W ciągu trzech kwartałów tego roku deweloperzy sprzedali w Trójmieście zaledwie tysiąc mieszkań. W listopadzie, w porównaniu do sytuacji sprzed roku, rozpoczęli także blisko 43 proc. budów mniej. To oznacza znaczący spadek na rynku. Nie widać go jeszcze tylko w średnich cenach lokali.
utrzymają się na obecnym poziomie
39%
Według danych NBP na koniec III kw.
transakcyjne ceny mieszkań z rynku pierwotnego
wzrosły w ujęciu rok do roku
o 15,7 proc. w Gdyni i o 13,4 proc. w Gdańsku. Na rynku wtórnym wzrosty te wynoszą
13,8 proc. w Gdyni i 6 proc. w Gdańsku.
Wtórny rynek nieruchomości. Więcej ofert, ceny nie spadają
Póki co nie ma zatem mowy o tak zapowiadanych spadkach cen, przy czym należy się spodziewać, że ta procentowa zmiana w górę nie będzie już tak spektakularna po podsumowaniu IV kwartału 2022 r.
Przyglądając się średnim należy także pamiętać, że
po zatrzymaniu strumienia kredytów mieszkaniowych, które nastąpiło w kwietniu tego roku na rynku pozostali zamożniejsi nabywcy, którzy
nieruchomości kupują za gotówkę lub ich zarobki są na tyle wysokie, aby mogli oni uzyskać kredyt. Stać ich zatem na zakup droższych, dobrze zlokalizowanych nieruchomości, których ceny zawyżają średnie. To wg. danych przygotowanych przez agencję doradczą JLL spowodowało w Trójmieście nawet wzrost średniej transakcyjnej dla nowych mieszkań pomiędzy II i III kw. tego roku - o 3,9 proc.
Barometr cen nieruchomości
Sprawdź ceny mieszkań i domów na trójmiejskim rynku nieruchomości. Wykres generowany jest na podstawie cen ofertowych z ogłoszeń zamieszczanych w portalu Trojmiasto.pl.
- Trójmiejski rynek ma swoje niewątpliwe atuty związane z lokalizacją, które wciąż przyciągają klientów. Nie opiera się on więc tylko na lokalnych nabywcach, ale i na inwestorach z innych regionów, co jest przewagą nad innymi aglomeracjami i zjawiskiem sprzyjającym gospodarce trójmiejskiej. Z tej perspektywy na naszym lokalnym rynku nie należy oczekiwać znaczących spadków cen mieszkań, co najwyżej wyhamowania dynamiki ich wzrostu - komentuje Magdalena Wróbel, dyrektor oddziału Trójmiejskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Na rynku pojawiać się będą zapewne liczne promocje, które dotyczyć będą przede wszystkim lokali w inwestycjach z bliskim terminem odbioru, czyli takich, w których deweloperzy znają już rzeczywiste koszty wytworzenia. Przy spadku sprzedaży na całym rynku miasta regionalne zwykle radzą sobie gorzej niż Warszawa, ale miasta atrakcyjne turystycznie, jak Trójmiasto, mają tutaj przewagę. Rzeczywiście analiza danych zbieranych przez NBP jasno wykazuje, że ceny nowych mieszkań w Trójmieście są tylko nieco niższe niż na najdroższym - warszawskim - rynku. Od kilku lat
prym w doganianiu średnimi transakcyjnymi cen ze stolicy wiedzie szczególnie Gdynia.
Spadki cen? Niemożliwe
Po wzrostach cen mieszkań z ostatnich lat ich spadki są bardzo oczekiwane przez nabywców.
Promocje ogłaszane przez deweloperów wzmacniają poczucie, że statystyki niebawem wykażą spadki.
Warto jednak w tym miejscu przyjrzeć się czynnikom wpływającym na wysokość cen. A tutaj
mamy do czynienia ze znacznym wzrostem kosztów produkcji. Materiały budowlane podrożały; ceny energii bez której nie da się ich wyprodukować, ani budować rosną skokowo; w związku z inflacją nie da się także powstrzymać wzrostu kosztów pracy.
Finalny produkt deweloperskiej produkcji nie będzie zatem tańszy. Nawet jeśli nabywcy zwrócą się ku rynkowi wtórnemu, którego mechanizmy zawsze powiązane są z rynkiem pierwotnym, to w końcu także tam wyczerpie się oferta, a jej ograniczenie zatrzyma spadki. Długofalowo nie należy się zatem spodziewać znacznych spadków cen mieszkań i domów.
Deweloperskie jubileusze. Te firmy budują Trójmiasto
- Z cenami nieruchomości nierozłącznie powiązany jest wskaźnik średniego wynagrodzenia w Polsce. Historycznie korelacja ta jest bardzo wysoka. Tymczasem, jak wskazują prognozy, w najbliższych latach tempo wzrostu wynagrodzeń co prawda spadnie, ale wciąż będą one rosnąć. Ceny nieruchomości podbijać będzie też postępujący deficyt ofert na rynku pierwotnym, który jest efektem wstrzymania nowych projektów. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że ograniczane zapotrzebowanie na materiały budowlane i podwykonawców wcale nie przełoży się na obniżenie kosztów budowy ze względu na inflację i wysoką energochłonność produkcji materiałów - ocenia sytuację Piotr Tarkowski, członek zarządu w firmie deweloperskiej Allcon Osiedla.
Spadek sprzedaży, mniej rozpoczynanych budów
Wspomniany deficyt ofert na rynku pierwotnym jest nieunikniony. Chociaż deweloperzy dysponują pokaźną liczbą pozwoleń na budowę nowych mieszkań (zwłaszcza że
przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej 1 lipca wielu z nich formalnie rozpoczęło nowe inwestycje), to wstrzymują się z ich rozpoczęciem wiedząc, że w najbliższych miesiącach nie znajdą nabywców na nowe lokale. W efekcie
za półtora roku-dwa lata oferta na rynku pierwotnym będzie ograniczona. - Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w listopadzie spadła o 42,8 proc., jeżeli porównać te dane z listopadem 2021 r. To efekt inflacji, rosnących kosztów budowy oraz wysokich stóp procentowych i rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, które ograniczyły zdolność kredytową Polaków. Należy się więc spodziewać, że w ciągu najbliższych dwóch-trzech lat nowych, gotowych mieszkań lub tych w ostatniej fazie budowy będzie na rynku niezwykle mało - prognozuje Piotr Tarkowski. Cykl artykułów Nowe Inwestycje Mieszkaniowe - zobacz projekty wprowadzone do sprzedaży w minionych miesiącach
Decyzje deweloperów o wstrzymaniu produkcji wynikają wprost z notowanych przez nich spadków sprzedaży.
- Po rekordowym pod względem sprzedaży 2021 r. Trójmiasto, podobnie jak pozostałe główne miasta, weszło w fazę wyraźnego spowolnienia. Liczba sprzedanych w tym roku jednostek mieszkaniowych była w mijającym roku niższa z kwartału na kwartał od -19 do -30 proc. W okresie między lipcem a wrześniem 2022 r. deweloperzy sprzedali w Trójmieście [Gdańsk, Sopot, Gdynia, bez miejscowości ościennych - red.] nieco ponad 1 tys. mieszkań, co jest kwartalnym wynikiem podobnym jak w latach 2010-2013, czyli w okresie sprzed boomu mieszkaniowego - podsumowują w swoim raporcie eksperci z firmy doradczej JLL.
Nieruchomości
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy