Zanim kupisz od dewelopera. Nie musisz korzystać z usług narzuconego notariusza

Małgorzata Zimnoch

24 maja 2014 (artykuł sprzed 10 lat)

Opinie (66)

Najnowszy artykuł na ten temat Kupujemy mieszkanie od dewelopera. Jak czytać rzut?

Podpisanie aktu notarialnego wieńczy proces zakupu mieszkania od dewelopera. I, obok kosztów kredytowych, wiąże się ze sporymi wydatkami. Jeśli deweloper proponuje notariusza, z którym współpracuje warto upewnić się, że wycena nie odbiega od rynkowej.

Wybór notariusza, u którego podpisana zostanie akt związany z kupnem czy sprzedażą mieszkania lub domu jest kwestią umowy między stronami transakcji. Często praktykowane przez deweloperów narzucanie kancelarii jest nadużyciem prawa. Zazwyczaj klient na tym nie traci, ale warto zdawać sobie sprawę z tego, że mamy możliwość wyboru.

Reprezentanci którego zawodu zaufania publicznego są według ciebie najbardziej godni zaufania?

prawnicy notariusze lekarze nauczyciele architekci rzeczoznawcy majątkowi biegli rewidenci pielęgniarki i położne

Michał Jankowski z Gdańska 4 lata temu kupił mieszkanie. W umowie przedwstępnej, zawartej 3 lata wcześniej był zapis, w którym deweloper wskazywał kancelarię notarialną, w której miała zostać podpisana umowa sprzedaży.

- Poszukiwania innego notariusza były bardzo trudne, ponieważ notariusze starają się nie wchodzić sobie w paradę - opowiada Michał Jankowski - Skontaktowaliśmy się jednak z notariuszem narzuconym przez dewelopera i przedstawiliśmy mu oferty cenowe, jakie rzekomo złożyli nam inni notariusze i na tej podstawie wynegocjowaliśmy obniżkę ceny za usługę. O ile pamiętam była to obniżka rzędu 300-400 zł, czyli ok. 10 proc. wynagrodzenia notariusza.

Czytaj także: Koszty zakupu mieszkania. Cena to nie wszystko

Radca prawny Bartosz Gąsior z Kancelarii Prawniczej Koprowski Gąsior Gierzyńska & Partnerzy twierdzi, że takie zapisy pojawiają się w umowach dosyć często. Jeżeli jednak kupujący nie życzy sobie, by podobne ograniczenia na niego nakładano istnieją podstawy do rzeczowego i usprawiedliwionego sprzeciwiania się im.

- W pierwszej kolejności odwołuję się do treści art. 28 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, gdzie wprost wskazano, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy - przekonuje Bartosz Gąsior. - Ustawa nie wskazuje, by treść umowy deweloperskiej miała zawierać nakaz zawarcia umowy przenoszącej własność w konkretnej kancelarii notarialnej. W związku z powyższym kupujący powinien mieć swobodę w wyborze notariusza.

Czytaj także: zakazane klauzule waloryzacyjne w umowach z deweloperami

Kolejnym ważnym argumentem w ewentualnych negocjacjach z deweloperem jest to, że zwyczajowo koszty zawarcia umowy ponosi nabywca - jako usługobiorca powinien mieć prawo decydowania o tym, któremu z notariuszy chce zapłacić. Stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta wynikające z powyższych przesłanek poparł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 grudnia 2011 r., który uznał za klauzulę niedozwoloną zapis w umowie przedwstępnej gwarantujący deweloperowi wskazanie terminu oraz miejsca (kancelarii notarialnej) zawarcia umowy sprzedaży mieszkania.

Z drugiej jednak strony fakt, że deweloper wskazuje notariusza nie musi działać na niekorzyść kupującego. Jeżeli jeden notariusz od początku realizacji inwestycji sporządza umowy wyodrębnienia własności, przenoszenia własności lokali w dużych, wielorodzinnych budynkach, sprawniej i szybciej będzie się on orientował w różnego rodzaju wnioskach i ostrzeżeniach, które może zawierać księga wieczysta budynku.

- Kupiłem mieszkanie niecałe 4 lata temu. Przedstawiciel dewelopera tylko poinformował nas o tym, że współpracują z konkretnym notariuszem i umówił spotkanie z notariuszem i osobą reprezentującą firmę - opowiada Jakub Rzeczycki z Gdańska. - Oczywiście nie nalegał na niego, ale jednocześnie zachwalał, że cena będzie dużo niższa niż gdziekolwiek indziej. Cena o ile dobrze pamiętam to było 1200 albo 1400 zł za mieszkanie warte 240 tys. zł.. Zadzwoniłem do 2 innych notariuszy - cena była wyższa - więc zdecydowaliśmy się na tego poleconego przez dewelopera.

- U mnie deweloperem była spółdzielnia mieszkaniowa - mówi Paweł Hyży z Gdyni. - Narzuciła ona notariusza, bo podpisywane były umowy z kilkudziesięcioma osobami jednego dnia. Pani ze spółdzielni tłumaczyła, że byłoby trudno jej jeździć po całym Trójmieście umawiając konkretne godziny i podpisywać - trwało by to wieki i muszę się z nią zgodzić. Jedynie mam zastrzeżenie, że kwota, jaką pobrał notariusz to 90 proc. ceny maksymalnej, jaką mógł wziąć. Można było spokojnie znaleźć kogoś za - myślę - 70 proc. stawki maksymalnej.

W praktyce okazuje się, że niewielu klientów decyduje się na szukanie notariusza na własną rękę - najczęściej o tym, że godzą się na prawnika poleconego przez dewelopera decyduje wygoda takiego rozwiązania i oszczędność czasu.

- Nasz deweloper nie narzucał notariusza, poinformował nas tylko, z którym współpracuje i stwierdził, że równie dobrze możemy skorzystać z usług innego - opowiada Marianna Olczak z Gdyni. - Sprawdziliśmy i okazało się, że ceny w innych kancelariach były zbliżone, ale cała procedura trwałaby o 2-3 tyg. dłużej.

Warto też pamiętać, że notariusz z mocy prawa nie jest reprezentantem żadnej ze stron umowy, ale działa w interesie każdej z nich.

- W całej jednak sytuacji nie można tracić z pola widzenia, że notariusz jest osoba zaufania publicznego - podkreśla Bartosz Gąsior. - Zgodnie z treścią art. 80 §2 i §3 ustawy Prawo o notariacie notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.

Tak więc punktem wyjścia do oceny, czy omawiany zapis umowy deweloperskiej jest niekorzystny dla nabywcy, powinna być analiza kosztów aktu, przedmiotu umowy i rodzaju inwestycji. Jeśli okoliczności nie będą usprawiedliwiały zasadności tego zapisu, wówczas możemy negocjować z deweloperem zmiany w umowie.

Zanim kupisz mieszkanie

Zakup mieszkania od dewelopera to ogromnie ważna decyzja. Wiąże się najczęściej z zaciągnięciem wieloletniego kredytu hipotecznego. Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba rozumieć każdy punkt umowy z deweloperem i ustalić każdy szczegół.
Uczulamy, co należy sprawdzić i przeanalizować. Jeśli w trakcie lub po zakupie mieszkania od dewelopera spotkało was rozczarowanie, piszcie na adres dom@trojmiasto.pl. Będziemy opisywać te zagadnienia, aby kolejni kupujący byli jak najbardziej świadomi.

Małgorzata Zimnochm.zimnoch@trojmiasto.pl

Miejsca

Kancelaria Koprowski Gąsior Gierzyńska Ludwichowska Gdańsk, Partyzantów 8/8

Opinie (66) 7 zablokowanych

Sortowanie
- Od najnowszych
- Od najstarszych

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2014-05-25 09:58

ja

Przy wykupie mieszkania ze spółdzielni też nie dano mieszkańcom wyboru, wszyscy musieli jechać z Gdańska do Gdyni(sic!). Mimo, teoretycznej (jak się okazało) możliwości zgłaszania zastrzeżeń co do stanu (usterki) mieszkania, nie można było tego zrobić, bo... to uniemożliwiało podpisanie aktu i zatrzymanie całej operacji pozostałym mieszkańcom!!! Oczywiście, po powołaniu do życia Wspólnoty, okazało się, że funduszu remontowego, na który płaciliśmy w spółdzielni, po prostu NIE MA. Za czasów spółdzielni, mimo licznych monitów, nie przeprowadzono żadnych remontów, w tym np. dachu... A kasa zniknęła bezpowrotnie.

ja
10 lat
- 2 0
Twoja opinia

Zmień treść

Przy wykupie mieszkania ze spółdzielni też nie dano mieszkańcom wyboru, wszyscy musieli jechać z Gdańska do Gdyni(sic!). Mimo, teoretycznej (jak się okazało) możliwości zgłaszania zastrzeżeń co do stanu (usterki) mieszkania, nie można było tego zrobić, bo... to uniemożliwiało podpisanie aktu i zatrzymanie całej operacji pozostałym mieszkańcom!!! Oczywiście, po powołaniu do życia Wspólnoty, okazało się, że funduszu remontowego, na który płaciliśmy w spółdzielni, po prostu NIE MA. Za czasów spółdzielni, mimo licznych monitów, nie przeprowadzono żadnych remontów, w tym np. dachu... A kasa zniknęła bezpowrotnie.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2014-05-24 11:51

Jakbym sobie przypomniał wykład ze studiów... (2)

A chodziło konkretnie o negocjacje w biznesie, czy jakoś tak. Generalnie chodzi o to, aby kupując np. wycieczkę zagraniczną, samochód czy mieszkanie (z naciskiem na to pierwsze), pokazać w trakcie rozmowy umowę do podpisania od innego sprzedawcy. Wówczas ten drugi sprzedawca, jeśli nie obniży ceny, to np. dorzuci komplet opon, czy coś w tym rodzaju. Najlepsze jest to, że klient może zachować się nieetycznie (ale w zgodzie z prawem) i sfabrykować cenę za jaką rzekomo ma szansę kupić samochód czy jakieś wczasy u innego sprzedawcy. Wówczas w toku rozmowy może powiedzieć (i pokazać), że ma szansę kupić dany produkt czy usługę taniej, ale jakieś warunki danej umowy mu nie odpowiadają (to mają być takie warunki, których spełnienie nie będzie problemem dla tego drugiego sprzedawcy). Wówczas jest szansa na to, że uda się utargować niższą cenę. Trzeba jednak zachować zdrowy rozsądek, żeby ten drugi sprzedawca nas nie wyśmiał. I o ile można np. dostać 10-20% upustu na jakąś wycieczkę (prawie identyczną z tą od konkurencji), o tyle dostanie takiego upustu na samochód może być niemożliwe (ze względu na mniejszy rynek i zbliżone ceny). To tyle teorii, w praktyce bardzo często można usłyszeć od sprzedawcy danej usługi, żeby się poszło do konkurencji, bo oni tak tanio czegoś nie sprzedadzą.

10 lat
- 9 3
Twoja opinia

Zmień treść

A chodziło konkretnie o negocjacje w biznesie, czy jakoś tak. Generalnie chodzi o to, aby kupując np. wycieczkę zagraniczną, samochód czy mieszkanie (z naciskiem na to pierwsze), pokazać w trakcie rozmowy umowę do podpisania od innego sprzedawcy. Wówczas ten drugi sprzedawca, jeśli nie obniży ceny, to np. dorzuci komplet opon, czy coś w tym rodzaju. Najlepsze jest to, że klient może zachować się nieetycznie (ale w zgodzie z prawem) i sfabrykować cenę za jaką rzekomo ma szansę kupić samochód czy jakieś wczasy u innego sprzedawcy. Wówczas w toku rozmowy może powiedzieć (i pokazać), że ma szansę kupić dany produkt czy usługę taniej, ale jakieś warunki danej umowy mu nie odpowiadają (to mają być takie warunki, których spełnienie nie będzie problemem dla tego drugiego sprzedawcy). Wówczas jest szansa na to, że uda się utargować niższą cenę. Trzeba jednak zachować zdrowy rozsądek, żeby ten drugi sprzedawca nas nie wyśmiał. I o ile można np. dostać 10-20% upustu na jakąś wycieczkę (prawie identyczną z tą od konkurencji), o tyle dostanie takiego upustu na samochód może być niemożliwe (ze względu na mniejszy rynek i zbliżone ceny). To tyle teorii, w praktyce bardzo często można usłyszeć od sprzedawcy danej usługi, żeby się poszło do konkurencji, bo oni tak tanio czegoś nie sprzedadzą.
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2014-05-24 12:54
  
  To takich teorii dziś na "studiach" uczą? (1)
  
  A potem praca w "studio" łazienek czy kuchni? Bez obrazy i z szacunkiem dla branżowców z tych miejsc.
  
  ekonom
  10 lat
  - 14 1
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  A potem praca w "studio" łazienek czy kuchni? Bez obrazy i z szacunkiem dla branżowców z tych miejsc.
  Regulamin dodawania opinii
  - Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
    2014-05-25 00:14
    
    pewnie wyzsza szkola lansu i bansu :D
    
    jakie studia takie wykłady....
    
    łomatko
    10 lat
    
    5 1
    
    Twoja opinia
    
    Zmień treść
    
    jakie studia takie wykłady....
    Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2014-05-24 22:38

Większość deweloperów tak robi bo wygodniej i taniej.

a na notariusza, który z błędami wypisze Ci akt notarialny zawsze możesz trafić.
Natomiast jako klient masz prawo wyboru i jeśli deweloper zabrania Ci skorzystanie z usług innego notariusza to powinien zostać ukarany. Uczciwie by było 50% wartości mieszkania ;-)

;-)
10 lat
- 14 2
Twoja opinia

Zmień treść

a na notariusza, który z błędami wypisze Ci akt notarialny zawsze możesz trafić. Natomiast jako klient masz prawo wyboru i jeśli deweloper zabrania Ci skorzystanie z usług innego notariusza to powinien zostać ukarany. Uczciwie by było 50% wartości mieszkania ;-)
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2014-05-24 12:55

W ankiecie brakuje jeszcze odpowiedzi "żaden".

10 lat
- 36 2
Twoja opinia

Zmień treść

W ankiecie brakuje jeszcze odpowiedzi "żaden".
Regulamin dodawania opinii