawie art. 16 ustawy. Takie działanie uzasadniają natomiast zasady współżycia społecznego, w świetle których za niezasadną i niewspółmiernie dotkliwą dla dłużnika należy uznać sprzedaż jego nieruchomości w sytuacji, gdy można wyegzekwować wykonanie powinności za pomocą mniej dolegliwych środków.

Opinie (139) 9 zablokowanych

  • (2)

    Co za agent:) To chyba jeden z sympatyków pewnego wąsatego starszego Pana z muszka i jego wolnego rynku z brakiem wcinania się państwa i tym bardziej powszechnego prawa w jego własność :) Przykład wolnego i niezależnego "gospodarowania swoją własnością" mamy do oglądania na terenie obecnej ruiny dworca PKS w Gdandku:) Własność prywatna i koniec kropka, jeszcze pewnie taki chciałby powszechny dostęp do broni dla wszystkich Januszy i by strzelał do każdego przedstawiciela wspólnoty który przyjdzie go upomnieć:)

    A już bez jaj to podejrzewam jakiś konflikt jegomościa że wspólnota który mógł się zacząć od 20 złotych błędnego rozliczenia za wodę. Podniesienie opłat po wprowadzeniu udogodnienia w postaci COP to maks 50zl. Czy dla równowartości niecałych 3 paczek papierosów ktoś wolałby palić w piecu XD? Klimacik jest, ale jegomość ns prawdę mógłby wytężyć umysł i pomyśleć o dobru większości mieszkańców, przecież kiedyś również będzie starszy i rozpalanie w piecu może stać się dlań niedogodnością... No chyba że to może być jakiś sabotażysta kupiony przez dewelopera który sabotuje destrukcję kamienicy a kamerka ma go chronić przed linczem parasolkami przez sasiadow:) Może w planach ktoś chce postawić na miejscu kamienicy jakiś 18 piętrowy kurnik pełen mieszkań 40m2 po 400 tysi tak jak w Letniewie, przepraszam blad- LetnieVie:)

    • 37 39

    • ok, a jaki okres przedawnienia w stosunku do osób prawnych które nie płacą?

      • 3 4

    • co za przenikliwy umysł

      to napisał - wie wszystko najlepiej

      • 2 1

  • W pierwszej kolejności. (5)

    Jeśli skrzynki instalacyjne są na klatce schodowej to możecie mu wyłączać prąd co którąś noc. Parę razy mu wypłynie lodówka to zmądrzeje. Możecie zmienić zamek w drzwiach wejściowych i odłączyć tymczasowo domofon.

    Możecie zrobić remont na klatce schodowej i wiercić udarem w ścianie do jego mieszkania...

    • 60 30

    • proponowane przez pana rozwiązania nie są zgodne z prawem (1)

      • 17 32

      • A niepłacenie jest zgodne?

        • 40 4

    • Wpuście mu w..............i wypuście powietrze z opon

      • 4 4

    • Odp (1)

      To by było pajacu nękanie..

      • 4 6

      • ojejku, jej!

        • 6 1

  • Nie płaci czyli okrada innych członków wspólnoty. Nie patyczkować się. (6)

    Jak nie płaci, to pewnie też wchodzą w to media. Odciąć na dzień dobry, a potem egzekucja długu.

    • 97 13

    • odserki (4)

      Dluznik płaci odsetki od zadluzenia, więc postępuje zgodnie z prawem przewidzianym przez WM. Rowniez zgodnie z prawem WM może dopiero doprowadzić do sprzedaży mieszkania dopiero, gdy gdy dłużnik jest winien więcej niż 1/20 wartości mieszkania. Do tej kwoty (czyli 1/20wartosci mieszkania) WM nic mu nie moze zrobić.

      • 12 9

      • (1)

        Podstawę prawną poproszę do tego co Pani /Pan pisze .....
        A jak nie ma to proszę moderatora o usunięcie bzdur !

        • 7 11

        • To pana dotyczy?

          Tak pan tu żąda podstaw prawnych i broni zlodzieja, ze chyba tak

          • 6 9

      • U nas był taki cwaniaczek w wspólnocie. (1)

        Nie płacił bo nie a później nie płacił bo wspólnota miała wywalone na to.
        Jedna wizyta u prawnika. Koleś stracił mieszkanie. Zostało mu z niego jakieś 60tys zł.

        • 5 7

        • A potem się obudziłeś.

          • 10 2

    • Nie placi bo to wspolnota okrada jego

      • 5 2

  • Powinien (8)

    Powinien wynająć jeden pokój jakieś osobie to by miał na czynsz. Mieszkań katastrofalnie brakuje i młodych ubywa bo nie mają gdzie mieszkać.

    • 25 18

    • Zwiedziłem dużo różnych stancji wystawianych przez Januszy rentierow. Było to w czasach ostatnich 2 lat, kiedy jeszcze to oni dyktowali warunki patrząc na każdego chętnego jako na potencjalnego kurczaka do wyciskania kady którego da się upchać do obsr*nej małej klatki z meblami mającymi 30 lat. Dobrze, że korona takich ostatnio zweryfikowała.

      • 24 10

    • Młodych ubywa bo nie mają gdzie mieszkać? (5)

      Jak to ubywa? Wyparowują, umierają, emigrują tam gdzie mieszkania rozdają?

      • 19 3

      • Jedni (4)

        Emigrują inni żyją samotnie z rodzicami bez perspektyw i dzieci się mało rodzi.

        • 17 5

        • Ale, że co 15, 30 lat temu, albo 50 było lepiej? (3)

          Dzieci co raz mniej, a mieszkań przez te 30 lat chyba przybyło? Czy się komuś coś pozajączkowało?

          • 12 3

          • Nie wiem (1)

            Czy przybyło czy ubyło. Komórka 15 metrowa do remontu w starym wieżowcu kosztuje 200 tysięcy. Ja też nie wiem o co chodzi.

            • 15 3

            • Za minimum 20 lat

              Mieszkań będzie za dużo.
              Rocznik 45 odejdzie z tego świata i zostawi mieszkania. Dotyczy np zaspy i innych większych, ale starszych osiedli.

              • 3 9

          • w gdansku tak bylo od 2002 roku

            • 1 2

    • mieszkań nie brakuje...są same pustostany za które nikt nie chce płacić i nikt nie chce ponosić odpowiedzialności

      • 4 3

  • Ciekawy artykuł. (1)

    U nas we wspólnocie jest 28 mieszkań w tym 18 właścicieli regularnie opłaca pozostali z lekką zwłoką ale z trzema są notoryczne problemy.

    • 29 3

    • Bo tych trzech uważa że płacenie to ściema.

      • 11 0

  • Istnieje prawo określające co zrobić (3)

    w takiej sytuacji.
    A wspólnota rozkłada ręce.
    Zmienić zarząd wspólnoty na skuteczniejszy.

    • 80 6

    • bingo. Zarządowi i administracji się nie chce. Zmienić jednych i drugich i skutecznie doprowadzić do konca sprawę. To jest w Waszych (mieszkańców) rękach. A nie w rękach Marsjan.

      • 27 2

    • Nic nie zrobią (1)

      W mojej wspólnocie też jest jedna osoba, która zalega około 40000 zł. Chyba nigdy nie płaciła. Była sprawa w sądzie i też nic. Nikt nie był zainteresowany kupnem długu. Jedyne co zrobiono to odcięli ciepła wodę. Zimna podobno musi być. Za prąd placą i tyle.

      • 14 1

      • najdroższe jest nie woda o ogrzewanie a na drugim miejscu fundusz remontowy

        wiec płaci też za ogrzewanie (czy elektryczne czy gazowe) chyba

        • 0 0

  • porada!

    1. Zmienić administratora.
    1a. rozmowa z nowym i wyjaśnienie sytuacji oraz Wasze oczekiwania
    1b. Zarząd decyduje
    2. Wezwanie do zapłaty-uregulowanie
    3. Wpis do możliwych stron i instytucji z zaleganiem np. dlugi . pl
    4. Sąd

    • 52 5

  • Jak tylko jeden to trzeba się zrzucić za niego, a potem egzekwować

    Jeden to nie problem. Problem jest jak nie płaci pół wspólnoty. Może nie ma kasy, a sądy nie rychliwe. Nie ma co czekać. Podobnie było u nas, gdy chcieliśmy przeprowadzić prace. Jak się wszyscy zrzucili to i tamtemu było głupio i wystraszył się, że go coś ominie. Jak wspólnota zrobi CO i go nie podłączy to co? Sam będzie bujał się z problemem?
    Czasem są tacy upierdliwcy, ale trzeba rozbić swoje, a nim zajmować się równolegle.

    • 22 6

  • Ciekawe (2)

    Proponowano mi wspólnotę, potem namawiano aż wręcz grożono i awanturowano się o to abym z lokalem do tego przystąpił.
    Zamieniłem się mieszkaniem z sąsiadką z pobliskiego bloku byle nie być w tej wspólnocie i co.?!
    Teraz płacz i zgrzytanie zębów tej kobiety bo chciała by się odmienić bo od stycznia do maja wydusili z niej już 4000 zł na jakieś zaprawki remontowe na parterze, na śmietnik na psie odchody a ona psa nie posiada, na zakup kubłów na śmieci w wiacie. , na dzień dzisiejszy ma już 275 zł długu bo klatkę obok zamontowali barierki i ułożyli 6 m2 kostki.

    • 20 40

    • Do wspólnoty się nie przystępuje, ona powstaje samoistnie gdy w budynku jest więcej niż jeden właściciel. Ważne by nie olewać zebran itp bo wtedy nic nie wiesz co się dzieje i ciebie dotyczy, a pretensje i mądrpwanie nic nie pomoże.

      • 28 5

    • 275 zł długu to

      Małe miki

      • 6 0

  • I jak tam, znafcy, z cenami mieszkań? Przed epidemią pialiście, że bańka niedługo pęknie, (14)

    na wiosnę i lato pialiście, że już pękła i ceny lada moment polecą ostro w dół, po wakacjach te głosy jakoś zaczęły być mało liczne, a teraz ktoś raz na jakiś czas coś tam przebąknie, że niedługo spadki. No, znafcy, krzyczcie o tysiącach pustych mieszkań rozdawanych za półdarmo!

    • 34 15

    • przed epidemią?

      od 10 lat pieją, że bańka niedługo pęknie :)

      • 25 0

    • Oby (2)

      Oby za kilka lat nie było tak jak w Detroit ale na szerszą skalę.

      • 8 7

      • A jakiz to przemysl moglby u nas upasc? :)

        • 16 1

      • tam ludzie pouciekali na przedmieścia

        przez zamieszki na tle rasowym

        • 5 2

    • Już poleciały o 10% (3)

      • 8 10

      • Do góry?

        • 10 3

      • w górę to raczej wleciały (1)

        • 4 3

        • To nie da rady polecieć np. do nieba, tylko trzeba tam wlecieć? :D

          • 5 2

    • Czekaj, spokojnie. Już za rok zobaczysz co się stanie. Takie rzeczy nie dzieją się w pół roku. (1)

      Kredyciarze inwestorzy jeszcze zaciskają pasa, ale to nie będzie wiecznie trwać.

      • 10 13

      • ja już 10 lat czekam :)

        w tym czasie zdążyłem kupić mieszkanie, sprzedać je i kupić większe.

        • 2 1

    • Ktoś wynajmuje? (2)

      Nie, bo studenci nie przyjechali. Pogoda
      Plus epidemia =brak wynajmu krótko terminowego. Właściciele placą raty i czynsz. Są już mocno w plecy. Ceny mieszkań spadną bo nie wszyscy kupili swoje M za gotówkę, a raty płacić trzeba.

      • 14 8

      • Przy obecnych kosztach kredytu w porównaniu do inflacji

        to opłaca się kupić na kredyt nawet jak ma puste stać. Pieniądze nieinwestowane tracą wartość bardzo szybko a mieszkanie prędzej czy później zyska więcej niż obecnie koszt całego kredytu wynosi.

        • 0 2

      • stopa zwrotu

        ciekawe jaką będziesz mieć stopę zwrotu z tej "inwestycji", jak w perspektywie spłaty całości kredytu oddasz bankowi 2x tyle ile pożyczyłeś.
        Duże ryzyko w przypadku gdy ceny mieszkań nie będą rosnąć jak dotychczas. Oczywiście czynsz przez czas jak mieszkanie stoi możesz wliczyć w koszty inwestycji.
        Na takie inwestycje, trzeba mieć gotówkę.

        • 1 1

    • Weź głeboki wdech... i wydech

      Po czym przejrzyj chociaż by ten portal ile tu reklam deweloperów. A potem włacz radio wsamochodzie i posłuchaj :)

      • 5 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Świat opowiadany
Świat opowiadany
warsztaty
g. 10:00 - 10:45
Gdańsk, Kącik Montessori
Open House Gdańsk 2020 - Nowy Port
Open House Gdańsk 2020 - Nowy Port
wykład , spotkanie
gru 5-6
sobota - niedziela, g. 9:00
Gdańsk
Olga Drenda wykład + Q&A
Olga Drenda wykład + Q&A
wykład , spotkanie
gru 7
poniedziałek, g. 18:00
Gdańsk, Plama

Ogłoszenia

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
21400 zł/m2
Gdynia Orłowo
16650 zł/m2
Gdańsk Śródmieście
13800 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
13750 zł/m2
Sopot Świemirowo
13700 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
14000 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
12000 zł/m2
Gdańsk Brzeźno
10400 zł/m2
Sopot Górny Sopot
10350 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
10100 zł/m2
Gdynia Orłowo
9650 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane