Wielu Polaków pracuje i na stałe mieszka za granicą. W tym czasie wynajmuje swoje nieruchomości w Polsce. W takich sytuacjach należy odprowadzać podatek od najmu do polskiego urzędu skarbowego. Jeśli kwota najmu jest niewielka, opłaca się wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych. Doradca podatkowy wyjaśnia, w jakich przypadkach i dlaczego.
tak, dużo zaoszczędziłem i śpię spokojnie
26%
tak, ale niewiele mi to dało
8%
nie było nigdy takiej potrzeby
28%
nie, obawiam się że to dużo kosztuje
19%
nie, ale jeśli będzie taka potrzeba to skorzystam
19%
- Mieszkam na stałe w Niemczech. Udostępniłam swoje mieszkanie żonie mojego byłego męża za symboliczne 300 złotych. Mamy podpisaną umowę wynajmu. Oprócz tego moja najemczyni płaci 200 złotych czynszu do administracji. Teraz chcę podnieść ten czynsz na 500 złotych i zacząć płacić od tego podatek. Ile będzie on wynosił i jak to zgłosić w urzędzie skarbowym? - pyta właścicielka mieszkania, pani Wioleta. Odpowiada Wioleta Biel, doradca podatkowy z kancelarii BG Tax&Legal
Jak rozumiemy, obecnie wynajmuje pani mieszkanie poza działalnością gospodarczą. Przy wynajmie prywatnym mamy do wyboru dwie formy opodatkowania:
- ryczałtem (z zastosowaniem stawki 8,5 proc. do 100 tys. złotych, a od nadwyżki ponad tę kwotę stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5 proc.);
- na zasadach ogólnych, z zastosowaniem skali podatkowej (stawką 18 proc. lub 32 proc. po przekroczeniu dochodu 85 528 złotych).
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że nie zgłosiła pani dotąd wyboru formy opodatkowania do urzędu skarbowego. Jeśli chciałaby pani opodatkować najem ryczałtem za 2018 rok, miała pani obowiązek dokonania tego do 20 stycznia. W przypadku braku zgłoszenia podatnik stosuje opodatkowanie skalą. Nie zmienia to jednak faktu, że (biorąc pod uwagę wysokość uzyskiwanego przychodu z tytułu najmu oraz jak zakładamy nieuzyskiwanie innych przychodów w Polsce), opodatkowanie skalą - na zasadach ogólnych - jest najkorzystniejszym dla pani rozwiązaniem.
Czytaj także: w określonych przypadkach można płacić 8,5 procent przy najmie krótkoterminowymPo pierwsze, należy wskazać, iż skoro jedyny przychód, jaki osiąga pani i rozlicza w Polsce, jest przychodem z najmu mieszkania i wynosić ma obecnie 500 zł miesięcznie, w skali roku podstawa opodatkowania nie przekracza 85 528 złotych, a co za tym idzie zastosowanie ma 18 proc. stawka podatku.
Po drugie,
od otrzymywanego czynszu w wysokości 500 złotych może pani odliczyć ponoszone koszty, gdyż opodatkowaniu podlega osiągnięty dochód (czyli przychody pomniejszone o koszty uzyskania przychodu). Ze stanu faktycznego wynika, iż w pani sytuacji wynoszą one 200 zł (koszty zarządu i remontu). W związku z powyższym podstawa opodatkowania stanowi 300 złotych. Proszę przy tym pamiętać, iż ma pani prawo odliczać koszty,
jeżeli z umowy najmu wynika, iż to po pani stronie (jako wynajmującej) leży obowiązek ich ponoszenia. Wskazujemy także, iż od przychodu z tytułu najmu można odliczyć również inne ewentualne ponoszone przez panią w związku z wynajmem koszty (o ile będzie je pani w stanie udokumentować). Przy najmie prywatnym nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji kosztów według określonego wzoru, ale prowadzenie takowej dla celów własnych oraz ewentualnej kontroli może okazać się przydatnym. Kosztów nie można rozliczać wyłącznie na podstawie paragonów lub dokumentów potwierdzających koszt bez wskazania podmiotów transakcji czy jej przedmiotu (np. potwierdzenie z karty kredytowej). Ważne jest, żeby takie dokumenty były opatrzone danymi, zarówno osoby, która koszt ponosi, jak i osoby, na rzecz której koszt jest ponoszony.
Po trzecie, należy wskazać, iż w przypadku opodatkowywania dochodów z najmu na zasadach ogólnych, zastosowanie ma kwota wolna od podatku, czyli kwota dochodu niepowodującego obowiązku zapłaty podatku dochodowego.
Zgodnie z art. 27 ust. 1a ustawy o PIT kwota zmniejszająca podatek dla podstawy obliczenia podatku nieprzekraczającego 8 tys. złotych wynosi 1 440 złotych.
Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, w pani przypadku podstawa obliczenia podatku w skali roku nie przekroczy kwoty 8 tys. złotych, w związku z czym de facto
z tytułu najmu nie będzie pani w ostatecznym rozliczeniu uiszczała podatku.
Niemniej jednak, proszę pamiętać, iż osiąganie dochodu z tytułu najmu wiąże się z obowiązkiem odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy. Obowiązek odprowadzania zaliczek aktualizuje się zgodnie z art. 44 ust. 3 ustawy o PIT w miesiącu, w którym dochody z najmu przekroczą następującą kwotę: iloraz kwoty zmniejszającej podatek określonej w art. 27 ust. 1b pkt 1 przedmiotowej Ustawy (556,02 zł) i najniższej stawki podatkowej, o której mowa w art. 27 ust. 1 (18 proc.).
Obliczenia:
556,02 : 18 proc. = 3 089 zł
Mając na uwadze powyższe, po przekroczeniu 3 089 zł rocznych dochodów z tytułu najmu, należy odprowadzać zaliczkę na podatek.
Zwracam jednak uwagę, iż jeśli w rozliczeniu rocznym podatnik nie przekroczy kwoty wolnej od podatku, to po złożeniu odpowiedniego formularza PIT, urząd skarbowy zwróci wcześniej uiszczone zaliczki (czyli w ostatecznym rozrachunku podatnik nie zapłaci w ogóle podatku).
Formularzem właściwym przy rozliczaniu najmu na zasadach ogólnych jest formularz PIT-36.
Porady prawnika
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy